Avviso di convocazione e verbale: la validità dell’assemblea condominiale dipende anche dalla loro regolarità formale e sostanziale

Massima

Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata e se segretario e presidente dell'assemblea condominiale firmano, viene applicata la presunzione di veridicità, ossia si parte dal presupposto che il verbale sia vero e autentico e spetta al condomino agire per impugnare la delibera, facendone valere la falsità, ma anche dimostrandola con prove.

Il caso

Alcuni condomini, dopo avere ottenuto dall'Agenzia delle Entrate il codice fiscale del condominio e dall'amministratore e il verbale completo dell'assemblea con allegato l'ordine del giorno (“nomina amministratore”), impugnavano la delibera nel punto in questione chiedendone al Tribunale la nullità o l'annullamento. Come risulta dalla motivazione della sentenza gli attori asserivano di avere preso conoscenza dell'esistenza del condominio circa un anno dopo l'adozione dell'impugnata delibera, prodotto di un'assemblea alla quale non erano stati mai convocati. Tutto ciò - a dire degli stessi - aveva trovato conferma proprio nel verbale nel quale era stata falsamente attestata la loro presenza da parte dell'amministratore, che in quella sede era stata nominata. Questo aveva portato alla contestazione del verbale del quale era stata disconosciuta, tramite presentazione di formale denuncia-querela, la veridicità e l'autenticità delle firme apposte.

Il Condominio si costituiva in giudizio contestando gli addebiti formulati da parte avversa perché infondati in fatto ed in diritto deducendo: il superamento del termine per l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c.; che gli stessi erano a conoscenza dell'esistenza del condominio per avere partecipato ad un'assemblea straordinaria che si era svolta in data precedente a quella del deposito dell'atto di citazione e che essi stessi, nel corso di tale riunione, avevano rigettato le dimissioni dell'amministratore.

Il Tribunale ha accolto la domanda ed ha annullato la delibera, condannando il Condominio al pagamento delle spese di lite.

La questione

La sentenza oggetto di esame ha affrontato due temi. Da un lato, quello che, nell'ipotesi di impugnativa di una delibera assembleare, riguarda l'individuazione del soggetto in capo al quale è posto l'onere di provare le proprie ragioni e, dall'altro, quale sia la natura del verbale assembleare.

Le soluzioni giuridiche

La domanda di annullamento è stata accolta per due ordini di motivi.

Con il primo, il Tribunale campano ha evidenziato che, se è vero che chi impugna la delibera deve dimostrare la fondatezza della domanda, applicando sostanzialmente il principio cardine di cui all'art. 2697 c.c., per altro verso, quando il condomino lamenta come vizio la irregolare convocazione dell'assemblea, vi è un ribaltamento dell'onere della prova, che vede il condominio obbligato a tale incombente (Cass. civ., sez. VI, 24 ottobre 2014, n. 22685). Nella fattispecie, il suddetto Tribunale ha accertato che il condominio, obbligato a rispettare nella convocazione dell'assemblea le modalità stabilite dall'art. 66 disp. att. c.c., non aveva dato prova di avere seguito una procedura corretta.

Il giudicante ha osservato, altresì, che l'avviso di convocazionedell'assemblea è un atto di natura privata a valenza ricettizia, per cui ad esso è applicabile il regime giuridico degli atti unilaterali di cui all'art. 1135, comma 2, c.c. secondo il quale la comunicazione si intende perfezionata nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne conoscenza. Ed ancora il convenuto non aveva fornito alcuna prova quanto alla ricezione dell'atto da parte degli attori; alla sua spedizione, ovvero se lo stesso fosse entrato, in ogni caso, nella sfera di conoscibilità degli stessi.

Con il secondo motivo, il magistrato adìto ha accolto la domanda sulla base degli elementi raccolti in sede istruttoria che avevano dimostrato la non veridicità del verbale che - come emerso in via documentale - risultava essere stato sottoscritto da soggetti non presenti alla riunione (gli attori), o addirittura deceduti anni prima. A questo, infine, si andava ad aggiungere la condotta processuale del condominio, che non aveva mai contestato quanto allo stesso era stato addebitato.  

Osservazioni

La comunicazione dello svolgimento di un'assemblea è un atto che l'amministratore compie in esecuzione del suo mandato ed il cui contenuto è rappresentato da due imprescindibili elementi: l'indicazione dell'ordine del giorno (tutti gli argomenti che saranno posti in discussione e votazione) e luoghi e tempi nei quali la riunione si svolgerà.

Il testo dell'art. 66 disp. att. c.c., ben più ampio rispetto al suo precedente, ha la finalità di mettere in rilievo le caratteristiche di un atto che va oltre una semplice informativa scritta, richiedendo termini, forme e modalità inflessibili, non modificabili neppure da un regolamento di condominio. Il rispetto delle prescrizioni formulate dal legislatore ha l'obiettivo di rendere l'avviso di convocazione un quid che si pone ad esclusiva tutela del condomino, il quale deve conoscere in anticipo su quali temi si dovrà preparare ed a volte anche documentare per non essere colto impreparato. D'altro lato, tenendo conto che non è detto che la riunione si debba svolgere sempre nello stesso luogo (a meno che sia lo stesso regolamento di condominio ad imporlo), va considerato che, per esigenze contingenti, l'usuale sede dell'assemblea potrebbe mutare, con la conseguenza che il condomino deve essere messo nella condizione di avere in anticipo tutte le notizie che gli consentiranno di assistere in presenza alla riunione.

È oramai dato incontrovertibile (Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2025, n. 20535; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2019, n. 8275; Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2017, n. 23396) che la forma scritta riservata alla convocazione dell'assemblea ne determina la qualifica di atto privato, che rientra nella categoria degli atti unilaterali ricettizi ai sensi dell'art. 1335 c.c. (“presunzione di conoscenza”). In realtà si può dire che tale appartenenza abbia un carattere analogico, poiché la norma richiamata ha per oggetto la proposta, l'accettazione e la loro revoca al pari di qualsiasi altra dichiarazione diretta ad un determinato soggetto, da reputarsi conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.

La c.d. “presunzione di conoscenza” che, in via generale, non è connaturata a un particolare mezzo di trasmissione della dichiarazione comprensivo dell'uso del servizio postale, qualunque sia la forma adottata dal mittente (Cass. civ., sez. I, 19 agosto 2016, n. 17204), nell'ambito del condominio, invece, sembra assumere una valenza tale da dare per certa la ricezione dell'avviso di convocazione, proprio in forza dell'individuazione di mezzi di trasmissione specifici e garantisti in termini assoluti (posta elettronica certificata, fax, consegna a mano e posta raccomandata).

A questo proposito, comunque, sempre in ragione dell'”equazione” conoscenza dell'avviso di convocazione/ricezione della comunicazione, occorre precisare che per la raccomandata semplice, mancando l'avviso di ricevimento, la prova è indiziaria, mentre per il fax l'esito positivo è riscontrabile nel rapporto di trasmissione, attraverso il quale l'amministratore avrà modo di provare la ricezione.

Passando alla seconda questione, ovvero quella concernente la veridicità del verbale e l'autenticità delle firme ivi apposte, si tratta di analizzare le due situazioni differenti.

Ribadito che il verbale è un atto di natura privata, l'apposizione della firma del presidente e del segretario ha la finalità di costituire prova legale della provenienza delle dichiarazioni dei sottoscrittori (ovvero che il verbale è stato redatto in seno di assemblea) ma non del suo contenuto che, ove contestato per autenticità, deve essere impugnato senza la necessità di proporre querela di falso essendo a ciò sufficiente fare ricorso ad ogni mezzo di prova (Cass. civ., sez. VI/II, 09 maggio 2017, n. 11375), il cui onere è a carico del condomino.

Giova aggiungere che la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea di condominio, nel regime antecedente all'introduzione dell'art. 66, comma 6, disp. att. c.c. non era prescritta da alcuna norma a pena di nullità. Pertanto, la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l'eventuale irregolarità relativa ad essa non comportavano alcuna invalidità delle delibere assembleari (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 2024, n. 8577: Fattispecie relativa alla validità confermativa di un verbale contenente la ratifica dell'operato processuale dell'amministratore del condominio, ancorché privo della sottoscrizione di presidente e segretario).

Contestualmente, la Suprema Corte ha precisato che, con la modifica della norma, per effetto del d.l. n. 104/2020, convertito nella l. n. 126/2020, nel caso di partecipazione all'assemblea in modalità di videoconferenza, il verbale,redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini. Si tratta, nella specie, del solo caso in cui è prevista la firma del presidente, ma non quella del segretario, considerato che, alla luce della riforma del 2012/2013, la figura del presidente è uscita ridimensionata, essendo stato lo stesso addirittura eliminato dal contesto dell'art. 67, comma 2, disp. att. c.c. (immobile in comproprietà e nomina del delegato a partecipare all'assemblea rimessa ai comproprietari).

Tornando al caso in esame, invece, i condomini avevano negato veridicità e autenticità delle proprie firme per non essere gli stessi stati presenti all'assemblea, tanto è vero che avevano sporto denuncia-querela nei confronti di coloro che avevano commesso l'illecito ed il punto è stato ritenuto fondato dallo stesso Tribunale.

Riferimenti

Celeste, Convocazione dell'assemblea con raccomandata e rilascio dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, in IUS Condominio e locazione (giuffrefl.it), 11 novembre 2025;

Celeste, Delibera dell'assemblea condominiale: è valida anche se il verbale non è firmato da presidente e segretario, in IUS Condominio e locazione (giuffrefl.it), 29 agosto 2024;

Acquaviva, Avviso di convocazione e presunzione di conoscenza, in Condominioweb.com, 20 settembre 2020;

Gallucci, Convocazione dell'assemblea di condominio e consegna dell'avviso mediante raccomandata a mano: quando ha pieno valore legale?, in Condominioweb.com, 5 agosto 2020;

Mascia, Inammissibile la querela di falso se gli errori commessi non alterano la validità della delibera assembleare, in IUS Condominio e locazione (giuffrefl.it), 23 dicembre 2019.