Vendita coattiva e diritto di prelazione del conduttore

Massima

In materia di vendita competitiva svolta ai sensi dell'art. 107 l. fall., la stipula da parte del curatore, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori, ex artt. 560, comma 2, c.p.c. e 107, comma 2, l. fall., di un contratto di locazione non determina, di per sé, la spettanza in favore del conduttore della prelazione legale ex art. 38 l. n. 392/1978, dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa, in favore del conduttore stesso, di una clausola di prelazione convenzionale; la natura straordinaria di tale atto necessita, secondo lo schema già delineato per il contratto di affitto d'azienda dall'art. 104-bis, comma 5, l. fall., della previa autorizzazione degli organi della procedura, in coerenza con una norma che esprime un principio generale, in ordine alla gestione dei beni suscettibili di vendita coattiva, immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale.

Il caso

La curatela di un fallimento, che, debitamente autorizzata, aveva concesso in locazione a una fondazione un complesso immobiliare, ne disponeva la vendita mediante procedura competitiva, all'esito della quale avveniva l'aggiudicazione a favore di soggetto diverso dal conduttore (che pure aveva partecipato alla gara).

La fondazione dichiarava, quindi, di voler esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 38 l. n. 392/1978, che, tuttavia, la curatela reputava insussistente.

Il reclamo proposto dalla fondazione ai sensi dell'art. 36 l. fall. era accolto dal giudice delegato, con decreto che, tuttavia, veniva integralmente riformato all'esito dell'impugnazione che lo aveva investito.

Il decreto del Tribunale di Roma veniva così gravato con ricorso per cassazione.

La questione

La Corte di cassazione è stata chiamata a verificare se, nell'ambito di una vendita concorsuale, ovvero coattiva, al conduttore debba essere riconosciuto il diritto di prelazione di cui all'art. 38 l. n. 392/1978.

Le soluzioni giuridiche

Con la sentenza che si annota, la Corte di cassazione ha respinto il ricorso, confermando l'impossibilità per il conduttore di invocare in sede concorsuale il diritto di prelazione riconosciuto dall'art. 38 l. n. 392/1978, allorquando si tratti di locazione stipulata dal curatore dietro autorizzazione del comitato dei creditori ai fini della gestione processuale del bene e il relativo contratto non contempli una clausola di prelazione convenzionalmente ed espressamente pattuita tra il curatore – a ciò autorizzato dagli organi della procedura – e il conduttore medesimo.

Osservazioni

La sentenza che si annota, pur essendo intervenuta in una fattispecie nella quale veniva in rilievo una vendita competitiva disposta da un curatore, come tale soggetta – ratione temporis – alla disciplina di cui al r.d. n. 267/1942, merita di essere analizzata perché ha svolto considerazioni e dettato un principio di diritto che coinvolgono le vendite coattive in generale, sicché interessano anche quelle che avvengono nell'ambito dell'esecuzione forzata individuale.

La prelazione, come noto, attribuisce a chi ne è titolare il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, nel trasferimento della proprietà di un bene o di un altro diritto e può avere fonte nella volontà delle parti (prelazione convenzionale) o direttamente nella legge (prelazione legale).

In linea generale, l'istituto della prelazione legale – come osservato anche dai giudici di legittimità – non può essere ritenuto ontologicamente e strutturalmente incompatibile con le vendite coattive, siano esse realizzate nelle procedure esecutive individuali o nella diversa sede delle vendite competitive in ambito concorsuale, assumendo che, alla base del procedimento che innesca il meccanismo della prelazione in favore dell'avente diritto, vi sia una scelta volontaria del proprietario del bene, a differenza di quanto avviene nella vendita forzosa (in cui il proprietario subisce la liquidazione del bene in forza delle disposizioni che presiedono l'espropriazione).

In effetti, sono diversi i casi nei quali è la stessa legge a prevedere espressamente che, nell'ambito di una vendita coattiva, debba essere accordata una prelazione:

- l'art. 59 d.lgs. n. 42/2004 stabilisce che gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero per i beni e le attività culturali entro trenta giorni, in caso di trasferimento avvenuto nell'ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare, onde consentire allo Stato, alla Regione o ad altro ente pubblico interessato di esercitare il diritto di prelazione;

- l'art. 2471 c.c., in caso di vendita coattiva di quota di società a responsabilità limitata, prevede che la società può, entro dieci giorni dall'aggiudicazione, presentare un altro acquirente che offre lo stesso prezzo.

Di converso, si rinvengono altre norme che escludono altrettanto espressamente l'operatività della prelazione in caso di vendita forzata.

È il caso, per esempio, dell'art. 8, comma 2, l. n. 590/1965 (il cui ambito di operatività, per effetto dell'art. 7 l. n. 817/1971, è stato esteso, oltre che agli affittuari, ai mezzadri, ai coloni e ai compartecipanti, pure ai confinanti), in virtù del quale la prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità; analogamente, l'esclusione della prelazione vale anche nel caso di vendita disposta nel corso del giudizio di divisione, dal momento che anche tale tipologia di vendita, non essendo riconducibile a una libera determinazione dei comproprietari, non attua un trasferimento volontario (Cass. 17 gennaio 2017, n. 918).

L'ordinamento, dunque, non consente di trarre una regola generale, valevole per tutte le ipotesi di prelazione; anche la giurisprudenza, del resto, pur avendo inizialmente ravvisato una sostanziale incompatibilità del diritto di prelazione nell'ambito delle vendite coattive, onde accordare prevalenza, rispetto a interessi di natura prettamente privatistica, all'esigenza pubblicistica di alienare il bene alle migliori condizioni possibili, ha successivamente mutato opinione, affermando che occorre tenere conto della varietà delle forme e delle discipline dei diritti di prelazione previsti dall'ordinamento, dovendosi escludere che la prelazione costituisca, di per sé, un elemento che incide negativamente sugli interessi del ceto creditorio, collocandosi in un momento successivo all'individuazione dell'acquirente a alla definitiva determinazione del prezzo di vendita (Cass. civ., sez. un., 27 luglio 2004, n. 14083).

Venendo a considerare la prelazione che la legge attribuisce al conduttore di immobili, si rinvengono, da un lato, l'art. 38 l. 392/1978 (quando la locazione abbia per oggetto beni destinati a uso non abitativo) e, dall'altro lato, l'art. 3, comma 1, lett. g), l. n. 431/1998 (che riguarda, invece, le locazioni di immobili destinati a uso abitativo).

Dal primo punto di vista, la giurisprudenza ha assunto una posizione granitica, tesa a escludere l'operatività della prelazione in caso di vendita forzata, sulla base di un argomento di carattere letterale, ossia facendo leva sul riferimento, contenuto nella disposizione di cui all'art. 38 l. 392/1978, al connotato della volontarietà (oltre che dell'onerosità) del trasferimento, come tale incompatibile con la vendita coattiva (si vedano, in questo senso, Cass. 14 gennaio 1994, n. 339, Cass. 16 dicembre 1996, n. 11225 e, più recentemente, Cass. 29 marzo 2012, n. 5069).

Dal secondo punto di vista, invece, si è osservato che l'art. 3, comma 1, lett. g), l. n. 431/1998, attribuendo al conduttore la prelazione alla triplice condizione che ricorra la prima scadenza contrattuale, che il locatore intenda fare cessare il rapporto locatizio per vendere a un terzo l'immobile libero e che egli non sia proprietario di altro immobile a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, potrebbe reputarsi applicabile anche alla vendita forzata, perché, se la preferenza accordata dalla norma al conduttore costituisce il contraltare della facoltà del locatore di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, la stessa situazione sarebbe ravvisabile nel caso in cui sia il custode a esercitare il recesso. Tuttavia, è stato rilevato che il fatto che il conduttore non possa esercitare la prelazione non significa impedirgli di acquistare il bene, giacché, a differenza di quanto avverrebbe in caso di vendita negoziale (nella quale il locatore resterebbe libero di scegliere a chi alienare), egli può sempre presentare un'offerta d'acquisto e partecipare al procedimento di vendita coattiva per rendersi aggiudicatario del bene.

Nella sentenza che si annota, è stato escluso che il conduttore potesse legittimamente invocare il diritto di prelazione ai sensi dell'art. 38 l. 392/1978, perché il contratto di locazione era stato concluso dal curatore in forza dell'autorizzazione del comitato dei creditori; non si era, dunque, verificata un'ipotesi di subentro in un contratto di locazione già pendente alla data di dichiarazione di fallimento, come tale rispondente al regime vincolistico di cui alla l. n. 392/1978.

Tale circostanza assume rilievo dirimente.

Infatti, se si tratta di un contratto di locazione concluso prima del pignoramento (o della dichiarazione di fallimento, ovvero della pronuncia della sentenza di apertura della liquidazione giudiziale) e opponibile al ceto creditorio ai sensi dell'art. 2923 c.c., esso dovrà essere rispettato anche dall'aggiudicatario, il quale, una volta divenuto proprietario dell'immobile, a seguito della pronuncia del decreto di trasferimento, sarà tenuto a rispettare il diritto di prelazione che dovesse competere al conduttore per legge o per contratto, essendo subentrato nel rapporto locativo in tutte le componenti – convenzionali e legali – che ne rappresentano il contenuto; dunque, è nei confronti dell'aggiudicatario che, in pendenza della locazione a lui opponibile e che è pertanto tenuto a rispettare, si determini a vendere l'immobile acquistato in sede esecutiva (o concorsuale) a terzi che la prelazione del conduttore esplica i suoi effetti.

Quando, invece, si tratta di contratto concluso, ai sensi dell'art. 560 c.p.c., dal custode debitamente autorizzato dal giudice dell'esecuzione (o dal curatore, a tanto autorizzato dal comitato dei creditori) per la gestione processuale del bene, al fine di garantirne la migliore e più celere liquidazione (usando le parole impiegate dalla Corte di cassazione), allora il regime normativo vincolistico di cui alla l. n. 392/1978 diventa recessivo rispetto alla tutela degli interessi dei creditori.

Come osservato dai giudici di legittimità, la ratio dell'art. 38 l. n. 392/1978 consiste nel privilegiare l'impresa al fine di assicurare la funzione sociale della proprietà in ossequio al dettato costituzionale, mediante l'unificazione della titolarità della stessa con la proprietà dell'immobile – condotto in locazione – in cui l'attività imprenditoriale viene esercitata; tale esigenza, nell'ipotesi di contratto concluso dal curatore in corso di procedura, potrà essere garantita solo se la clausola di prelazione sia stata convenzionalmente e dunque espressamente pattuita tra il curatore medesimo – a ciò autorizzato dagli organi della procedura – e il terzo contraente conduttore dell'immobile, secondo il medesimo schema normativo previsto dall'art. 104-bis, comma 5, l. fall. (e, ora, dall'art. 212, comma 5, CCII) per il contratto di affitto d'azienda o di rami d'azienda.

Una simile eventualità, tuttavia, non pare prospettabile in caso di locazione conclusa dal custode giudiziario nominato nell'ambito di un'espropriazione immobiliare, la cui durata è naturaliter contenuta nei limiti del processo esecutivo, non potendo essere opposta a chi abbia acquistato il bene a seguito di vendita forzata (come affermato da Cass. 29 settembre 2010, n. 20341); di conseguenza, attesa la maggiore rapidità con cui si addiviene alla vendita dei beni nelle esecuzioni singolari – grazie alle modifiche della relativa disciplina e, soprattutto, alle prassi virtuose adottate dagli uffici giudiziari – rispetto a quanto avviene in ambito concorsuale, non si vede quale vantaggio potrebbe derivare dall'attribuzione del diritto di prelazione al conduttore (sempre che, in assenza di una disposizione analoga a quella dettata in materia concorsuale, possa ammettersi che al giudice dell'esecuzione sia consentito autorizzare il custode a prevederlo), trattandosi, al contrario, di circostanza che potrebbe determinare il venire meno dell'appetibilità del bene e, in questo modo, frustrare l'obiettivo di venderlo alle migliori condizioni possibili.