Installazione di tettoie, pensiline e verande tra regolamento condominiale e decoro architettonico

Massima

Quando un manufatto, per dimensioni, colore e impatto visivo viola il decoro estetico e architettonico della facciata, ai fini della tutela prevista dal regolamento e dagli artt. 1120 c.c. e 1122 c.c., non è necessario né che il fabbricato presenti un particolare pregio artistico né che vi siano precedenti interventi lesivi dello stesso, essendo sufficiente che sia riscontrato danno estetico dell'insieme (fattispecie di manufatto realizzato sul terrazzo dell'appartamento costituente una tettoia in violazione del regolamento e da tende in plastica che non sono state oggetto di delibera assembleare per forma e colore).

Il caso

Una condomina conveniva in giudizio il Condominio per sentir accertare e dichiarare l'illegittimità delle delibere assembleari del 21 aprile 2021 e del 27 settembre 2021 per erronea applicazione del regolamento di condominio e della normativa di settore per l'apposizione di un manufatto sul terrazzo del proprio appartamento, oltre alla richiesta di condanna al pagamento della somma di € 10.000,00 a titolo di risarcimento del danno per la condotta illegittima tenuta nei suoi confronti dal Condominio medesimo.

Il Condominio convenuto in causa si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree e richiedendo, in via riconvenzionale, l'accertamento della realizzazione di un manufatto in violazione delle norme di legge e del regolamento e la conseguente rimozione.

Istruita la causa con una consulenza tecnica, il Tribunale decretava la validità ed efficacia delle delibere impugnate, rigettava tutte le domande formulate dall'attrice, accertava che questa aveva illegittimamente installato un manufatto e la condannava alla rimozione a propria cura e spese, nonché al rimborso al Condominio delle spese di lite, di CTU e CTP.

La questione

Si tratta di verificare se l'apposizione di un manufatto presso una unità immobiliare condominiale, nello specifico sul terrazzo della propria abitazione, possa essere definita una struttura di carattere mobile o fissa e, secondariamente, se la allocazione o la costruzione del predetto manufatto sia realizzato in conformità alle norme di legge e del regolamento condominiale, oltre che rispettosa del decoro estetico e architettonico della facciata. 

Le soluzioni giuridiche

Partendo dall'impugnazione di due delibere assembleari, il Tribunale di Milano si sofferma sulla legittimità della realizzazione o allocazione di un manufatto in condominio.

Precisamente, l'attrice realizzava una copertura apribile su tutti i lati sul terrazzo di proprietà - definibile una pergotenda - e il Condominio, ritenuto il manufatto contrario alle norme del regolamento, prima invitava la condomina a rimuovere la struttura (delibera del 21 aprile 2021), successivamente respingeva la proposta della condomina medesima di modifica della struttura installata (delibera del 27 settembre 2021).

Interessato il giudice di primo grado per il tramite del giudizio di impugnazione delle due delibere assembleari, questi affrontava in prima battuta l'indagine sulla tipologia di struttura realizzata, affidando la consulenza ad un CTU, il quale appurava che il manufatto (composto da robuste piantane e travi in legno con cassonetti e guide laterali per le chiusure delle luci e teli plastici trasparenti) non poteva essere considerato di carattere mobile - escludendo quindi la configurazione di una pergotenda - bensì una tettoia avente una copertura rigida.

Si soffermava, infatti, sulla configurazione del manufatto in base alle risultanze della CTU che lo descriveva con piastre di ancoraggio, vincolato al parapetto tramite incollaggio, alla muratura del fabbricato tramite fissaggio ecc.

In seconda battuta, il giudicante verificava che la struttura realizzata dall'attrice violava alcune norme del regolamento condominiale, non solo dove esso vietava la costruzione di tutta una serie di manufatti (quali per l'appunto tettoie pensili, pensiline, verande, ecc.) ma anche dove esso informava che le tende solari (di cui la tettoia era corredata) dovevano essere oggetto di apposita delibera per quanto concerne forma e colore, al fine di preservare il decoro estetico ed architettonico delle facciate, sia verso strada che verso il cortile.

In ragione degli elementi sopra accertati, il Tribunale meneghino, riscontrando che il manufatto installato dall'attrice comportava anche un danno estetico all'insieme del condominio (non trattandosi di mero arredo da giardino finalizzato alla creazione di ombra mediante piante o teli), decretava la validità ed efficacia delle delibere impugnate e rigettava tutte le domande formulate dall'attrice, condannandola alla rimozione del manufatto.

Osservazioni

La pronuncia merita un approfondimento in materia di opere eseguite su proprietà individuale da parte del condominio che, seguendo il testo letterale della norma di riferimento di cui all'art. 1122 c.c. - così come novellato dalla legge di riforma n. 220/2012 - stabilisce che: “nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio”.

Nella stessa prospettiva, l'art. 1120 c.c. - ultimo comma - vieta le innovazioni da parte dei condomini che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Le sopra citate disposizioni codicistiche, dunque, consentono ai condomini di eseguire opere nella porzione immobiliare in proprietà esclusiva, ma a condizione che tali interventi non compromettano la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale, sicché anche gli interventi su porzioni di piano di proprietà personale, perché inerenti a beni esclusivi come quelli menzionati nell'art. 1122 c.c. sopra citato, non possono apportare modifiche che rechino danno alla cosa comune (Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2013, n. 18350).

Allo stesso modo: “Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino” (così Cass. civ., sez. II, 11 luglio 2011, n. 15186).

Peraltro, risulta evidente l'importanza di evitare qualsivoglia pregiudizio alla compagine condominiale anche dalla piena e riconosciuta legittimazione dell'attività dell'amministratore per finalità conservative delle parti comuni (relativo alle opere su parti di proprietà o uso individuale) quando si legge – nell'ultimo comma della già citata disposizione codicistica dell'art. 1122 c.c. - che viene imposto ai singoli condomini l'obbligo di dare all'amministratore preventiva notizia “in ogni caso” degli interventi eseguiti sulle parti private, perché ne riferisca in assemblea.

Ecco che, laddove non sia l'amministratore a prenderne concreta contezza, tale iniziativa viene affidata proprio a quei soggetti (i condomini) che sono i maggiormente interessati alla tutela dell'immobile in cui risiedono o di cui sono proprietari, mettendo l'amministratore nelle condizioni di conoscere la circostanza accaduta in condominio e di determinarsi, se del caso, a valutare e/o intraprendere un'azione per la rimozione delle opere eventualmente non consentite, quale atto conservativo da compiere per preservare l'integrità delle cose comuni.

In realtà, la pronuncia oggi sotto la lente di ingrandimento approfondisce la questione elaborando, ancora una volta, il concetto di decoro architettonico.

Questo perché, se ogni innovazione, o comunque costruzione di manufatto da parte di condomino su area privata deve essere espressamente contemplato o comunque consentito dal regolamento condominiale - requisito che si potrebbe definire “formale” - altra valutazione da compiersi sarà quella attinente alla preservazione del decoro architettonico che, pur essendo un concetto sottoposto a continue elaborazioni giurisprudenziali, deve essere connesso a valutazioni necessariamente aderenti ad ogni singola fattispecie concreta.

In primis, volendo dare una definizione condivisa della nozione di decoro architettonico, possiamo richiamare la giurisprudenza di legittimità per la quale: “in tema di condominio negli edifici, per decoro architettonico deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate” (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851; Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398).

Sul punto, non vi è, invece, una interpretazione condivisa sulle trasformazioni precedenti subite dalla fisionomia estetica dell'edificio che possano inficiare - o meno - il decoro architettonico dello stabile.

Assodato che il decoro architettonico rientra tra beni oggetto di proprietà comune meritevole di salvaguardia, a prescindere dal pregio estetico/artistico dell'edificio, parte della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2020, n. 25790; Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2009, n. 14455; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2005, n. 27551) ritiene irrilevante che la fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile, sussistendo, invece, l'alterazione del decoro architettonico non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2021, n. 14598).

Altro consolidato orientamento tende a privilegiare, invece, una concezione più fattuale del pregio estetico, nel senso di escludere l'illecito allorché il decoro originario sia stato già compromesso da precedenti interventi modificativi (Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 2014, n. 26055; Cass. civ., sez. II, 7 settembre 2012, n. 14992; Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2009, n. 4679; Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21835).

Tranciante risulterebbe, tra l'altro, l'interpretazione della recente Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2019, n. 10583, quando statuisce che non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino, in quanto “al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori”, attribuendo quindi una certa rilevanza dirimente alla esecuzione di pregresse (malriuscite) opere e - ancora - che “non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino, atteso che la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una già grave ed evidente compromissione del decoro architettonico dovuta a precedenti interventi sull'immobile tollerati dal condominio” conferendo, infine, alla inerzia (o indulgenza) dei condomini una tacita approvazione dei predetti interventi pregiudicanti il decoro architettonico.

Allo stesso modo, anche la giurisprudenza di merito si trova concorde nella predetta interpretazione: ad esempio, citando un caso pratico, è stato ritenuto che la realizzazione di una veranda sul balcone di proprietà esclusiva di un condomino, successivamente alla costruzione dell'edificio, non possa provocare, in concreto, un'incidenza lesiva tale da compromettere il decoro architettonico dello stabile, qualora lo stesso edificio, già di per sé, si riveli non armonico a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non è stato mai preteso il ripristino (Trib. Bari 25 settembre 2017, n. 4433; v., nello stesso senso, anche Trib. Ascoli Piceno 14 novembre 2017).

Nell'attesa di una pronuncia a Sezioni Unite che faccia chiarezza sul punto, sia di conforto una recentissima sentenza della Suprema Corte che ha chiosato che, “in materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico è da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni” (Cass. civ., sez. II, 12 giugno 2023, n. 16518) e che si pone di determinare l'incidenza sul decoro architettonico di una opera modificativa attraverso un criterio maggiormente flessibile e in rapporto alle precise caratteristiche dell'edificio di volta in volta sottoposto al vaglio, fermo restando che il regolamento condominiale di origine contrattuale ovvero quello adottato all'unanimità dei partecipanti al condominio, può certamente imporre - ancora una volta - una interpretazione più restrittiva del predetto concetto di decoro architettonico.

Riferimenti

Bordolli, Opere o impianti nelle parti esclusive e decoro architettonico, in Immob. & proprietà, 2014, 289;

Bordolli, Le opere sulle parti esclusive, in Consul. immob., 2012, fasc. 920, 2178;

Gallucci, Il decoro architettonico nel condominio negli edifici, in Il Civilista, 2012, fasc. 11, inserto;

De Tilla, Individuazione dei limiti condominiali all'uso della proprietà esclusiva, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 2, 14;

Romagno, Osservazioni riguardo all'efficacia delle disposizioni dei regolamenti condominiali. Il decoro dell'edificio come condizione di esplicazione della dignità umana, in Giust. civ., 2019, fasc. 4, 773.