Lavori straordinari: se manca l’urgenza paga l’amministratore

Massima

Ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'amministratore ha il potere-dovere di attuare i lavori necessari e urgenti atti ad eliminare rischi per la stabilità e salubrità del condominio. Tali lavori devono essere o previamente deliberati dall'assemblea o successivamente ratificati. In assenza del requisito dell'urgenza, l'assemblea può sempre rifiutare l'esecuzione di lavori edili che, erroneamente realizzati dall'amministratore di sua spontanea volontà, esulano dal rapporto di mandato con il condominio e non sono, quindi, riferibili allo stabile rappresentato.

Il caso

Un condominio agiva in giudizio avverso il proprio amministratore, lamentando come questi avesse fatto realizzare ad una società edile alcuni lavori di manutenzione dello stabile senza avere avuto alcuna autorizzazione dal condominio stesso.

L'amministratore in questione si costituiva in giudizio, sollevando alcune eccezioni di carattere formale e, nel merito, affermando, da un lato, di avere proceduto all'incarico della società in quanto incalzato dal consiglio dei condomini ed affermando, dall'altro, la legittimità del proprio operato alla luce dell'urgenza dei lavori edili realizzati.

Il giudizio veniva istruito sia sulla base della documentazione offerta dalle parti e dalla società edile, nel frattempo evocata nel processo, sia sulla base delle testimonianze dei soggetti coinvolti nelle fasi iniziali della decisione di effettuare i lavori stessi.

La questione

La questione sottesa al giudizio scava a fondo nel rapporto tra condominio e amministratore.

Come risaputo, infatti, il rapporto che si instaura tra gli stessi afferisce al contratto di mandato con rappresentanza, che vede lo stabile come mandante e il professionista come soggetto mandatario, con obbligo di rappresentare ai terzi il fatto che le obbligazioni vengono da lui contratte in nome e per conto del proprio mandante.

Vi è anche parte della dottrina che sostiene che il contratto di amministrazione di stabili si sia talmente evoluto, grazie alle ultime normative che hanno comportato numerosi obblighi extra codicem per gli amministratori, da costituire un vero e proprio contratto atipico e a sé stante.

L'amministratore, in particolare, deve attenersi al mandato ricevuto dall'assemblea.

In un caso, tuttavia, egli non solo può, ma deve agire senza la previa delibera assembleare, ossia nel caso della necessità di realizzare lavori edili urgenti e improrogabili il cui ritardo potrebbe pregiudicare il benessere e la stabilità del condominio.

L'art. 1135, comma 2, c.c. afferma, infatti, che “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Nel caso in analisi, l'amministratore ha disposto l'esecuzione di alcuni lavori edili e il condominio ne contesta il pagamento in ragione della presunta mancanza del requisito dell'urgenza.

Secondo lo stabile, quindi, avrebbe errato l'amministratore ad effettuare arbitrariamente le predette opere, quando avrebbe dovuto seguire l'iter ordinario di approvazione tramite delibera assembleare.

Di diverso parere, invece, l'amministratore, che sosteneva nel giudizio la correttezza del proprio operato, in ragione della presenza dell'urgenza e indifferibilità dei lavori, nonché dell'assenso agli stessi dato dal consiglio dei condomini.

Il giudice, quindi, è chiamato a pronunciarsi sulla presenza o meno dell'urgenza sottesa ai lavori edili fatti eseguire dall'amministratore.

Tale giudizio, però, date le premesse, non si esaurisce alla sfera dei lavori edili, andando a riguardare le radici stesse del rapporto tra amministratore e condominio e, quindi, il contratto di mandato.

Laddove l'amministratore avesse agito con l'urgenza, infatti, egli avrebbe rispettato il mandato ricevuto, mentre in caso di assenza di urgenza egli avrebbe agito al di fuori del contratto e, in ragione di ciò, le obbligazioni concluse non avrebbero dovuto essere corrisposte dal condominio, ma dallo stesso amministratore.

Le soluzioni giuridiche

La decisione del Tribunale di Imperia, in primis, decretava l'inconferenza di tutte le eccezioni di merito proposte dall'amministratore.

Cadute le questioni inerenti alla legittimazione ad agire del condominio e alla sua rappresentanza, quindi, la decisione si concentrava unicamente sul merito.

Sulla base dell'istruttoria processuale, il giudice decideva per l'assenza del requisito dell'urgenza nei lavori edili oggetto della lite.

Nel caso in oggetto, infatti, i testimoni avevano riportato delle circostanze che hanno lasciato comprendere come l'amministratore avrebbe ben potuto seguire l'iter ordinario e demandare la decisione sull'effettuare le opere edili all'assemblea condominiale.

In assenza di una previa autorizzazione assembleare, in ogni caso, l'amministratore avrebbe dovuto convocare la stessa e richiedere una postuma ratifica del proprio operato.

Solo quest'organo, nell'esercizio ai sensi dell'art. 1135 c.c., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni e di ratificare in seguito il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (v. Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192).

Si sottolinea, peraltro, che il riconoscimento del carattere urgente delle spese ordinate dall'amministratore e, dunque, per decidere sull'esistenza del diritto dell'amministratore al rimborso delle relative spese, presuppone un accertamento di fatto che compete al giudice di merito e che è insindacabile in sede di legittimità (Cass. n. 10144/1996; Cass. n. 1481/1970).

Del tutto inconferente, poi, l'argomentazione dell'amministratore riguardante la presunta autorizzazione ricevuta dal consiglio del condominio: questo organo ha, tutt'al più, un potere di supporto e supervisione, ma nessuna legittimazione a decidere per tutto lo stabile.

Come afferma la normativa, infatti, “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo” e non può, quindi, sostituirsi all'assemblea.

Il risultato dell'effettuazione dei lavori edili senza l'urgenza, porta alla considerazione che l'amministratore abbia agito oltre i poteri del proprio mandato e che, quindi, le conseguenze del contratto non possano ricadere sul condominio, ma sullo stesso professionista.

Per la giurisprudenza di merito, infatti, “in tema di condominio, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di quest'ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni” (v., tra le molte, Trib. Cagliari 26 settembre 2023, n. 2174).

In conclusione, quindi, la domanda del condominio veniva accolta e, data la non opponibilità dei contratti d'appalto al condominio, il costo dei lavori stessi non veniva attribuito allo stabile, bensì all'amministratore.

Osservazioni

La sentenza in commento appare condivisibile.

Occorre premettere che sarebbe necessario conoscere la situazione del contesto condominiale, ma per quanto di conoscenza il giudice pare aver correttamente interpretato la normativa vigente.

Nel caso in questione, infatti, non è in discussione l'effettuazione dei lavori o il loro pregio, ma l'iter che ha portato alla loro realizzazione.

Sebbene a volte ci si possa dimenticare, il condominio è un organismo complesso, con regole e procedure ben identificate dalla legge e l'amministratore, in quanto suo mandatario, ha l'onere di seguirle per evitare ripercussioni anche di carattere personale ed economico come nel corrente caso.

Il principio giuridico è chiaro e incontroverso: la regola è che la decisione sui lavori straordinari in condominio debba essere presa dall'assemblea con le maggioranze previste dalla legge.

Saggiamente il legislatore ha previsto eccezioni a tale regola stabilendo che in caso di urgenza l'amministratore non solo può, ma deve attivarsi ed effettuare i lavori evitando danni gravi allo stabile ed ai suoi abitanti.

Tale eccezione, tuttavia, non conferisce poteri illimitati all'amministratore, ma anzi ne imbriglia le iniziative circoscrivendone i casi (conclamata urgenza) e i poteri (necessità di ottenere una postuma ratifica assembleare basata su somme spese e documentabili).

Ciò che pare degno di nota della sentenza, specialmente, è il ragionamento approfondito che il giudice fa sul contratto di mandato con rappresentanza.

Il magistrato decidente, infatti, specifica che, in caso di mancata urgenza, l'amministratore deve subire le conseguenze dei lavori, ma pare pregevole la spiegazione del perché di tale operazione.

In caso di mancanza di urgenza, infatti, l'amministratore che esegue i lavori senza fare pronunciare l'assemblea condominiale va oltre i suoi poteri di mandatario e quindi viola lo stesso contratto che lo lega al condominio.

Si tratterebbe, quindi, oltre che di un danno cagionato al condominio, di un vero e proprio inadempimento contrattuale.

È doveroso chiudere con una considerazione sul mandato dell'amministratore.

Tale contratto, nato con i connotati tipici di tutti i mandati con rappresentanza previsti dall'ordinamento, si è negli anni evoluto fino a divenire quasi un contratto atipico.

Vi sono, infatti, caratteristiche e oneri specifici dell'attività dell'amministratore di condominio, si pensi al citato art. 1135 c.c., o al ruolo dell'amministratore come datore di lavoro in caso di dipendenti nel condominio, o ancora agli oneri fiscali condominiali e relativi alle normative antincendio del condominio.

Tali oneri sono tipici ed esclusivi della professione di amministratore di condominio, che quindi pare sempre più emanciparsi dal semplice contratto di mandato ed avviarsi ad un giusto riconoscimento della specialità della professione.

Culminerà con la costituzione di un albo professionale degli amministratori? Staremo a vedere.

Riferimenti

Celeste, Decisioni del consiglio di condominio: sono vincolanti solo se successivamente approvate dall'assemblea con i quorum di legge, in IUS Condominioelocazione, 7 ottobre 2025;

Cianci, La soggettività dell'amministratore del condominio, in Giust. civ., 2002, fasc.1, 3;

Nicoletti, Manutenzione ordinaria dell'ascensore: l'amministratore può, senza autorizzazione dell'assemblea, sottoscrivere il contratto, in IUS Condominioelocazione, 6 dicembre 2019.