Installazione di manufatto in condominio, rispetto delle distanze e veduta in appiombo

Massima

In tema di manufatti in condominio, è necessario per la loro realizzazione il rispetto sia delle distanze legali, ex art. 907 c.c., sia della veduta in appiombo. In mancanza di tali presupposti, è legittima la rimozione giudiziale nei confronti del condomino che ha installato la struttura. Anche la presenza di una clausola regolamentare contrattuale non può essere considerata come deroga convenzionale, nel caso in cui non sia formulata in modo espresso ed inequivoco.

Il caso

Il proprietario di un'unità immobiliare sito al primo piano di un edificio conveniva in giudizio i comproprietari dell'appartamento sottostante, contestando agli stessi di aver realizzato un manufatto costituito da una tettoria in legno della superficie di 16 mq, agganciata ai muri perimetrali e in parte alla soletta del balcone, in violazione delle distanze legali (art. 907 c.c.) e della venduta in appiombo dell'attore, non avendo lo stesso mai autorizzato i detti convenuti ad ancorare la struttura in legno. Chiedeva la rimozione del manufatto e la condanna dei resistenti al risarcimento dei danni da determinarsi in via equitativa, con vittoria di spese di lite.

Si costituivano i convenuti che, in via preliminare, eccepivano il mancato preventivo espletamento del procedimento di media-conciliazione e, nel merito, evidenziavano al giudicante di aver acquistato l'unità immobiliare di proprietà con contratto di compravendita direttamente dal costruttore, nel quale atto si richiamava il regolamento contrattuale che conteneva una clausola di autorizzazione dell'installazione del manufatto contestato.

Adducevano, altresì, che tale clausola era contenuta in tutti gli atti di compravendita delle singole unità immobiliari che componevano il complesso condominiale (anche nel contratto di compravendita della parte attrice) e proprio in virtù della presenza di tale clausola, avevano realizzato il contestato manufatto.

La causa veniva istruita con produzione documentale e la disposizione di una CTU tecnica.

Il giudizio, ritenuto maturo per la decisione, veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni ed introitava all'udienza, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

Il Tribunale tranese accoglieva la domanda di rimozione del manufatto (tettoia), ma rigettava la domanda di risarcimento dei danni da determinarsi in via equitativa, condannando i convenuti con parziale compensazione delle competenze legali. Anche le spese di CTU venivano compensate nella misura del 50%.

La questione

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente la sussistenza delle violazioni delle distanze legali, di cui all'art. 907 c.c., della veduta in appiombo e la valutazione dell'applicabilità di una clausola condominiale contrattuale alla fattispecie posta al suo vaglio.

L'attenta valutazione della documentazione prodotta dalle parti aveva consentito al giudicante di accogliere parzialmente la domanda introdotta, con rimozione della tettoia, rigetto della richiesta di risarcimento dei danni e condanna parziale alle spese in favore dell'attore.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui rileva la fondatezza parziale della domanda introdotta da parte attrice.

Infatti, l'oggetto della domanda in giudizio era la rimozione del manufatto contestato (tettoia in legno), con ancoraggio mai autorizzato dall'attore.

È emerso che erano state violate dai convenuti le norme sulle distanze legali, fondamentali a regolare i rapporti di proprietà contigue, e, dunque, anche applicabili nei rapporti tra i condomini, ritenendo applicabile nel presente caso l'art. 907 c.c.

Il proprietario di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino, che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Cass. civ., sez. II, 6 giugno 2024, n. 15906).

Perciò, la disposizione contenuta nell'art. 907 c.c. vieta di costruire a distanza inferiore di tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo finitimo e pone un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione è a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l'esercizio della veduta, perché enuclea in favore del titolare della veduta un diritto perfetto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni. Ai fini della disposizione dell'art. 907, comma 3, c.c., il termine “costruzione” non va inteso in senso restrittivo di manufatto in calce o in mattoni o in conglomerato cementizio, ma in quello di qualsiasi opera che, qualunque ne sia il materiale, la forma e destinazione, ostacoli l'esercizio di una veduta.

Tali violazioni sono emerse dall'espletata CTU, dal cui elaborato peritale sono stati evidenziati il palese mancato rispetto della distanza di tre metri nell'installazione del manufatto oggetto del giudizio, limitando il diritto di veduta, che consiste nella facoltà del proprietario di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sulla proprietà altrui. La veduta laterale, infatti, oltre che di lato, può essere esercitata anche in basso o verticalmente, assumendo così le caratteristiche della c.d. veduta in appiombo.

Senza ombra di dubbio, la tettoia violava le distanze prescritte nel menzionato art. 907 c.c., oltre a limitare il diritto di veduta del proprietario del piano superiore.

In questa fattispecie è da considerarsi dirimente l'espletata indagine peritale volta all'accertamento della violazione commessa (Trib. Bari 13 novembre 2024, n. 4630).

Il magistrato pugliese, poi, ha posto l'accento sull'eccezione sollevata dai convenuti in ordine alla presenza di apposita clausola prevista nel regolamento contrattuale ed inserita nell'atto di compravendita che avrebbe autorizzato e consentito di montare la tettoia.

Per chiarezza espositiva, la clausola riportava quanto segue: “….si precisa che i proprietari dei lastrici solari, delle terrazze a livello nonché dei giardini a piano terra, purché nel rispetto ed osservanza della vigente normativa urbanistica edilizia e catastale e previo rilascio dei necessari titoli edilizi, hanno diritto e facoltà di ivi installare, a propria cura e spese, strutture in legno lamellare senza dover corrispondere alcun indennizzo al condominio o ai singoli condomini né dover ottenere autorizzazioni o consensi dal condominio o dai singoli condomini”.

Il giudice adìto riteneva non applicabile tale clausola in deroga convenzionale al caso in disamina, perché la stessa non aveva tutti gli elementi atti ad individuare il contenuto oggettivo del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente a diverso proprietario. Né poteva ritenersi che la clausola potesse essere integrata nel contenuto, assai generico, attraverso il riferimento alla clausola n. 4 del regolamento di condominio, anch'esso richiamato nel contratto di compravendita ed accettato dagli acquirenti, come sostenuto dai convenuti.

In tale senso, le clausole contrattuali devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine di incertezza su contenuto e portata delle relative disposizioni. Posto ciò, i divieti devono risultare da espressioni incontrovertibili rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze e non possono, quindi, dar luogo a interpretazioni estensive delle norme ai sensi dell'art. 1362 c.c. (App. Bari 16 luglio 2024, n. 1019).

Dunque, va sottolineato che le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto d'acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso (così Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526).

Ne consegue che la menzionata clausola non è idonea a derogare il regime legale di cui art. 907 c.c.

Per completezza, il magistrato rigettava la domanda di condanna per il risarcimento dei danni.

Il giudicante ha ritenuto non provato il danno subito dall'attrice in termini di fruibilità della proprietà, diminuzione del suo valore o altro pregiudizio derivato dalla situazione di cui si discute e che sarebbe stato onere del richiedente provare.

La tesi condivisibile adottata dal Tribunale è quella del c.d. danno presunto o normale e non in re ipsa. In altri termini, il danno risarcibile in presenza di violazione del contenuto del diritto di proprietà riguarda non la cosa, ma il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa sicché il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione (Cass. civ., sez. un., 15 novembre 2022, n. 33645; Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2024, n. 17758; Cass. civ. sez. II, 18 luglio 2013, n. 17635).

In conclusione, il Tribunale ha accolto la domanda principale e rigettato la domanda formulata dall'attore sul risarcimento dei danni, graduando la misura delle spese processuali.

Osservazioni

La pronuncia in disamina richiede alcuni approfondimenti riguardanti proprio la presenza dei manufatti in condominio.

Ai sensi dell'art. 1122 c.c., nell'unità immobiliare di proprietà del condomino ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso, come sottolineato dal comma 2 della disposizione in commento, è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Quando si tratta di eseguire lavori su parti dell'edificio condominiale di proprietà esclusiva non è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale. Questo non vuol dire, però, che il singolo proprietario possa eseguire tutti gli interventi che vuole in piena libertà. Occorre comunque rispettare gli interessi della restante parte della collettività condominiale.

Innanzitutto, il condomino deve avere l'accortezza di dare preventiva notizia all'amministratore dei lavori che intende eseguire. Quindi, tali lavori devono essere eseguiti con rispetto delle seguenti regole:

a) non devono recare danno alle parti comuni;

b) non devono determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio;

c) devono rispettare le distanze ex art. 907 c.c.;

d) devono rispettare i limiti contenuti nel regolamento condominiale.

Pertanto, le opere realizzate violando tali prescrizioni sono illegittime e, seppur realizzate all'interno della proprietà esclusiva, possono essere oggetto di contestazione da parte degli altri condomini.

Nel dettaglio, sono molteplici i manufatti realizzati in condominio che richiedono l'osservanza della normativa in materia, alla luce anche del c.d. “decreto Salva Casa”, (d.l. n. 69/2024, entrato in vigore il 30 maggio 2024, dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, e poi convertito nella l. n. 105/2024, entrata in vigore il 28 luglio 2024, e le successive modifiche).

Se ne indicano alcune a titolo esemplificativo.

- La veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma; necessita, quindi, del permesso di costruire (all'art. 4, comma 1-sexies, d.P.R. n. 380/2001). La veranda si qualifica come un manufatto costruttivo che determina una modifica esterna del territorio, suscettibile di rilievo urbanistico, ma privo di individualità propria, in quanto destinato ad integrare il restante edificio. La veranda realizzata trasformando e chiudendo un balcone (o un terrazzo) non può costituire pertinenza in quanto si tratta di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che si viene ad aggregare ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo solo in termini di sagoma, volume e superficie.

- Il pergolato deve intendersi come una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze, costituita da un'impalcatura formata da montanti verticali ed elementi orizzontali che li connettono ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Il pergolato rilevante ai fini edilizi deve essere inteso come un manufatto avente natura ornamentale, realizzato in struttura leggera di legno o altro materiale di minimo peso, facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, che funge da sostegno alle piante rampicanti per mezzo delle quali realizzare riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni, destinate ad un uso del tutto momentaneo. Anch'esso ha necessità del titolo edilizio.

- La tettoia svolge la funzione di copertura dagli agenti atmosferici del sottostante spazio aperto, spesso per proteggere oggetti o veicoli. È un elemento edilizio che spesso consiste in una copertura sostenuta da pilastri distanziati tra loro, priva di pareti o tamponature. Questa configurazione la fa apparire come una opera modesta, o perfino precaria.

- La pergotenda è una tenda retrattile sorretta da una struttura, la quale può anche essere fissata ai muri perimetrali dell'edificio e al pavimento del terrazzo su cui si erge. La detta pergotenda è qualificabile come mero arredo esterno quando è di modeste dimensioni, non modifica la destinazione d'uso degli spazi esterni ed è facilmente ed immediatamente rimovibile, con la conseguenza che la sua installazione si va ad inscrivere all'interno della categoria delle attività di edilizia libera e non necessita quindi di alcun permesso.

- Le vetrate panoramiche (c.d. VEPA) sono intese quali strutture ad alte prestazioni energetiche con funzione di coibentazione, schermatura solare e protezione di ambienti. La loro caratteristica è di essere completamente rimovibili: sono solitamente sistemi scorrevoli che consentono l'apertura e la chiusura della vetrata, a seconda delle esigenze e delle stagioni. Servono a mitigare gli effetti del clima, sia in estate che in inverno. Non necessita di alcuna autorizzazione.

- Il gazebo, nella sua configurazione tipica, il gazebo è una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili. Spesso il gazebo è utilizzato per l'allestimento di eventi all'aperto, anche sul suolo pubblico, e in questi casi è considerata una struttura temporanea.

Riferimenti

Frivoli, È fondamentale l'indagine peritale per accertare la responsabilità per custodia in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 13 febbraio 2025.

Frivoli, Per essere vincolanti le clausole del regolamento contrattuale devono essere chiare e non suscettibili d'incertezza, in IUS Condominioelocazione.it, 18 novembre 2024;

Frivoli, Tarantino, Nuovi manufatti in condominio: quali tutele? Milano, 2023, 44;

Acquaviva, È legale la tettoia sotto il balcone?, in Condominoweb.com, 23 gennaio 2023;

Celeste, Apposizione di tettoia sul muro perimetrale da parte del singolo e violazione delle norme del regolamentano l'uso delle cose comuni, in IUS Condominioelocazione.it., 25 giugno 2021;

Di Marzio, Codice del condominio a cura di Celeste, Milano, 2018, 308;

Frivoli, Proprietà esclusive (opere), in IUS Condominioelocazione.it, 22 settembre 2017;

Frivoli, La realizzazione di una veranda sul balcone altera il decoro architettonico dell'edificio?, in IUS Condominioelocazione.it, 25 ottobre 2017.