L’insostenibile resistenza del condominio ai nuovi allacci agli impianti comuni

Massima

In tema condominio negli edifici, la delibera assembleare che ha autorizzato il condominio ad agire o resistere in giudizio non può essere oggetto di sindacato in via incidentale in ordine alla sussistenza della maggioranza prevista dall'art.1136, comma 4, c.c., in quanto tale deliberazione, se non impugnata in via principale ex art.1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini.

La domanda diretta a far accertare l'illegittimità del contenuto della deliberazione assembleare, avente ad oggetto l'autorizzazione all'allaccio di nuove utenze domestiche di una unità immobiliare ad una rete di servizi, integra gli estremi di un'azione di accertamento della nullità e può pertanto essere proposta da un condomino, seppure abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme, se a tale accertamento egli abbia un interesse concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza ingenerata da tale deliberazione.

Il caso

Due condomini chiedono di essere autorizzati ad allacciare nuove utenze domestiche al servizio della porzione immobiliare risultante dal frazionamento di una originaria consistenza; l'assemblea condominiale, con il voto favorevole degli stessi istanti, si limita a nominare una commissione per esaminare il prospettato passaggio delle condutture. I due condomini impugnano, quindi, la delibera assembleare sostenendo che il loro voto era viziato da violenza e che nessuna autorizzazione fosse necessaria per allacciare i nuovi appartamenti alle ulteriori utenze.

Il Tribunale di Roma dichiara inammissibile l'impugnazione in considerazione del voto favorevole espresso dagli stessi ricorrenti e del difetto di interesse ad impugnare la mera nomina di una commissione. L'appello proposto dai due condomini è respinto dalla corte distrettuale, la quale, tuttavia, motiva riconoscendo agli appellanti la persistente facoltà di procedere agli allacci a prescindere dalla delibera assembleare.  

La questione

La sentenza della Corte di appello di Roma è impugnata in sede di legittimità (da uno solo dei due condomini, anche se in proprio e quale erede dell'altro) e, all'esito, la Cassazione  pronuncia sentenza di annullamento con rinvio alla Corte distrettuale.

Le soluzioni giuridiche

In via preliminare, la Cassazione ritiene infondata la nullità per vizio di costituzione del Collegio e violazione del principio di immutabilità del giudice ex art. 276, comma 1, c.p.c., non essendo stato affatto dimostrato che la sentenza della Corte di appello fosse stata deliberata da un collegio diverso – quanto alla partecipazione di una consigliera – rispetto a quello  avanti al quale si era svolta la discussione. Il verbale dell'udienza, infatti, dotato di efficacia fidefaciente anche in ordine alla composizione del collegio, ingenera, in difetto di querela di falso, la presunzione della deliberazione da parte degli stessi giudici che hanno assistito alla discussione, con conseguente irrilevanza delle deduzioni relative alle condizioni di salute in cui sarebbe versata una delle componenti del collegio.

L'eventuale errore materiale nella indicazione dei giudici, nell'epigrafe della sentenza, può essere, poi, corretto solo dalla Corte di merito e non dalla Cassazione, pur adita in sede di legittimità.

Viene, altresì, ritenuta inammissibile la deduzione della carenza della maggioranza occorrente in assemblea per autorizzare la costituzione del Condominio in grado di appello.

In linea di principio, infatti, l'autorizzazione o la ratifica da parte dell'assemblea per la costituzione in giudizio dell'amministratore di condominio non è necessaria per le controversie attinenti, come nel caso di specie, all'esecuzione di una delibera assembleare ex art. 1130, comma 1, n. 1, c.c. e rientranti, quindi, nelle attribuzioni spettanti allo stesso amministratore ex art. 1131, commi 2 e 3, c.c. In ogni caso, poi, il giudice non può accertare, in via incidentale, la sussistenza della maggioranza richiesta dall'art.1136, comma 4, c.c. per le liti esorbitanti dalle attribuzioni dell'amministratore del condominio, essendo in questione un vizio di mera annullabilità della deliberazione assembleare, la quale, in difetto di impugnazione in via principale ex art. 1137 c.c.,  spiega pienamente i suoi effetti.

In ordine al merito della controversia, il ricorrente argomenta il pregiudizio concreto alla sua esclusiva proprietà derivante dalla delibera impugnata (nomina della commissione) e contesta la motivazione della sentenza laddove è stato ritenuto che il diritto degli attori di procedere all'allaccio delle nuove utenze domestiche potesse essere esercitato indipendentemente dall'impugnazione della delibera.

Al riguardo la Cassazione richiama il principio di diritto secondo cui il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, e sempre che tale facoltà non sia espressamente vietata da prescrizione di natura contrattuale dettata dal regolamento di condominio o da diversa convenzione limitatrice.

Parimenti, se dal frazionamento dell'appartamento originario discende, poi, l'esigenza di procedere all'allaccio di nuove utenze ad una rete di servizi per la fruizione di impianti indispensabili ai fini di una completa utilizzazione delle abitazioni, non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante esercizio dell'autonomia privata. L'eventuale autorizzazione comunque adottata dall'assemblea può assumere, quindi, rilievo soltanto come riconoscimento dell'inesistenza di pregiudizi, alla funzionalità degli impianti comuni, correlati ai nuovi allacci di utenza.

In linea di principio, tuttavia, il punto di utenza non rientra nella parte di impianto in situazione di condominio ex art. 1117, n. 3, c.c., ricadendo piuttosto  nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva, di talché la «autorizzazione all'allaccio» non rientra tra le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c., ed è, conseguentemente, nulla la deliberazione che provveda al riguardo.

Tale nullità può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da chiunque vi abbia un concreto interesse, compreso il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione della stessa delibera, in quanto suscettibile di ingenerare incertezza in ordine alla ammissibilità delle nuove diramazioni; non vi osta, infatti, la regola secondo cui chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere, posto che tale principio opera nella materia processuale e resta estranea, invece, alla disciplina sostanziale.

Osservazioni

In ordine alla delibera assembleare che ha autorizzato il Condominio a costituirsi in giudizio, la Cassazione, nell'escludere che possa essere sindacata in via incidentale la sussistenza della maggioranza ex art.1136, comma 4, c.c., richiama il proprio precedente, in senso conforme, costituito da Cass. 1° luglio 2024 n. 18003, ma non si confronta con il precedente difforme (Cass. 23 dicembre 2022, n. 37739) secondo cui, invece, ai fini della verifica della legittimazione processuale attiva dell'amministratore del Condominio a proporre la lite che non rientri nei limiti delle sue attribuzioni, il giudice adito deve verificare, anche d'ufficio, seppure incidenter tantum, che la delibera autorizzativa sia stata adottata con la maggioranza qualificata prevista ex lege : si è, infatti, sostenuto che, diversamente dalle ipotesi in cui la delibera assembleare sia posta a fondamento di una pretesa di pagamento, quando la deliberazione costituisca un presupposto che attiene alla legittimazione processuale, come tale incidente sulla regolare costituzione del rapporto processuale, il vizio debba essere rilevato d'ufficio in ogni stato e grado del processo, anche in sede di legittimità, fatta salva la formazione del giudicato interno, con la possibilità di diretta valutazione degli atti attributivi del potere rappresentativo.

È da ritenere, comunque, del tutto condivisibile il superamento di tale pregresso orientamento in quanto il regime di annullabilità della delibera assembleare, ai sensi dell'art.1137 c.c., dovrebbe essere la stessa a prescindere dal ruolo assolto dalla deliberazione nel giudizio, quale elemento costitutivo del diritto azionato o requisito di legittimazione processuale.

Quanto al merito della controversia, suscita, invece, qualche perplessità l'affermazione perentoria della radicale nullità della deliberazione adottata in ordine all'autorizzazione all'allaccio di nuove utenze al servizio di una unità immobiliare in proprietà esclusiva.

Indubbiamente, invero, gli impianti unitari di un edificio rientrano in situazione di condominio solo «fino al punto di utenza» ex art. 1137, n. 3, c.c. e l'assemblea è, quindi, priva di attribuzioni gestorie in ordine alle diramazioni rientranti nella proprietà dei singoli condomini: tuttavia, rientra, invece, pienamente in tali attribuzioni la valutazione della compatibilità di nuove diramazioni con l'assetto funzionale dei beni comuni sia nell'ambito dell'uso exart.1102 c.c. – avuto riguardo al rispetto della «destinazione» - sia all'interno della stessa proprietà esclusiva, ai sensi dell'art. 1122 c.c., laddove è richiamata la clausola generale di salvaguardia dei beni condominiali, vale a dire il rispetto della stabilità, sicurezza e decoro architettonico.

Una specifica attribuzione assembleare è, poi, prevista dall'art.1122-bis, comma 3, in ordine agli impianti non centralizzati al servizio delle singole unità immobiliari per la fruizione di ogni genere di flusso informativo o per la produzione di energia da fonti rinnovabili, con la possibilità di imporre agli utenti «modalità alternative» o «cautele» volte a tutelare le utilità offerte agli altri condomini dai beni comuni.

Nel caso di specie, del resto, la delibera impugnata non sembra ex actis aver affatto negato la richiesta autorizzazione ai nuovi allacci ma si è limitata a nominare una commissione per verificarne, appunto, la compatibilità con l'assetto dell'edificio; rimossi, quindi, i limiti frapposti alla ammissibilità dell'impugnazione, quanto a legittimazione ed interesse ad agire,  stata in conclusione rimessa al giudizio di rinvio la valutazione, nel merito, della legittimità di tale decisione assembleare.