La “locazione non abitativa transitoria” postula una fattispecie simulatoria: scatta l’eterointegrazione

Massima

Qualora una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27 l. n. 392/1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale della locazione non abitativa transitoria - e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della legge stessa e all'eterointegrazione ex art. 1339 c.c. - a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, vale a dire integrino ragioni obiettive che escludono esigenze di stabilità.

Il caso

La fattispecie sostanziale sottesa alla causa giunta davanti al giudice di ultima istanza registrava la presenza di un contratto con cui Tizio aveva locato un opificio a Caio per un anno, trascorso il quale il primo aveva intimato al secondo lo sfratto per finita locazione alla data del 30 giugno 2015, con contestuale citazione per la convalida dinanzi al Tribunale, chiedendo, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva.

Si era costituito il conduttore, resistendo alla domanda e, chiedendo, anche in via riconvenzionale, la declaratoria della nullità del termine annuale apposto alla locazione stipulata in data 7 luglio 2014, per violazione delle norme imperative sulla durata minima del rapporto dettate dagli artt. 27 e 79 della l. n. 392/1978, con fissazione della prima scadenza, invece, al 30 giugno 2020, in virtù dell'operatività del meccanismo di sostituzione automatica della clausola nulla con la previsione legale concernente la durata sessennale del contratto.

Disposto il mutamento di rito, il Tribunale, qualificato il contratto del 7 luglio 2014 come locazione per uso diverso da quello abitativo di natura transitoria, ne aveva dichiarato la cessazione alla data del 30 giugno 2015 ed aveva condannato il conduttore al rilascio dell'immobile in favore del locatore per quella data.

La decisione del Tribunale veniva integralmente confermata dalla Corte d'Appello, la quale aveva rigettato l'impugnazione proposta dal conduttore.

Per quanto ancora qui interessa, il giudice distrettuale aveva premesso che, ai sensi dell'art. 27, comma 1, l. n. 392/1978, la durata delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo non poteva essere inferiore a sei anni ed aveva evidenziato, altresì, che il termine legale si sostituiva automaticamente alla clausola contrattuale con cui, in violazione della detta regola imperativa, fosse invalidamente convenuta una durata inferiore (artt. 27, comma 4, e 79).

Tuttavia, veniva in considerazione, in conformità a quanto già ritenuto dal primo giudice, una “locazione non abitativa transitoria”, riconducibile al modello legale previsto dall'art. 27, comma 5, l. n. 392/1978, validamente stipulata per una durata inferiore a quella minima ordinariamente stabilita e, pertanto, sottratta alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della stessa legge e al meccanismo di eterointegrazione di cui all'art. 1339 c.c.

Nella fattispecie in esame. la riconducibilità del contratto del 7 luglio 2014 al modello legale di cui al comma 5 dell'art. 27 l. n. 392/1978 doveva affermarsi, in ragione del fatto che, in esso, era espressamente enunciato il motivo della pattuita transitorietà del rapporto, ossia “la limitata disponibilità dell'immobile in capo al locatore, al quale era stato concesso in comodato per un anno”, mentre non assumeva rilevanza, invece, “la natura dell'attività esercitata”.

Avverso la sentenza della Corte territoriale, il conduttore proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fosse corretta la declaratoria di cessazione della locazione alla data del 30 giugno 2015, sul presupposto della sua riconducibilità al modello legale di cui all'art. 27, comma 5, l. n. 392/1978, quale “locazione ad uso diverso di carattere transitorio”, con conseguente ritenuta sottrazione al regime ordinario dettato dai commi 1 e 4 del citato art. 27 e con conseguente rilievo di validità del termine di durata annuale ad essa apposto.

Si evidenziava, al riguardo, che, ai fini del giudizio di validità della clausola appositiva del termine di durata annuale, la Corte territoriale aveva attribuito rilievo al motivo della pattuita transitorietà espressamente enunciato nel contratto, consistente nella limitata disponibilità dell'immobile in capo al locatore, al quale era stato concesso in locazione per un anno, escludendo, per converso, che assumesse rilevanza la natura dell'attività in esso esercitata, pacificamente consistente nell'attività di produzione di calcestruzzo mediante impianti di betonaggio.

Del resto, per le locazioni non abitative, la nozione di locazione di natura transitoria era del tutto diversa da quella prevista in ordine alle locazioni ad uso abitativo dall'art. 5, comma 1, l. n. 431/1998, stante che, mentre quest'ultima disposizione, modificando la disciplina dettata dalla legge sull'equo canone, rapportava la transitorietà alle particolari esigenze delle parti - escludendo la rilevanza di una sfera predeterminata di interessi, allo scopo di rendere conveniente da parte dei locatori immettere nel mercato locatizio i propri immobili, senza preoccuparsi dei limiti minimi di durata stabiliti ex lege - al contrario, l'art. 27, comma 5, l. n. 392/1978 rapportava la transitorietà delle locazioni non abitative alla peculiare natura dell'attività svolta nell'immobile locato, omettendo di attribuire rilevanza alle ragioni di transitorietà del locatore, che restavano estranee all'esecuzione del rapporto.

Ad avviso del ricorrente, quindi, avuto riguardo alla specifica nozione di locazione non abitativa di natura transitoria prevista dalla norma in esame, doveva concludersi che, nella fattispecie, le parti avevano convenuto un termine inferiore rispetto a quello ordinario, senza che ricorresse il presupposto di derogabilità previsto dalla legge, sicché la clausola appositiva di tale termine doveva essere dichiarata nulla e soggetta al meccanismo di sostituzione automatica richiamato dall'art. 79, comma 1, l. n. 392/1978.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tali doglianze fondate.

Sul punto, si è, da tempo, affermato (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1996, n. 3663) che, nel sistema della l. n. 392/1978, articolato nei due tipi contrattuali di carattere generale delle locazioni ad uso di abitazione e delle locazioni ad uso diverso, nell'àmbito di queste ultime, il sottotipo contrattuale “locazione non abitativa transitoria” identifica la locazione di immobile da adibire all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27, commi 1, 2 e 3, che siano destinate, per loro natura, e cioè per ragioni obiettive ed intrinseche, a non esplicarsi con carattere di stabilità, bensì ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve.

Ciò risulta dall'esame congiunto delle due disposizioni che considerano espressamente il tipo contrattuale in esame, e cioè gli artt. 27 e 35.

L'art. 27, dopo aver imposto, a tutela dell'esigenza di stabilità che caratterizza (normalmente) l'esercizio, in immobili locati, delle attività di impresa o di lavoro autonomo considerate nei primi tre commi - attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere - un ampio termine di durata del rapporto - anni sei, elevati a nove per le attività alberghiere, operanti ex lege qualora sia pattuita una durata inferiore o non sia convenuta alcuna durata (commi 1, 3 e 4) - stabilisce, al comma 5, che il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve “qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”.

La norma, di imperfetta formulazione, sembra aver riguardo alla attività transitoria come autonoma categoria ontologica, ma è agevole opporre che, configurando essa una deroga al regime di durata proprio delle locazioni di immobili destinati all'esercizio di una delle attività ricomprese nei tipi indicati dai primi tre commi dell'art. 27, il suo àmbito applicativo va ristretto all'ipotesi della locazione di immobile da destinare all'esercizio di una delle attività suindicate che presenti caratteri di transitorietà.

Gli stessi ermellini avevano già affermato - esemplificando, con riferimento all'attività di vendita degli arredi di un immobile di prestigio o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l'esaurimento dei beni, oppure all'esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari, quali manifestazioni sportive o culturali o solennità civili o religiose - che non v'è dubbio che l'espletamento di una delle attività ricomprese nei tipi indicati dai primi tre commi dell'art. 27 non è necessariamente caratterizzato da stabilità, ben potendosi riscontrare, nella realtà economica, un'attività di impresa o di lavoro autonomo destinata a durare, per ragioni obiettive, un tempo relativamente breve (v. la citata Cass. n. 3663/1996).

In tali ipotesi, non configurandosi un'esigenza di stabilità del rapporto, e risultando, per converso, incompatibile il vincolo di durata legale per un contratto destinato a soddisfare esigenze occasionali ed effimere, la norma consente la stipulazione di contratti aventi durata più breve, modulata in funzione del concreto atteggiarsi dell'interesse da soddisfare.

La liberalizzazione, sotto tale aspetto, delle locazioni non abitative transitorie si giustifica, quindi, in ragione dell'insussistenza di esigenze di stabilità del rapporto.

A sua volta, l'art. 35 della l. n. 392/1978 dichiara inapplicabili alle locazioni di immobili destinati all'esercizio di “attività di carattere transitorio” le disposizioni in materia di indennità di avviamento previste, per le locazioni di cui all'art. 27, dall'art. 34, e l'inapplicabilità è estesa alle disposizioni in materia di prelazione e riscatto in forza del richiamo all'art. 35 operato dall'art. 41.

E anche tale esclusione trova fondamento nel carattere occasionale ed effimero delle locazioni di immobili destinati all'esercizio in via transitoria di una delle attività economiche di cui all'art. 27, avendo il legislatore ritenuto che una attività svoltasi per breve periodo non sia idonea a creare avviamento, né a radicare aspettative di unificazione della titolarità dell'attività e della proprietà del locale o di preferenza nel caso di nuova locazione.

Pertanto, i magistrati del Palazzaccio danno continuità al principio, ripetutamente affermato - v., oltre alla citata risalente Cass. n. 3663/1996, Cass. civ., sez. III, 8 luglio 2010, n. 16117, nonché, più recentemente, Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2019, n. 18942 - secondo cui, qualora sia stipulata per durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27 l. n. 392/1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione della nullità ex art. 79 ed all'eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione, però, che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale, e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario, e cioè siano ragioni oggettive che escludano esigenze di stabilità.

Quindi, è ravvisabile una “locazione non abitativa transitoria” qualora la ragione pratica dell'operazione contrattuale consista nella concessione del godimento dell'immobile per l'esercizio di una delle attività di cui all'art. 27, destinata, per ragioni oggettive espressamente enunciate, ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve.

In altri termini, non è sufficiente il dato formale dell'espressa enunciazione delle ragioni che hanno determinato la pattuizione della “transitorietà” - presupposto comunque necessario in funzione della possibilità di consentirne la verifica in sede giudiziale - ma è necessario che, sul piano sostanziale, l'attività svolta o da svolgere nell'immobile locato presenti oggettivamente un carattere tale da escludere l'esigenza di stabilità del rapporto.

Ai suddetti principi - ad avviso del Supremo Collegio - non si era attenuto il giudice di merito, che aveva qualificato la locazione come “transitoria”, avendo riguardo alla situazione soggettiva del locatore e alla sua esigenza, espressamente enunciata nel contratto, di circoscrivere temporalmente la locazione dell'immobile al periodo di un anno, in conformità alla durata del precedente contratto di comodato con cui ne aveva ottenuto il godimento, escludendo espressamente la rilevanza, a tal fine, della natura dell'attività esercitata nell'immobile medesimo ed omettendo la necessaria verifica se tale attività fosse destinata o meno, appunto per la sua natura, e cioè per ragioni obiettive ed intrinseche, a non esplicarsi con carattere di stabilità, bensì ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve.

Osservazioni

Riguardo ai contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione individuati dal capo II della l. n. 392/1978 - a cui va, comunque, dato il merito di aver regolato in maniera organica i rapporti locatizi relativi a tali attività - l'art. 27 stabilisce la durata “minima”.

In particolare, il comma 1 dispone che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: “industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili” (comma così sostituito dall'art. 52, comma 1, dell'allegato 1 al d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79).

Tale disposizione, in forza del capoverso successivo, si applica anche ai contratti relativi ad “immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo”.

Il comma 3 prescrive, altresì, che la durata della locazione non possa essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad “attività alberghiere”, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'art. 1786 c.c. o all'esercizio di attività teatrali (quest'ultima previsione è stata aggiunta dall'art. 7, comma 1, lett. b), l. 8 febbraio 2007, n. 8, e qui la maggiore compressione dell'autonomia si spiega per lo scopo di garantire il conduttore circa la redditività di investimenti che richiedono un più ampio periodo di esercizio imprenditoriale per essere ammortizzati.

Tuttavia, il contratto di locazione - per quel che interessa maggiormente queste brevi note - può essere stipulato anche per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere “transitorio”, come contemplato dal comma 5 del citato art. 27, laddove la transitorietà viene individuata soprattutto considerando il particolare modo in cui l'attività stessa si presenta in concreto, come desumibile segnatamente dalla volontà delle parti (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 16 luglio 2019, n. 18942, citata nella sentenza in commento: nella specie, si era ritenuta inidonea a giustificare la riduzione pattizia della durata legale del rapporto la clausola con cui le parti avevano collegato la transitorietà del contratto alle esigenze del conduttore, e non ad oggettive ragioni dipendenti dalla natura, nella specie sanitaria assistenziale, dell'attività svolta nell'immobile locato).

Se, poi, la locazione ha carattere “stagionale”, ai sensi del comma 6, il locatore è obbligato a concedere in godimento l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto, e l'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Le suddette opzioni legislative si spiegano perchè, di regola, l'impresa - intesa come complesso di fattori, energie e risorse - nasce e va gestita per essere autonoma e durare indefinitamente nel tempo; nelle loro organizzazioni produttive, gli imprenditori utilizzano spesso una molteplicità di beni di cui non sono proprietari, e la provvisorietà del godimento del singolo elemento dell'azienda si rivela tanto più negativa per la capacità reddituale dell'impresa quanto più le condizioni del mercato rendano difficile reperire, in tempi brevi ed a parità di costi, un elemento equipollente a quello che si debba restituire al proprietario.

Ecco, quindi, che il legislatore del 1978, stabilendo una durata minima, ha inteso riconoscere la particolare rilevanza di tali locazioni nella sfera dell'organizzazione aziendale, stimando che tale durata fosse (quantomeno allora) sufficiente a soddisfare le molteplici e variegate esigenze imprenditoriali.

Orbene, per tutti questi contratti, contemplati nei primi tre capoversi (di durata di sei o nove anni), il comma 4 dell'art. 27 l. n. 392/1978 stabilisce che, “se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista”: tale previsione è presidiata dal fondamentale congegno stabilito dal successivo art. 79 - ancora vigente in parte qua - che sanziona di nullità “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto”.

Tale previsione (“si intende pattuita”) opera non soltanto quando il contratto nulla preveda sul punto, ma anche, e soprattutto, a fronte di clausole contrattuali di segno diverso, dirette a stabilire, beninteso, una durata inferiore, nulla impedendo, infatti, alle parti di pattuire una durata del contratto di locazione non abitativa maggiore di quella minima normativamente prevista.

In caso di durata inferiore a quella legale, opera, quindi, il meccanismo della sostituzione automatica della clausola nulla con quella conforme a diritto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1419, comma 1, e 1339 c.c. (v., ex multis, nel senso dell'automatica eterointegrazione del contratto, Cass. civ., sez. III, 3 settembre 2019, n. 21965, aggiungendo che è, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, poiché l'art. 27 considera inderogabile la sola durata minima senza porre limiti a quella massima, che rimane ancorata alla generale disposizione di cui all'art. 1573 c.c., che consente le locazioni sino a trent'anni; Cass. civ., sez. III, 23 agosto 2018, n. 20974; Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2014, n. 24843; Cass. civ., sez. III, 29 ottobre 2004, n. 20960; Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2004, n. 7927; Cass. civ., sez. III, 25 novembre 2002, n. 16580, a proposito di una clausola contrattuale che prevedeva il rinnovo della locazione “di anno in anno”).

In tutte queste ipotesi, infatti, la clausola è destinata ad essere sostituita di diritto dalla norma imperativa di cui all'art. 27, comma 4, senza che ne resti travolto l'intero contratto; né rileva che le parti abbiano convenuto il venir meno dell'intero negozio in caso di invalidità anche di una sola clausola, poiché l'essenzialità di tale clausola è esclusa dalla stessa previsione della sua sostituzione con una regola posta a tutela di interessi collettivi di preminente interesse pubblico.

Mette punto rammentare che il citato art. 79 è stato novellato dall'art. 18, comma 1, d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. sblocca Italia), convertito, con modificazioni, nella l. 11 novembre 2014, n. 164, sicché, riguardo ai contratti conclusi a far data dal 12 novembre 2014, tale norma non trova più applicazione quando il contratto, anche se concernente una locazione alberghiera, preveda un canone annuo superiore a € 250.000,00 e non abbia ad oggetto i locali qualificati di interesse storico; in presenza di un canone di tale entità, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della presente legge, sicché, per tali “grandi locazioni”, i cui contratti devono, comunque, essere “approvati per iscritto”, le parti possono sottrarre il rapporto all'intera disciplina dettata dal Capo II della l. n. 392/1978, ivi compresa - per quel che qui rileva - quella prescritta in tema di durata.

Riferimenti

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