Frazionamento immobile: allacciare nuove utenze è un diritto, ma nei limiti di legge
13 Gennaio 2026
Massima La domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o al regolamento del contenuto della decisione approvata in un'assemblea di condominio, avente ad oggetto l'autorizzazione e le eventuali limitazioni dell'allaccio di nuove utenze domestiche di un'unità immobiliare ad una rete di servizi integra gli estremi di un'azione di accertamento della nullità e può, pertanto, essere proposta da un condomino, seppure abbia partecipato all'assemblea ed espresso voto conforme, se a tale accertamento egli abbia un interesse concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera genera quanto al contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata. Non rileva, in senso contrario, che tale autorizzazione assembleare sia stata richiesta e, appunto, votata, anche dal condomino attore, in quanto, da un lato, il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non è derogato dalle norme in tema di condominio, e, dall'altro, la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere è propria della materia processuale, mentre è estranea alla materia sostanziale. Il caso In seguito al frazionamento di una porzione immobiliare sita in un condominio i proprietari della neonata unità rivendicavano il diritto di allacciarsi alle tubature del gas e delle altre utenze domestiche. Portata la questione in assemblea, la delibera, approvata con il voto favorevole degli istanti, veniva impugnata sulla base di un'asserita minaccia subita in tale sede dagli stessi attori, in quanto gli altri condomini avrebbero sottoposto il consenso all'intervento a condizione che le unità immobiliari non avessero superato il numero di due. Il Tribunale dichiarava la domanda inammissibile per gli attori che avevano espresso voto favorevole. La decisione veniva confermata in sede di appello sulla base dei seguenti rilievi: - erano stati gli attori/appellanti a chiedere che la questione dell'allaccio alle nuove utenze domestiche fosse posta all'ordine del giorno, sicché il diniego di autorizzazione non poteva configurarsi come male ingiusto ai sensi dell'art. 1345 c.c.; - non era stato dimostrato che i nuovi allacci fossero compatibili con i limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. e, infine, - non sussisteva alcuna lesione dei diritti in capo agli appellanti a fronte del permanere della loro facoltà di allaccio, esercitabile a prescindere dalla delibera assembleare. Avverso tale decisione, il soccombente (anche nella qualità di erede della parte deceduta nel corso del precedente giudizio), ha proposto ricorso per cassazione prospettando, tra l'altro e nel merito, la nullità della sentenza per essere contraddittoria ed illogica nel punto in cui il Collegio aveva ritenuto che il diritto degli attori di procedere all'allaccio delle nuove utenze domestiche potesse essere esercitato indipendentemente dall'impugnazione della delibera, nonché del relativo verbale assembleare per lesione dei propri diritti immobiliari. Accolto il ricorso, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione. La questione La Corte di Cassazione, con la decisione in esame, ha messo in evidenza che non è necessaria un'autorizzazione dell'assemblea per interventi che siano eseguiti in porzioni di proprietà esclusiva anche quando gli stessi abbiano come conseguenza il collegamento ad impianti di natura condominiale. Quindi qualora l'assemblea si esprima sull'argomento, la delibera è affetta da nullità. Le soluzioni giuridiche Il Collegio ha ritenuto la sentenza non conforme al diritto con riferimento alle ragioni espresse dalla Corte del merito per respingere il gravame. Secondo il consolidato orientamento della Corte Suprema (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2019, n. 15109; Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2016, n. 13184), sussiste il diritto del condomino di dividere il proprio appartamento in più unità, a condizione che non vi sia un pregiudizio verso gli altri condomini, ovvero non sussista un divieto in tal senso da rinvenire nel regolamento contrattuale o in un accordo di natura convenzionale. Una volta accertata la regolarità del frazionamento, quando vi sia la necessità di allacciare le nuove utenze alla/e reti di distribuzione di servizi essenziali, non serve alcuna autorizzazione dell'assemblea, sempre che tale adempimento non si renda obbligatorio in ragione di eventuali prescrizioni di carattere contrattuale o convenzionale. In questa ottica, quindi, un'eventuale autorizzazione o diniego dell'assemblea (nella specie trattavasi di “autorizzazione convenzionata”) ha solo il valore formale di riconoscere o meno che l'intervento non crei correlati pregiudizi alla funzionalità degli impianti (Cass. civ., sez. VI/II, 17 gennaio 2023, n. 1337, quanto all'utilizzo del lastrico solare per l'impianto di impianti rinnovabili; Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, in relazione all'uso di un muro comune per l'apertura di una vetrina). Detto questo, la Corte ha precisato che, nel merito, dovendo l'allaccio essere effettuato all'interno della proprietà esclusiva l'autorizzazione all'intervento non rientrava nei poteri dell'assemblea, ragione per cui la relativa deliberazione era nulla. Nullità che poteva e può essere fatta valere, ai sensi dell'art. 1421 c.c., da chiunque vi abbia un concreto interesse anche se il condomino abbia contribuito con il suo voto favorevole alla formazione della stessa. Osservazioni Dal provvedimento della Corte, ancora una volta emerge, con evidenza, la questione che concerne la nullità di una delibera assembleare con riferimento al soggetto che possa fare valere il vizio assoluto della decisione; al tempo per sollevare il difetto della stessa rispetto al diritto e all'interesse concreto ad ottenere un provvedimento che ne decreti l'inesistenza. Nell'àmbito del condominio, vi è sempre stato un dualismo tra delibere annullabili e nulle, che si manifesta nella profonda differenza dei vizi da cui sono affette e che determina un diverso regime per la loro cancellazione. La Corte di Cassazione ha definito, oramai stabilmente, il perimetro che delinea ciascun atto chiarendo che l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale, rinvenibile in ipotesi specifiche nelle quali è compresa “la mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806). In tal modo, è stato messo in evidenza che vi è una sostanziale contrapposizione tra “vizi di forma” e “vizi di sostanza”. E proprio questo è quanto avvenuto nel caso in esame poiché l'assemblea, avendo adottato una decisione che interessava i beni di proprietà del singolo, aveva sconfinato dall'àmbito delle sue competenze. In effetti, non spettava certamente all'assemblea porre condizioni preclusive (nel merito si è parlato di una autorizzazione “condizionata”) per un intervento mediante il quale collegare la nuova porzione immobiliare alle utenze già esistenti e che, come previsto dall'art. 1117, n. 3, c.c. si deve eseguire sulla diramazione interna ai locali di proprietà privata. L'indubbia nullità della delibera assunta dall'assemblea in questi termini, pertanto, aveva reso irrilevante il consenso che l'interessato aveva dato alla stessa e che non gli avrebbe impedito di fare valere il vizio della stessa. Quanto, poi, al richiamo dell'art. 1421 c.c., a norma del quale la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, giova rammentare che in materia di condominio la legittimazione all'azione in capo a coloro che abbiano partecipato alla formazione della delibera incontra un limite nel caso in cui “il voto favorevole si risolva in atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria obbligazione” (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2022, n. 5626). Ed ancora una volta il caso in questione esula del tutto da tale ipotesi. Una volta assodato, infine, che l'assemblea non è legittimata a prendere decisioni che invadano la sfera individuale dei condomini, occorre valutare se e come il frazionamento possa incidere sulle tabelle millesimali ai fini di una loro eventuale revisione. I giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2019, n. 15109) hanno ritenuto che il frazionamento determini una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino che, per effetto dell'intervento, deve essere suddivisa tra due soggetti, con la conseguente necessità di adeguare la ripartizione dei millesimi alla nuova situazione, ma non quella di modificare le tabelle nel senso voluto dall'art. 69 disp. att. c.c. In pratica, “nell'ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base di criteri sanciti dalla legge”. Riferimenti Sola, L'impedimento del condominio all'allaccio alle utenze non è oggetto di azione di manutenzione, in NT+Condominio&Immobili, 29 novembre 2021; Del Buono, Frazionamento delle unità immobiliari, che cos'è e come funziona?, in Condominioweb.com, 8 febbraio 2021; Nuzzo, Appartamento diviso in due unità immobiliari. Il condomino ha diritto all'allaccio delle utenze domestiche, in Condominioweb.com, 2 marzo 2016. |
