Indennità per la perdita di avviamento negata nell’affitto di ramo d’azienda

Massima

La ratio della disposizione che prevede l'indennità per la perdita dell'avviamento è ravvisabile nell'esigenza di tutelare coloro che esercitano attività industriali, artigianali o commerciali dal danno derivante dallo spostamento del luogo dove svolgono la propria attività, per ragioni di vario tipo, tra le quali rientra in primis la perdita dell'avviamento, trattandosi di una qualità che nella locazione di immobile viene creata dal conduttore, intesa come maggiore valore attribuito al complesso aziendale rispetto al suo valore contabile.

Il caso

Le parti sottoscrivono un contratto di affitto di ramo di azienda per l'esercizio dell'attività commerciale ed un contratto di locazione commerciale relativo all'immobile all'interno del quale esercitare l'azienda.

Ciò premesso, la fattispecie scrutinata dal Tribunale di Latina riguarda l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui si ingiunge il pagamento dell'importo corrispondente a diciotto mensilità del canone di locazione a titolo di indennità per la perdita di avviamento commerciale dovuto ex artt. 34 e 35 della l. n. 392/1978, a seguito della intervenuta risoluzione per volontà dei locatori del contratto di locazione commerciale.

Gli opponenti hanno eccepito la infondatezza della pretesa creditoria per inapplicabilità al caso di specie della disciplina di cui agli artt. 34 e 35 della citata l. n. 392/1978, evidenziando come le parti avessero sottoscritto un contratto di affitto di ramo di azienda al quale non sarebbe applicabile la citata disposizione ed a cui sarebbe stato annesso, in virtù di un mero collegamento negoziale, il contratto di locazione commerciale.

La questione

La quaestio juris esaminata dal Tribunale di Latina riguarda l'inapplicabilità all'affitto di ramo di azienda dell'indennità di avviamento prevista dall'art. 34 l. n. 392/1978 sebbene collegato ad un rapporto locatizio.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Latina rigetta l'opposizione proposta affermando che dalla documentazione in atti si evince che le parti avevano stipulato - in virtù di un collegamento negoziale complesso - un contratto di affitto di ramo di azienda ed un contratto di locazione commerciale, ciascuno con una specifica e distinta individualità giuridica.

A tale fine, le stesse parti avevano espressamente previsto che nel contratto di locazione commerciale si applicasse la disciplina contenuta negli artt. 34, 35 e 37 l. n. 392/1978, dichiarando espressamente che l'immobile sarebbe stato utilizzato per un'attività che avrebbe comportato contatti diretti con il pubblico, come espressamente previsto dalla richiamata disciplina normativa.

Conseguentemente, nella fattispecie, il Tribunale ritiene che in riferimento al contratto di locazione commerciale trovi applicazione la norma contenuta nell'art. 34 l. n. 392/1978 e, debba quindi essere riconosciuto alla parte opposta un'indennità pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto per la perdita dell'avviamento commerciale.

Osservazioni

Il Tribunale di Latina muove la sua disamina preliminarmente osservando che l'opposizione ex art. 645 c.p.c. apre un normale giudizio di cognizione in cui il ricorrente assume la veste sostanziale di attore ed ha l'onere di provare i fatti costitutivi della propria pretesa, spettando all'opponente-convenuto sostanziale allegare e provare i fatti modificativi, impeditivi od estintivi dell'altrui domanda.

In relazione a tale ultimo aspetto della vicenda scrutinata dal Tribunale, la quaestio attiene quindi al riconoscimento del diritto alla indennità per la perdita di avviamento commerciale, previsto dal legislatore esclusivamente per i casi di cessazione del rapporto di locazione e sulla cui scorta, parte opponente ne eccepisce l'inapplicabilità in relazione al contratto di affitto di ramo di azienda collegato all'annesso contratto di locazione commerciale, rappresentando detto collegamento negoziale, inteso come dipendente e subordinato, una circostanza ostativa al riconoscimento della suddetta indennità.

La lucida disamina condotta dal giudice poggia sulla condivisibile considerazione che rientra nell'autonomia negoziale delle parti interessate addivenire alla conclusione di negozi distinti ed indipendenti ma tra di loro collegati, dando così vita alla creazione di un rapporto giuridico complesso, contrassegnato dall'esistenza di una causa unica, che si riflette sul nesso intercorrente tra le varie prestazioni con un'intensità tale da precludere che ciascuna delle predette prestazioni possa essere rapportata ad una distinta causa tipica e faccia sì che le predette prestazioni si presentino tra loro organicamente interdipendenti, ma pur sempre tendenti al raggiungimento di un intento negoziale oggettivamente unico.

Infatti, nella fattispecie, il collegamento tra più negozi formalmente autonomi, ma funzionalmente collegati, rientra nell'autonomia contrattuale prevista dall'art. 1322 c.c. la quale consente di creare un meccanismo attraverso cui le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di negozi.

In tale ottica, il contratto collegato è, quindi caratterizzato dal fatto che le vicende che investono il singolo rapporto negoziale possono ripercuotersi sull'altro, sebbene non sempre in funzione di condizionamento reciproco ovvero non necessariamente in una situazione tale da considerare uno dei contratti come principale od accessorio dell'altro negozio collegato (v. Trib. Brindisi 26 maggio 2022, n. 765, in cui si è statuito che, tra due rapporti collegati uno di locazione ed uno di affitto di azienda, è a quest'ultimo contratto che bisogna attribuire prevalenza dal momento che il contratto di locazione appare meramente strumentale all'esercizio dell'attività commerciale oggetto del contratto di affitto di ramo d'azienda).

L'autonomia che distingue l'operatività di ogni singolo contratto collegato rispetto ad un altro, comporta dunque che - nonostante l'eventuale vincolo di reciproca dipendenza determinato dal collegamento funzionale delineato dalle parti - il singolo contratto si caratterizza in funzione di una propria causa conservando una specifica individualità sul piano giuridico come peraltro confermato da un noto orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. lav., 22 settembre 2016, n. 18585; Cass. civ., sez. III, 28 marzo 2006, n. 7074; Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2005, n. 14611).

Questa è la ragione perché nella pronuncia che si annota, il giudice laziale è pervenuto alla conclusione che il collegamento funzionale tra più contratti non determina un rapporto unitario, risolvendosi piuttosto l'interdipendenza sul piano di una regolamentazione unitaria delle vicende relative alla permanenza del vincolo contrattuale, sulla base del noto principio simul stabunt, simul cadent.

A margine delle considerazioni che precedono, va altresì considerato da un lato che la differenza essenziale tra locazione e affitto di azienda o di ramo di essa è in primo luogo nella preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto di contratto, mancando la quale non si può dire che sia stato ceduto il godimento di un'azienda o di un suo ramo e, dall'altro lato che, ove si accerti che i beni erano al momento del contratto organizzati per l'esercizio dell'impresa già dal dante causa, occorre pur sempre verificare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento di un complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni e servizi risultano strumentali al godimento del cespite immobiliare, restando poi libero l'avente causa di organizzare ex novo un'azienda propria (Cass. civ., sez. III, 17 febbraio 2020, n. 3888).

La giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 17 giugno 1998, n. 6055) ha, dunque, precisato che, nella locazione di immobile l'avviamento è una qualità che viene creata dal conduttore (v., in tal senso, Cass. civ., sez. III, 23 settembre 2015, n. 18812, laddove ha affermato che  l'indennità per la perdita dell'avviamento compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione), sicché è corretto che egli ne sia indennizzato alla cessazione del contratto, nell'affitto d'azienda, invece, non è dato configurare nell'avviamento un bene che la legge imponga sia indennizzato, in quanto esso già inerisce, inscindibilmente, al complesso aziendale dato in affitto, e perciò, nel caso di cessazione del contratto nulla spetta all'affittuario.

Depone in tale senso anche Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 1997, n. 9677, la quale afferma che quando il conduttore od il sub-conduttore sia giuridicamente estraneo all'attività economica esercitata da un terzo nell'immobile locato e non esista un rapporto qualificabile come società di fatto, ovvero di rappresentanza, o che consenta comunque di riferire l'attività economica svolta nell'immobile anche al conduttore stesso, difetta il presupposto per compensare il conduttore, privato dell'immobile, per la perdita effettiva dell'avviamento.

In tali casi, non avendo il conduttore la necessità di ricrearsi altrove una clientela ed un nome, non è applicabile l'art. 34 l. n. 392/1978.

L'applicazione dei principi sopra evidenziati elaborati dalla giurisprudenza ha indotto, quindi, il giudice adìto in sede monitoria e successivamente, nella fase di opposizione, a riflettere attentamente sul tenore letterale del contratto di locazione, che nelle intenzioni manifestate dalle parti interessate prevede la sua annessione all'affitto d'azienda, atteso che se da un lato, dalla volontà dei medesimi contraenti, come complessivamente emergente dall'impianto negoziale, si evince che può dirsi esistente un vincolo di collegamento funzionale, strumentale e negoziale tra la locazione di immobile e l'affitto del ramo di azienda in esso esercitata, è ugualmente vero che dall'altro lato, tale collegamento non può elidere la individualità giuridica propria di ciascun contratto e la conseguente soggezione alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale.

Sulla scorta di tale interpretazione, il Tribunale è giunto, dunque, alla conclusione che in riferimento al contratto di locazione commerciale possa e debba trovare applicazione l'art. 34 l. n. 392/1978 con il diritto al riconoscimento delle diciotto mensilità in misura pari all'ultimo canone corrisposto per la perdita dell'avviamento commerciale.

Una chiosa finale riguarda il rigetto disposto dal giudicante nella sentenza che si annota della domanda di restituzione del deposito cauzionale.

L'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobilelocato, salvo l'ipotesi in cui il conduttore proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso, in tutto od in parte, a copertura di importi rimasti impagati, ovvero di specifici danni subiti, di qualsiasi natura.

In ordine a tale questione, condivisibile appare la motivazione addotta dal giudicante nella pronuncia che si annota atteso che applicando i suddetti principi al caso di specie, la parte interessata ha l'onere di proporre una specifica domanda per l'attribuzione del deposito cauzionale a copertura dei danni causati all'immobile locato, nonché una specifica e dettagliata allegazione dei danni subiti che possano legittimare il medesimo avente diritto a sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale.

A tale fine, non è sufficiente l'esposizione di avere trattenuto la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale per i danni riscontrati nell'immobile, senza fornire prova alcuna dei suddetti danni nell'immobile locato, asseritamente rilevati ed accertati a seguito del rilascio dello stesso. 

Riferimenti

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