Traliccio di telefonia mobile su lastrico solare ad uso esclusivo: serve il consenso unanime dei condomini

Massima

L'usuario esclusivo del lastrico solare, in assenza del consenso unanime dei condomini, non può concedere sul predetto bene i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire costruzioni o installazioni su di esso, ad opera di terzi, in quanto il lastrico solare, ancorché in uso esclusivo di uno dei condomini, mantiene la sua natura di parte comune dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Il caso

La causa - giunta all'esame del Supremo Collegio - originava da una domanda proposta da un Condominio nei confronti di un condomino, proprietario degli appartamenti al settimo e all'ottavo del fabbricato, il quale aveva illegittimamente ceduto, a titolo di comodato, ad una Società per trenta anni il diritto di uso esclusivo della porzione di lastrico solare o, meglio, della porzione di immobile costituita dal traliccio insistente sul lastrico solare, che la Società comodataria aveva, a sua volta, dato in locazione a vari gestori di telefonia mobile.

Il Tribunale aveva accolto tale domanda, atteso che mancava l'autorizzazione dei condomini all'unanimità e, quindi, l'installazione di cui sopra era avvenuta in violazione dell'art. 1108, comma 3, c.c., condannando il convenuto a risarcire il danno al Condominio, liquidato in € 50.000,00.

Interposto appello principale da parte del condomino ed appello incidentale da parte del Condominio - il quale lamentava l'implicito rigetto della domanda di condanna del convenuto alla riduzione in pristino e l'esiguità della liquidazione del danno operata dal primo giudice - la Corte d'Appello, in accoglimento dell'appello principale, assorbito quello incidentale, aveva respinto le domande del Condominio, ribaltando così l'esito del giudizio di primo grado.

Nel dettaglio, il giudice distrettuale aveva osservato che:

a) era inapplicabile al caso di specie Cass. civ., sez. II, 1° marzo 2000, n. 2255, che riguardava l'uso particolare e soggettivo del bene comune, mentre il presente giudizio si riferiva a beni in uso esclusivo; il precedente di legittimità al quale occorreva attenersi era, invece, Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2017, n. 24301, secondo cui, nella nozione di uso esclusivo (art. 1126 c.c.), coesistevano, su parti comuni, le facoltà individuali dell'usuario e le facoltà degli altri partecipanti, secondo modalità non paritarie determinate dal titolo o dal giudice chiamato a interpretare il titolo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà esclusiva cui detti godimenti individuali accedono;

b) la destinazione limitata allo “scopo tecnico e/o impiantistico” dell'uso esclusivo del lastrico solare, destinazione che la Società aveva rispettato, non escludeva che le facoltà connesse all'uso esclusivo potessero essere godute indirettamente;

c)  l'utilizzo del lastrico solare era coerente con il tipo di uso cui esso era destinato, con esclusione delle fasce di rispetto, considerata la presenza di un traliccio al momento della formazione del regolamento di condominio contrattuale, né i condomini, che non godevano dell'uso esclusivo, potevano dolersene o pretendere un analogo godimento, proprio perché titolari di un diritto con facoltà distinte, stante che il suddetto lastrico non aveva perso la caratteristica e natura preponderante di copertura dell'edificio condominiale.

Il Condominio, soccombente nella fase di gravame, proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se il condomino, il quale aveva l'uso esclusivo della cosa comune che ineriva al suo peculiare carattere accessorio e strumentale rispetto alla sua proprietà solitaria, potesse cedere a terzi l'uso della cosa comune, senza il consenso degli altri partecipanti, atteso che il diritto d'uso esclusivo, attribuito al singolo condomino dal regolamento, non poteva avere un contenuto maggiore del godimento soggettivo che, in assenza di regolamento, ciascun condomino avrebbe potuto trarre dalla cosa separatamente e nel concorso con gli altri condomini; godimento che aveva il proprio limite nel disposto degli artt. 1102 e 1108 c.c., secondo cui gli atti costitutivi di diritti personali o reali di godimento in favore di terzi devono essere approvati dai partecipanti alla comunione, rispettivamente, con la maggioranza qualificata o all'unanimità.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso fondato.

Invero, la Corte territoriale ha riconosciuto, da un lato, che il diritto di uso esclusivo sul lastrico è qualificabile come “diritto reale”, e non come diritto personale di godimento collegato alla proprietà singola, e, dall'altro, che il condomino usuario può cederlo a terzi senza necessità del consenso degli altri comproprietari.

Questa affermazione fa leva sui principi enunciati da Cass. n. 24301/2017, per la quale l'“uso esclusivo” su parti comuni dell'edificio, riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide - non sull'appartenenza delle suddette parti comuni alla collettività, bensì - sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.

Tale diritto reale d'uso esclusivo - secondo i giudici di appello - non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede.

Infatti, muovendo da questo postulato, Cass. n. 24301/2017 aveva confermato la decisione di merito di rigetto della domanda del Condominio attore, volta ad ottenere l'accertamento che il diritto d'uso esclusivo su due porzioni del cortile, concesso con il primo atto di vendita dall'originario unico proprietario dell'intero edificio in favore di un'unità immobiliare e citato anche dal regolamento condominiale, non era cedibile e non poteva eccedere i trent'anni.

Osservano, però, gli Ermellini che l'accezione del diritto di uso esclusivo che scaturisce dalla pronuncia del 2017, in controtendenza rispetto ai precedenti nomofilattici, non è stata confermata dalla giurisprudenza successiva; in particolare, la Suprema Corte, a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 17 dicembre 2020, n. 28972), ha affermato il principio secondo cui la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del c.d. diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi.

Questa decisione sottolinea che, in base all'art. 1126 c.c., quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, laddove gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Spiega il massimo organo di nomofilachia che tale disposizione, nel prevedere espressamente che uno dei condomini possa avere l'uso esclusivo del calpestìo del lastrico - che la dottrina definisce come diritto reale equivalente ad una servitù - e, quindi, possa usucapire (non la proprietà del lastrico, ma) il diritto di calpestìo esclusivo, è riferita ad una situazione del tutto peculiare, come quella dei lastrici solari, i quali, pur svolgendo una funzione necessaria di copertura dell'edificio, e costituendo come tali parti comuni, possono però essere oggetto di calpestìo, per la loro conformazione ed ubicazione, soltanto da uno o alcuni condomini, ragion per cui l'uso esclusivo nel senso sopra descritto non priva gli altri condomini di alcunché, dato che essi non vi potrebbero comunque di fatto accedere.

Così fissate le coordinate giurisprudenziali della questione posta alla loro attenzione, i giudici di ultima istanza, in continuità con la sentenza n. 28972/2020, affermano che è “indubitabile che il lastrico solare in uso esclusivo ad un condomino, nonostante la sua peculiarità, mantenga la natura di parte comune dell'edificio, secondo la nozione delineata dall'art. 1117 c.c.”.

Inoltre, il diritto di uso esclusivo che il regolamento condominiale può riservare ad un condomino sulle parti comuni non rappresenta un diritto reale atipico, ma è piuttosto l'espressione dell'autonomia privata riconosciuta ai comproprietari, i quali ben possono derogare al principio sancito dall'art. 1102 c.c., riservando ad uno soltanto di essi le facoltà di godimento della parte comune.

Quale corollario concettuale di questi assiomi, viene, dunque, enunciato il principio di diritto secondo cui, in assenza del consenso unanime dei condomini, l'usuario esclusivo non può concedere, sulla parte comune che resta in (“nudo”) condominio, i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire che terzi ivi erigano o collochino costruzioni o installazioni (quali, ad esempio, antenne televisive o antenne di telefonia mobile).

Osservazioni

Una particolare modalità di utilizzo del lastrico solare ad uso esclusivo ha riguardato la possibilità di installarvi impianti di telefonia cellulare: la sentenza in commento analizza tale situazione sul versante della necessità del consenso unanime dei condomini, alla luce della peculiare fattispecie sottoposta al vaglio dei giudici di legittimità, che registrava la concessione a terzi in comodato (trentennale), da parte del condomino proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano di un fabbricato, del godimento della porzione immobiliare sulla quale insisteva il traliccio che il comodatario aveva, a sua volta, dato in locazione ai vari gestori di telefonia mobile.

Tuttavia, nelle fattispecie concrete poste all'attenzione dei giudici civili, la problematica più ricorrente è stata quella relativa al possibile nocumento alla salute degli abitanti dello stabile.

Impostata la questione nell'esclusivo alveo codicistico, si è dovuto valutare se la relativa opera, se eseguita utilizzando parti comuni dello stabile, comportasse o meno la violazione del combinato disposto degli artt. 1102 e 1120 c.c.

Qualora, invece, la terrazza, dove è posto l'impianto di telefonia mobile, sia privata, la stessa non costituisce bene comune, e quindi l'utilizzo della stessa è sottratto all'assemblea dei condomini - salvo che il regolamento di condominio non disponga in materia diversa - purché la relativa realizzazione non comporti danni alle parti comuni dell'edificio o pregiudizi agli altri condomini.

Nel primo caso, il problema si sposta in sede assembleare, visto che si tratta il più delle volte di concedere in locazione un bene comune - il tetto, il lastrico solare, la terrazza di copertura dello stabile, ecc. - alla società di telefonia mobile, sempre nei limiti dettati dalle disposizioni codicistiche (ad esempio, potrebbero derivare pregiudizi alla statica del fabbricato o alterazioni del decoro architettonico).

Quest'ultima è l'ipotesi che ricorre maggiormente: l'azienda installatrice contatta il condominio, per il tramite dell'amministratore, chiedendo di poter utilizzare (parzialmente o in toto) un bene comune del fabbricato - scelto perché costituisce un punto ottimale per la copertura radioelettrica cittadina - ed offrendo come controprestazione il pagamento di un canone (mensile o annuale).

Se, da un lato, i canoni pagati allettano un numero sempre crescente di proprietari di unità immobiliari che, in questo modo, vedrebbero risolte le spesso croniche carenze di fondi nelle casse condominiali, con la speranza di ripianare i relativi bilanci (sovente “in rosso”), dall'altro lato, gli stessi condomini, sul presupposto della dannosità delle propagazioni irradiate dall'impianto di telefonia mobile, si mostrano diffidenti all'installazione di queste antenne (spesso instaurando contenziosi mediante procedimenti d'urgenza o denunce di nuova opera).

Giova ricordare, in proposito, che una delle poche certezze scientifiche raggiunte in argomento sembra essere quella secondo cui sussiste una maggiore nocività del predetto inquinamento (ricadendo le radiazioni, per così dire, ad ombrello), per coloro che risiedono, non immediatamente sotto l'impianto de quo, ma nelle immediate adiacenze; ne consegue, paradossalmente, che i condomini i quali rifiutano le allettanti offerte delle società di telefonia mobile per installare stazioni radio-base sul loro edificio, oltre a rinunciare ai sicuri vantaggi economici, si vedono anche piazzare lo stesso impianto nel fabbricato attiguo, con la beffa di subire maggiormente gli effetti delle relative radiazioni.

Riferimenti

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Quargnolo, Uso esclusivo e manutenzione di un lastrico solare: responsabilità per custodia in capo al condomino o al condominio?, in La responsabilità civile, 2005, 703;

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