Comodato di appartamento vincolato alle esigenze abitative familiari, crisi coniugale e tutela della prole
27 Gennaio 2026
Massima Il comodato di un bene immobile, stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, ha carattere vincolato alle esigenze abitative familiari, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l'eventuale crisi coniugale, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti, con massima attenzione, il controllo di proporzionalità ed adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole ed il contrapposto bisogno del comodante. Il caso La causa giunta all'esame del Supremo Collegio registrava come antefatto processuale la sentenza del Tribunale che, nel giudizio di separazione dei coniugi Tizio e Caia, aveva recepito integralmente le conclusioni congiunte formulate da entrambi, con le quali il marito si era impegnato a corrispondere alla moglie la somma mensile di € 350,00 quale contributo per il mantenimento della figlia minore, oltre al 50% delle spese straordinarie preventivamente concordate tra i genitori e si era obbligato, altresì, al versamento della somma mensile di € 500,00 in favore della moglie, “quale contributo al pagamento del canone di locazione dell'abitazione dove la stessa moglie si sarebbe trasferita con la figlia minore”; in quella sede, le parti avevano concordato che la casa coniugale rimanesse assegnata al marito ed avevano previsto, però, che, qualora quest'ultimo non avesse ottemperato all'obbligo di versamento anche di un solo contributo per il pagamento del canone di locazione mensile dell'abitazione dove la madre e la minore si sarebbero trasferite, l'abitazione, un tempo destinata a casa coniugale, sarebbe stata nuovamente assegnata alla madre, previa semplice richiesta al marito. Introdotto il giudizio di divorzio, il Tribunale accoglieva il reclamo di Caia avverso l'ordinanza presidenziale e, per l'effetto, in parziale riforma della stessa, ripristinava a carico di Tizio l'obbligo di corrispondere alla reclamante la somma di € 500.00 mensili, quale contributo per il pagamento del canone di locazione in cui vivevano la stessa Caia e la figlia minore. Con successiva sentenza, il Tribunale: 1) dichiarava la cessazione degli effetti civili del matrimonio contratto dai suddetti coniugi; 2) affidava la figlia minore congiuntamente ad entrambi i genitori, con collocazione abitativa prevalente presso la madre e con diritto di visita del padre; 3) assegnava la casa familiare a Caia; 4) poneva a carico di Tizio l'obbligo di corrispondere all'ex moglie la somma mensile di € 250,00, a titolo di contributo al mantenimento della figlia, oltre al 50% delle spese straordinarie. Avverso la predetta sentenza, Tizio impugnava unicamente il capo relativo all'assegnazione dell'abitazione familiare a Caia. La Corte d'Appello rigettava il gravame e l'intervento della madre dell'ex marito, comproprietaria dell'immobile assegnato all'ex moglie, osservando che - premessi i principi dettati dalle Sezioni Unite nel 2014 in ordine al comodato familiare, da inquadrare nell'àmbito del comodato a tempo indeterminato, ma non riconducibile al comodato senza determinazione di durata (di cui all'art. 1810 c.c.) e che non aveva un termine prefissato, ma era desumibile dall'uso convenuto (spettando al giudice valutare la sussistenza di un termine), con possibilità di risolverlo, ex art. 1809 c.c., motivatamente in caso di bisogno - era da ritenere provato, valorizzando il comportamento concludente degli ex coniugi, protrattosi per tredici anni, che gli stessi avessero inteso trasformare il rapporto in comodato per soddisfare le esigenze della loro famiglia e che il primo piano dell'immobile in questione fosse stato considerato, a tutti gli effetti, casa coniugale anche al momento della separazione. In quest'ottica, la Corte territoriale evidenziava la rinuncia dell'ex moglie all'assegnazione della casa familiare, pur trovandosi in una non rosea condizione economica, a fronte della prospettata percezione di un sostanzioso contributo, funzionale a consentirle di condurre in locazione un altro immobile e sostenerne le relative spese, e che la sentenza di separazione avesse già previsto il suo diritto a trasferirsi nuovamente con la figlia minore presso la primaria abitazione, in caso di inottemperanza dell'ex marito all'impegno assunto per la corresponsione del contributo funzionale a consentirle di far fronte al pagamento del canone di locazione di un altro appartamento. Ciò che si era verificato nel caso in esame, essendosi Tizio reso inadempiente da tempo al citato obbligo, tanto che Caia aveva subìto lo sfratto per morosità dall'abitazione ove era andata a vivere in locazione con la figlia minore. Ad ogni buon conto, non era stata allegata e dimostrata una sopravvenuta situazione di bisogno o di urgente necessità, ai sensi dell'art. 1809 c.c., in capo alla madre o all'ex marito che legittimasse la risoluzione del comodato. La madre, comodante, proponeva quindi ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare, preliminarmente, se la madre fosse intervenuta in secondo grado aderendo alle difese dell'appellante ex art. 105, comma 2, c.p.c. (come ritenuto dal giudice distrettuale), oppure se la stessa fosse intervenuta, ai sensi dell'art. 344 c.p.c., quale terzo legittimato a fare opposizione ex art. 404 c.p.c. (come sostenuto dalla ricorrente). Nel merito, la madre lamentava che la Corte territoriale aveva esaminato, ritenendo infondati, soltanto i motivi di appello avanzati dal figlio avverso il capo della sentenza di divorzio che aveva assegnato alla moglie l'abitazione asserita coniugale al tempo del matrimonio, laddove, invece, nessun contratto di comodato era mai stato concluso tra Tizio e Caia, essendosi costoro, in qualità di comunisti, limitati a stabilire le modalità del godimento dell'unità immobiliare. Se, poi, il rapporto contrattuale di comodato fosse effettivamente sorto - secondo la madre - sarebbe, in ogni caso, cessato per consumazione del termine finale, nel momento in cui, con la sentenza di separazione, l'ex moglie si era trasferita altrove; peraltro, il fatto che Caia avesse cessato, a far data dalla separazione, di abitare nella casa già coniugale, costituiva fatto impeditivo rispetto al sorgere del diritto personale di godimento, posto che, se il diritto al godimento della casa familiare fosse venuto meno qualora l'assegnatario non avesse abitato o avesse cessato di abitare stabilmente nella casa familiare, lo stesso diritto non avrebbe potuto “risorgere”. Si censurava, infine, il convincimento della Corte territoriale, la quale aveva ritenuto sussistente un comodato c.d. familiare tra Tizio e Caia, sulla base di un non precisato “comportamento concludente degli odierni ex coniugi protratto per tredici anni”. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tutte le suddette doglianze infondate. Sotto l'aspetto processuale, si osserva che la Corte d'Appello ha sostanzialmente accomunato la posizione dell'ex marito e della madre, terza interventrice, argomentando dalla sussistenza di un comodato in ordine alla casa familiare, oggetto di assegnazione dal giudizio di separazione, con provvedimento confermato in sede di divorzio. Ora, il fatto che la suddetta Corte di merito avesse ritenuto che l'intervento della madre fosse da qualificare come adesivo dipendente (per sostenere le ragioni del figlio) e non fondato sull'opposizione del terzo ex art. 404 c.p.c. non muta l'oggetto della decisione, nel senso che la questione non è rilevante, né decisiva. La sentenza impugnata ha, infatti, accertato: a) che era da presumere che, tra l'interventrice ed il figlio, ex marito, fosse stato stipulato un comodato avente ad oggetto la casa familiare, protrattosi per circa tredici anni; b) che tale comodato non era scaduto per il solo fatto che l'ex moglie, insieme alla figlia minore, si fosse trasferita altrove, in quanto ciò era avvenuto sotto la condizione risolutiva del mancato contributo dell'ex marito al pagamento del canone di locazione dell'altra abitazione; c) che non era stato dimostrato un urgente, imprevisto bisogno delle parti che giustificasse la risoluzione del comodato. Pertanto - ad avviso degli Ermellini - la prospettazione dell'opposizione di terzo non avrebbe potuto indurre a diversa conclusione, proprio perché la Corte d'Appello non ha ravvisato i presupposti della caducazione del rapporto di comodato, per cui la terza interventrice non avrebbe, comunque, potuto opporre il titolo di comproprietaria della casa di abitazione assegnata a Caia. D'altronde, la madre non aveva mai utilizzato l'immobile assegnato, sito al primo piano, avendo sempre vissuto al pian terreno e, ad ogni buon conto, non era stato allegato e dimostrato un sopravvenuto ed urgente bisogno dell'interventrice per ritornare nella detenzione dell'immobile. Nel merito, si osserva che la Corte d'Appello ha ritenuto provato, valorizzando il comportamento concludente degli ex coniugi, protrattosi per tredici anni, che gli stessi avessero inteso trasformare il rapporto di godimento dell'immobile in comodato per soddisfare le esigenze della loro famiglia e che il primo piano fosse stato considerato a tutti gli effetti casa coniugale anche al momento della separazione. Osservazioni Dunque, la sentenza impugnata, sulla base della ricostruzione dei fatti, ha ritenuto presumibile che la condotta delle parti, protrattasi per tredici anni, deponesse per il comodato familiare, dato che gli ex coniugi avevano vissuto per tale tempo presso l'immobile assegnato quale casa familiare. Al riguardo, va rammentato che il comodato di un bene immobile, stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, ha un carattere vincolato alle esigenze abitative familiari, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l'eventuale crisi coniugale, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità ed adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole ed il contrapposto bisogno del comodante (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2023, n. 27634: in una fattispecie relativa al comodato di una porzione di mansarda, inizialmente concessa al figlio dei proprietari e da questi destinata a casa familiare dopo il matrimonio e la nascita dei figli, si era confermata la sentenza di merito che aveva negato la restituzione del bene - motivata dalla necessità di destinarlo ad abitazione di una badante e della sua famiglia - sul presupposto, da un lato, che i genitori avevano agito dopo dieci anni e solo a seguito del divorzio del figlio e, dall'altro, che la loro abitazione, contando ventitré stanze, era in ogni caso idonea a soddisfare il bisogno dedotto: Cass. civ., 3 dicembre 2015, n. 24618: nella specie, si era cassata la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto risolto per mutuo consenso un contratto di comodato sulla sola base della volontà espressa da uno dei coniugi comodatari, senza considerare la situazione di separazione personale ed il vincolo di destinazione dell'immobile, nonché omettendo di verificare la sussistenza dell'urgente ed imprevisto bisogno della parte comodante). Il coniuge affidatario della prole minorenne, o maggiorenne non autosufficiente, assegnatario della casa familiare, può opporre al comodante, che chieda il rilascio dell'immobile, l'esistenza di un provvedimento di assegnazione, pronunciato in un giudizio di separazione o divorzio, solo se, tra il comodante ed almeno uno dei coniugi - salva la concentrazione del rapporto in capo all'assegnatario, ancorché diverso - il contratto in precedenza insorto abbia contemplato la destinazione del bene a casa familiare. Ne consegue che, in tale evenienza, il rapporto, riconducibile al tipo regolato dagli artt. 1803 e 1809 c.c., sorge per un uso determinato ed ha, in assenza di un'espressa indicazione della scadenza, una durata determinabile per relationem, con applicazione delle regole che disciplinano la destinazione della casa familiare, indipendentemente, quindi, dall'insorgere di una crisi coniugale, ed è destinato a persistere o a venir meno con la sopravvivenza o il dissolversi delle necessità familiari - nella specie, relative a figli minori - che avevano legittimato l'assegnazione dell'immobile (Cass. civ., sez. un., 29 aprile 2014, n. 20448). Nel caso di specie, la Corte d'Appello ha ritenuto che non fosse scaduto il termine del comodato, sulla base delle esigenze della minore e della madre, considerando che il trasferimento di quest'ultima presso altra abitazione non aveva comportato lo scioglimento del rapporto, attesa la condizione risolutiva - espressamente pattuita in sede di accordi di separazione - del mancato contributo dell'ex marito al pagamento del canone di locazione. Si era, altresì, evidenziato che, nei confronti di Caia, era stata promossa la procedura di sfratto per morosità a testimoniare il sopravvenuto mancato versamento delle somme occorrenti da parte dell'ex marito, per cui non può opinarsi che il comodato si fosse sciolto per il venir meno dell'uso convenuto. In proposito, mette punto rammentare che la rinuncia all'assegnazione - e, dunque, al godimento in comodato familiare del bene - sarebbe da considerare comunque nulla, perché contrastante con l'interesse della minore, la quale, come riportato nella sentenza impugnata, aveva affermato di stare meglio presso l'abitazione dei nonni, come correttamente rilevato dalla Corte territoriale. Invero, in sede di valutazione della domanda di rilascio proposta dal comodante nei confronti del coniuge cui l'immobile è stato assegnato quale casa familiare, il giudice è tenuto ad accertare, ai sensi dell'art. 1810 c.c., che perduri, nell'interesse dei figli conviventi minorenni (o maggiorenni non autosufficienti), la destinazione dell'intero bene all'uso cui è stato adibito, dovendo, in caso contrario, ordinarne la restituzione, quanto meno parziale (Cass. civ., sez. I, 2 febbraio 2017, n. 2771). Nella fattispecie in esame, si era accertato che la minore avesse espresso l'esigenza di vivere presso l'abitazione dei nonni e, pertanto, una diversa casa familiare non sarebbe stata conforme al miglior interesse della stessa minore. Riferimenti Carrabba, Il comodato dell'abitazione familiare tra causa e tipo, in Famiglia e diritto, 2018, 261; Colucci, Comodato di casa familiare: verso un contratto atipico di godimento?, in Immob. & proprietà, 2016, 299; Citarella, Il contratto di comodato e la destinazione dell'immobile a casa familiare: ... una soluzione “scomoda” per il comodante!, in Foro nap., 2016, 498; Russo, Comodato di casa familiare, divieto di recesso ad nutum e rilevanza dell'elemento volitivo, in Famiglia e diritto, 2016, 757; Persia, Comodato precario ed esigenze abitative della famiglia, in Contratti, 2015, 129; Iannone, Il comodato e le esigenze abitative della famiglia, in Riv. neldiritto, 2014, 1834; Marini, Termine del comodato ed esigenze abitative della famiglia, in Dir. famiglia, 2011, 608; Al Mureden, Casa in comodato, crisi coniugale e persistenti doveri di solidarietà tra familiari, in Famiglia e diritto, 2012, 694; Scarano, Le Sezioni Unite della Cassazione “abrogano” il comodato precario di casa familiare, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 1, 14; Pulidori, Concessione in comodato a tempo indeterminato, da parte di entrambi i coniugi, di immobile in comunione legale, sopravvenuto giudizio di separazione personale tra i comodanti, ed inefficacia della volontà di recesso espressa da uno solo di essi, in Dir. famiglia, 2001, 632. |
