Distinzione tra lastrico solare e terrazza

Massima

Il “lastrico solare”, al pari del tetto, assolve essenzialmente alla funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo materiale, sia sotto il profilo giuridico. La trasformazione di un “lastrico solare” in “terrazza a livello” comporta, dunque, un'innovazione che incide sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione. Conseguentemente essa esula dal potere conferito ai singoli dall'art. 1102 c.c. e necessita della decisione favorevole degli altri condòmini, con le maggioranze assembleari previste dagli artt. 1120 e 1136 c.c., atteso che la trasformazione potrebbe anche comportare una lesione del diritto al potenziale uso paritetico dei “lastrici solari” da parte degli altri condomini.

Il caso

La presente controversia è stata introdotta da due condomini, che hanno chiamato in causa il condominio per l'accertamento del proprio diritto all'uso dei due “lastrici solari” adiacenti il proprio appartamento, mediante trasformazione di due finestre in porte/finestre che dal proprio appartamento portano verso i due lastrici oltre ad altre opere, con ordine al condominio di consentire l'uso dei lastrici e la realizzazione degli interventi indicati nel progetto. In particolare, nel condominio vi sono due “lastrici solari” inutilizzati adiacenti l'appartamento dei due condòmini, in stato di degrado e di sporcizia derivante da mancanza di manutenzione da parte del condominio. Gli attori hanno fatto richiesta al condominio di poter utilizzare direttamente, seppure in modo non esclusivo, i due “lastrici solari” essendo il proprio appartamento direttamente prospiciente gli stessi. Il progetto predisposto per consentire tale utilizzo prevede:

1) la realizzazione di un accesso ai due lastrici direttamente dal proprio appartamento mediante la trasformazione delle due finestre presenti nell'appartamento (una nel locale camera e l'altra nel locale cucina) in due porte/finestre;

2) l'installazione a cura e spese dei due condomini, nel perimetro di ambedue i “lastrici solari”, delle ringhiere sul modello dei parapetti già esistenti al piano terra del condominio, per la sicurezza e per l'accesso delle persone, lasciando su ogni lastrico un cancelletto apribile anche dall'esterno per permettere agli altri condòmini di accedervi dall'esterno;

3) tutti i costi ordinari e straordinari esclusivamente a carico degli attori.

Il condominio si è opposto a tale richiesta con due delibere assembleari.

In tale contesto, parte attrice ha ritenuto di avere diritto ai sensi dell'art. 1102 c.c. all'utilizzo dei “lastrici solari”. Tanto più che l'intervento non avrebbe alterato la destinazione del bene, rimanendo garantita la funzione di copertura per il “corpo basso del condominio”. Né sarebbe stato impedito l'accesso agli altri condòmini, che avrebbero potuto accedere ai lastrici mediante una scala esterna rimuovibile. 

Si è costituito in giudizio il condominio chiedendo la reiezione di tutte le domande formulate dagli attori. Per il condominio infatti: i “lastrici solari” oggetto di causa sono stati realizzati esclusivamente per una funzione di copertura e non per scopi diversi. Inoltre, la realizzazione del progetto proposto dagli attori: non ha indicato quale sarebbe stato il nuovo posizionamento dei termosifoni, al momento posti sotto i davanzali, né se lo spostamento avrebbe comportato un aggravio di spese per gli altri condòmini e/o uno squilibrio termico dell'intero edificio, dato il servizio di riscaldamento centralizzato; la funzione del lastrico solare, inteso come piano di copertura non transitabile, sarebbe stata modificata con trasformazione in terrazza, con conseguenti rischi per la sicurezza statica, l'alterazione del decoro architettonico e la violazione del regolamento di condominio.

L'attore ha, infine, depositato anche un verbale di accordo di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010 instaurato per l'impugnazione della delibera condominiale del 9 marzo 2023, in ordine all'installazione di un impianto fotovoltaico in uno dei due “lastrici solari” oggetto di causa.

La domanda dei due condomini è stata respinta.

La questione

Il thema decidendum attiene all'utilizzo di due lastrici solari comuni. Sull'argomento, il Tribunale milanese affronta essenzialmente due questioni:

a) se un lastrico solare comune, inutilizzato dagli altri condòmini, possa essere utilizzato da un condòmino che abbia l'appartamento allo stesso livello, mediante trasformazione di finestre in porte finestre per l'accesso e altre opere connesse (collocazione di parapetti, della pavimentazione);

b) se l'intervento costituisca un uso migliorativo e più intenso della cosa comune o una vera e propria innovazione, che richiederebbe tra l'altro il consenso assembleare.

Le soluzioni giuridiche

Sulla prima questione, vale prima di tutto chiarire che, nella fattispecie, le disposizioni del regolamento di condominio in tema di utilizzazione delle parti comuni condominiali, non derogano all'art. 1102 c.c. e non impongono limiti maggiori di quelli previsti da tale norma al godimento delle cose comuni da parte dei singoli condòmini. Né il regolamento di condominio conferisce al limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella prevista dall'art. 1120 c.c. e supposta dal medesimo art. 1102 c.c.

Ciò premesso, risulta accertato e provato che: i “lastrici solari” oggetto di causa costituiscono la copertura piana di due fabbricati, ubicati l'uno all'interno del cortile comune del condominio (corpo di fabbrica A), l'altro affacciante su un'area esterna adiacente, adibita a posti auto (corpo di fabbrica B).

I lavori nell'appartamento di parte attrice per accedere ai “lastrici solari” sono consistiti:

1) nella trasformazione della finestra esistente nel locale camera in porta/finestra per l'accesso diretto al lastrico A, con modifica della quota interna dell'appartamento al fine di consentire l'accesso;

2) nella trasformazione della finestra esistente nel locale cucina in porta/finestra per l'accesso diretto al lastrico B, senza modifica di quota interna dell'appartamento.

Il progetto degli attori prevede, inoltre, l'installazione su ambedue i “lastrici solari” di parapetti o di ringhiere in ferro ed una serie di opere relative alla loro pavimentazione ed opere accessorie per l'eventuale utilizzo privato.

Per quanto riguarda, invece, le strutture e la sicurezza statica dell'edificio - ed è questo uno dei punti chiave - l'utilizzo dei “lastrici solari” da parte degli attori comporterebbe un aggravio dei carichi, che all'epoca della costruzione dell'edificio erano indicati in un massimo di 100 chilogrammi per metro quadrato, con conseguente necessità di opere di consolidamento strutturale della soletta dei “lastrici solari” in aggiunta a quelle previste dagli attori per la loro pavimentazione. In mancanza delle opere di consolidamento, la soletta stessa non sarebbe praticabile e, quindi, non sarebbe utilizzabile per la permanenza di persone.

In definitiva, deve concludersi che l'intervento proposto da parte attrice prevede l'utilizzazione di questi “lastrici solari” (attualmente con funzione di sola copertura), come “terrazzi pertinenziali” calpestabili.

Ciò, tra l'altro, potrebbe verosimilmente comportare anche un aumento dei rumori per i piani abitati sottostanti.

In conclusione, attesa la significativa portata delle modifiche ipotizzate non rimarrebbe intatta la destinazione principale dei “lastrici solari” che subirebbero la trasformazione in terrazze.

Sulla seconda questione, il Tribunale di Milano chiarisce che l'intervento di trasformazione, configurando un'innovazione, esula dal potere conferito ai singoli condòmini dall'art. 1102 c.c. e necessita della delibera favorevole degli altri condomini, con le maggioranze previste dall'art. 1120 c.c.

Osservazioni

L'interpretazione giurisprudenziale offerta dal Tribunale di Milano nella sentenza in commento è aderente all'orientamento giurisprudenziale maggioritario, secondo cui la nozione di lastrico solare deve essere tenuta distinta da quella di terrazza a livello. Invero, il lastrico rappresenta una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quantomeno una copertura degli ambienti sottostanti. La terrazza costituisce, invece, un piano anch'esso di copertura, ma che - delimitato da balaustre, ringhiere, muretti e pavimenti - ha una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per gli utenti.

In quest'ottica la trasformazione materiale/funzionale di un lastrico solare in terrazza - lo ricorda il Tribunale di Milano - può comportare una revisione dei carichi statici, tenuto conto che nel caso della terrazza è prevista la permanenza di persone.

Vi è, poi, un potenziale incremento della rumorosità del manufatto per le unità immobiliari abitative sottostanti, creata dal calpestio, che potrebbe provocare immissioni intollerabili ex art. 844 c.c.

Ed ancora. La trasformazione del lastrico solare in terrazza calpestabile porta con sé implicazioni di natura amministrativa - come spesso accade nel diritto immobiliare - come, per esempio, quelle riguardanti l'aumento di superficie utile. In questi termini, Cons. Stato 13 ottobre 2017, n. 4760, secondo cui la sostituzione della preesistente copertura con un terrazzo calpestabile implica un vero e proprio affaccio, quindi, ulteriori utilità ai locali abitativi cui è stato collegato, così da formare parte funzionalmente integrante dell'abitazione stessa, con incremento della superficie dello stabile. Nello stesso senso, più di recente, TAR Salerno 4 marzo 2024, n. 588, secondo cui “la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria”.

Altra questione - pur non affrontata dal Tribunale di Milano - potrebbe riguardare, tenuto conto che si tratta di lastrico solare comune, l'usucapione del medesimo da parte del condomino occupante. Nella fattispecie, si potrebbe configurare, infatti, da parte dei due condòmini un utilizzo continuo, pacifico e ininterrotto del lastrico tale da consentirne l'acquisto per usucapione (v. Cass. civ., sez. VI, 22 novembre 2021, n. 35956). D'altra parte, la circostanza secondo cui sarebbe strutturalmente insopprimibile l'utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non esclude l'esercizio di fatto di un possesso esclusivo del bene, né una situazione di titolarità esclusiva dello stesso.

Altre implicazioni potrebbero riguardare la revisione della tabella millesimale ai sensi dell'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c., se il lastrico trasformato in terrazza finisse per “accedere” all'unità immobiliare di proprietà degli attori, stante il potenziale incremento di superficie che potrebbe alterare per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Solo in situazioni particolari - come, per esempio, nel caso in cui risultasse una pattuizione in questo senso nei titoli di acquisto - la giurisprudenza ha ritenuto ammissibile la trasformazione di una parte del lastrico solare di copertura di un'unità immobiliare in terrazza al servizio dell'appartamento dal quale vi si accede (Cass. civ., sez. II, 15 settembre 2014, n. 19405).

Assodato, quindi, che l'intervento non costituisce una modificazione del bene comune ma una vera e propria innovazione - conclude il Tribunale di Milano - si rende necessaria l'approvazione assembleare con il quorum previsto dall'art. 1136, comma 5, c.c. per il quale “le deliberazioni di cui all'art. 1120, primo comma, e all'art. 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”.

D'altra parte, per la giurisprudenza, gli artt. 1102 e 1120 c.c. sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi. Le innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano soltanto i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2012, n. 18052). In realtà, tra le nozioni di modificazione della cosa comune e di innovazione (e, pertanto, tra le sfere di operatività delle norme di cui all'art. 1102 e di cui all'art. 1120 c.c.) corre una differenza che è di carattere innanzitutto soggettivo, giacché - fermo il tratto comune dell'elemento obiettivo consistente nella trasformazione della res o nel mutamento della destinazione - quel che rileva nell'art. 1120 c.c. (e che è estraneo all'art. 1102 c.c.) è l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell'assemblea. Le modificazioni dell'uso della cosa comune, ex art. 1120 c.c., non si confrontano con un interesse generale, poiché perseguono solo l'interesse del singolo, laddove la disciplina delle innovazioni segna un limite alle attribuzioni dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712). 

Riferimenti

Rezzonico M.S.L., Manuale del condominio, Rimini, 2023;

Chiesi, Quando il lastrico solare si trasforma in un ginepraio, in IUS Condominioelocazione, 21 febbraio 2022;

Mascia, Lastrico solare: proprietà comune se non risulta il contrario dal titolo, in modo chiaro e univoco, in IUS Condominioelocazione, 12 febbraio 2020;

Cappai, Il condominio: la presunzione di comunione e le parti dell'edificio funzionalmente ibride, in Resp. civ. e prev., 2014, fasc. 3;

Andreoli, voce lastrico sopraelevazione, in. Nuoviss. dig., IX, Torino 1963, 452;

Costabile, Lastrico solare e terrazza a livello, in Immob. & proprietà, 2018, 497.