Domanda del terzo di usucapione di un bene comune e litisconsorzio necessario di tutti i condomini
17 Febbraio 2026
Massima La domanda proposta da un terzo estraneo al condominio, volta all'accertamento della proprietà esclusiva su un bene condominiale, deve essere proposta in contraddittorio con tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari, incidendo l'azione sul diritto pro quota di ciascuno di essi; ne consegue la nullità della sentenza emessa senza la loro partecipazione ed il rinvio al giudice di primo grado, ai sensi dell'art. 354, comma 1, c.p.c., al fine di consentire la piena tutela del diritto di difesa dei soggetti pretermessi. Il caso La causa - giunta all'esame del Supremo Collegio - originava da una domanda proposta da un Condominio nei confronti di una Società, deducendo: a) che il caseggiato del Condominio era confinante, tramite un cortile che costeggiava il fabbricato adibito a passaggio pedonale, di moto e veicoli, con la proprietà della suddetta Società; b) che il confine era rappresentato da una linea longitudinale in materiale lapideo di colore differente rispetto alla restante pavimentazione, e c) che la Società convenuta si era appropriata del suddetto cortile, largo circa un metro e mezzo, a fianco del quale vi era una fascia di terreno effettivamente di proprietà della Società. Pertanto, l'attore chiedeva l'accertamento della proprietà condominiale della striscia di terreno in contestazione e la libertà della stessa da diritti della convenuta, con la condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni subiti, attribuendo alla controparte la rimozione delle marmette di delimitazione delle due proprietà che erano state previste in occasione dei lavori di ripavimentazione dell'intera area compresa fra i fabbricati delle parti. Costituitasi in giudizio, la Società invocava il rigetto delle domande avversarie e chiedeva in via riconvenzionale l'accertamento della sua proprietà esclusiva dell'intero distacco, ivi compresa la porzione di terreno oggetto della pretesa della controparte, per intervenuta usucapione. Istruita la causa, il Tribunale respingeva le domande attoree ed accoglieva la riconvenzionale di usucapione spiegata dalla convenuta. Sul punto, il giudice adìto rilevava che l'istruttoria esperita aveva consentito di affermare che la Società aveva fornito prova di aver esercitato il possesso sull'intero distacco che divideva i rispettivi fabbricati delle parti fin dal 1955, avendo utilizzato tale area come parcheggio ed avendo fatto installare il cancello di accesso al distacco di cui deteneva le chiavi da oltre trent'anni. Avverso questa sentenza, il Condominio proponeva gravame, che però veniva respinto dalla Corte d'Appello, compensando le spese processuali, in ragione del contrasto giurisprudenziale esistente nella Suprema Corte in ordine alla sussistenza, o meno, del litisconsorzio necessario di tutti i condomini e non del solo amministratore condominiale nelle cause aventi ad oggetto l'usucapione di un bene comune. Il Condominio, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva quindi ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare se la sentenza impugnata fosse viziata laddove la Corte territoriale non aveva disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini comproprietari del distacco cortilizio oggetto della domanda riconvenzionale di usucapione spiegata dalla Società. Le soluzioni giuridiche Preliminarmente, i giudici di Piazza Cavour hanno respinto l'eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla Società, per carenza di legittimazione dell'amministratore condominiale a presentarlo, a causa del difetto di autorizzazione espressa della maggioranza dei condomini. Invero, dal prodotto verbale assembleare, risultava che soltanto tre condomini su nove presenti, rappresentanti 291,06/1000, avevano votato a favore del conferimento dell'incarico da parte del Condominio all'avvocato per la proposizione del ricorso in cassazione, ma tale delibera, ancorché viziata per il mancato raggiungimento delle maggioranze dei votanti e di almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1136, commi 2 e 4, c.c. e, quindi, annullabile, non risultava impugnata, sicchè conservava gli effetti, salvo il disposto dell'art. 1132 c.c. nei confronti dei condomini dissenzienti. Gli ermellini aggiungono che la proposizione dell'azione volta a tutelare la pretesa proprietà condominiale sulla striscia di cortile, larga circa un metro e mezzo, costeggiante il Condominio, rispetto alle turbative e/o molestie ascritte alla Società, proprietaria del fondo confinante, era un'azione conservativa, certamente rientrante tra le attribuzioni dell'amministratore condominiale ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c. e che, rispetto alla domanda riconvenzionale di usucapione avversaria, l'amministratore era legittimato a difendere il Condominio ex art. 1131, comma 2, c.c., essendo tale norma dettata allo scopo di facilitare i terzi che avanzino pretese anche reali su beni che si assumono condominiali, mentre non avrebbe potuto agire in giudizio in rivendica per il preteso bene condominiale senza la preventiva autorizzazione dei singoli condomini comproprietari. Riguardo alla doglianza attinente alla nullità delle sentenze di primo e di secondo grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, relativamente alla domanda riconvenzionale del summenzionato cortile condominiale avanzata dalla Società, i magistrati del Palazzaccio la ritengono meritevole accoglimento. In effetti, il Condominio, nel corso della verbalizzazione compiuta alla prima udienza cartolare del giudizio di appello, aveva specificato tutti i nominativi dei condomini - peraltro, documentati anche dalle delibere assembleari prodotte - eccependo la nullità della sentenza di primo grado per la mancata integrazione del contraddittorio sulla riconvenzionale avversaria di usucapione del cortile condominiale nei confronti di quei condomini e confermando tale eccezione di nullità nella memoria autorizzata e nelle conclusioni, con ogni consequenziale pronuncia di legge correlata a quel vizio processuale. La Corte d'Appello, pur ritenendo rituale la proposizione alla prima udienza del giudizio di appello dell'eccezione in questione, perché rilevabile anche d'ufficio, dopo avere ricordato il contrasto giurisprudenziale esistente nella Suprema Corte, circa l'esistenza o meno di un litisconsorzio necessario dei singoli condomini, in ipotesi di domanda di usucapione di un bene che si assume condominiale, ha aderito all'orientamento più risalente, ritenendo determinanti la previsione dell'art. 1131, comma 2, c.c., che riconosce la legittimazione passiva dell'amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni - legittimazione riferita anche alle azioni a carattere reale nella Relazione al Re n. 190 dei lavori preparatori del codice civile - e la previsione dell'art. 65, comma 1, disp. att. c.c. che, in mancanza di amministratore, consente ai terzi che intendano iniziare, o proseguire una lite contro i partecipanti al condominio, di richiedere la nomina di un curatore speciale ex art. 80 c.p.c. Con l'ordinanza in commento, il giudice di ultima istanza ritiene, però, di dover dare continuità al più recente indirizzo - Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2019, n. 26208; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2018, n. 3575; Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1999, n. 8119 - secondo il quale la pretesa dell'attore, estraneo al condominio (nella specie, la Società), di accertamento di un suo diritto di proprietà esclusiva sul bene condominiale, poichè pregiudica i diritti dei condomini, esclude che essi possano restare estranei al giudizio e ne impone la partecipazione litisconsortile. Infatti, le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 13 novembre 2013, n. 25454) si sono occupate di queste problematiche, riguardo all'iniziativa promossa da un comproprietario o condomino contro altro condomino sul presupposto della condominialità del bene. Si è osservato che, in tal caso, qualora il convenuto si limiti a resistere, senza richiesta di accertamento con effetto di giudicato e, quindi, senza coinvolgere la posizione proprietaria di altri soggetti, non vi è necessità di chiamare litisconsortili; sussiste, per contro, litisconsorzio con tutti i condomini, qualora il convenuto resista e svolga una domanda riconvenzionale che miri ad affermare la personale proprietà esclusiva, negando quella comune. Una sentenza che affermasse la proprietà esclusiva in confronto di un solo condomino sarebbe, infatti, inutiliter data (v., sull'interesse in concreto al litisconsorzio, Cass. civ., sez. un., 14 maggio 2013, n. 11523). Stante che il vizio processuale in questione avrebbe determinato, se rilevato in appello, come richiesto, oltre alla nullità della sentenza del Tribunale, anche il rinvio al giudice di primo grado ex art. 354, comma 1, c.p.c., non potendosi far perdere ai condomini pretermessi un grado di giudizio, l'impugnata sentenza è stata cassata con rinvio al Tribunale in diversa composizione, affinché prendessero parte al giudizio tutti i condomini. Osservazioni La corretta instaurazione della causa condominiale è molto importante, poiché si rischia - come nel caso esaminato nell'ordinanza in commento - di ricominciare tutto il giudizio daccapo, con notevole perdita di tempo e di denaro. L'insidia più grande deriva dal non ancora compiuto inquadramento del condominio, la cui qualificazione come “ente di gestione” non risolve tutti i problemi, segnatamente riguardo alla generale legittimazione processuale dell'amministratore ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c. “per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio”, vista, piuttosto, come un espediente per non dover citare in giudizio tutti i condomini, specie laddove la compagine si riveli oltremodo numerosa (si pensi ai supercondominii con migliaia di partecipanti). Le pronunce di vertice, in argomento, non erano state collimanti. Ad esempio, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6607, affermava che, in tema di condominio degli edifici, poiché l'accertamento della proprietà di un bene non può essere effettuato se non nei confronti di tutti i soggetti a vantaggio o verso i quali esso è destinato ad operare, secondo l'effetto di giudicato richiesto con la domanda, ove quest'ultima sia proposta da alcuni condomini per far dichiarare la natura comune di un bene nell'àmbito di un edificio condominiale, il giudizio deve svolgersi nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio stesso, i quali, nel caso di esito della lite favorevole agli attori, non potrebbero altrimenti né giovarsi del giudicato, né restare terzi non proprietari rispetto al convenuto venditore-costruttore. Nello stesso senso, si poneva Cass. civ., sez. II, 17 marzo 2006, n. 6056, secondo la quale l'azione di accertamento della proprietà comune, in quanto ha ad oggetto la contitolarità del diritto di proprietà in capo a tutti i condomini, è relativa ad un rapporto sostanziale plurisoggettivo unitario, dando luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario fra tutti i condomini; infatti, il giudicato si forma ed è opponibile nei confronti dei soli soggetti che hanno partecipato al giudizio; d'altra parte, poiché non è applicabile ai rapporti assoluti la disciplina specifica dei rapporti obbligatori, non è estensibile alla specie il criterio dettato in materia di obbligazioni indivisibili dall'art. 1306 c.c., in virtù del richiamo di cui all'art. 1317 c.c., secondo cui gli effetti favorevoli di una sentenza pronunciata nei confronti di uno o di alcuni dei diversi componenti dell'obbligazione solidale o indivisibile si comunicano agli altri. Del medesimo avviso Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2009, n. 19385, per la quale, ove alcuni condomini, convenuti per l'accertamento della proprietà comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, deve essere disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un'ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile, conseguendone che, qualora nessuna delle parti provveda all'integrazione del contraddittorio, l'eccezione di estinzione sollevata dal convenuto, ancorché limitata alla sola domanda riconvenzionale, investe necessariamente l'intero rapporto processuale, e comporta l'estinzione totale del processo. In senso contrario, si registrava Cass. civ., sez. II, 10 novembre 2010, n. 22886, a parere della quale, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c.la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l'amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini (v., in senso conforme, Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2007, n. 9093). Nella stessa lunghezza d'onda, Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2006, n. 26681, ribadiva che la legittimazione passiva dell'amministratore sulle cause concernenti le parti comuni sussiste anche nei confronti della domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all'art. 1117 c.c., dovrebbe considerarsi di proprietà comune. Il ragionamento muoveva, in buona sostanza, seguendo due ordini di considerazioni: 1) di fronte al chiaro disposto dell'art. 1131, comma 2, c.c., in base al quale l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, era arbitrario escludere tale legittimazione nel caso in cui un condomino (o un terzo) rivendicasse la proprietà esclusiva di parti dell'edificio che, in base all'art. 1117 c.c., dovrebbero essere comuni; 2) la conclamata ratio dell'art. 1131, comma 2, c.c. era quella di rendere più agevole ai condomini (o ai terzi) l'instaurazione di giudizi aventi ad oggetto le parti comuni dell'edificio, considerando legittimato passivo l'amministratore, senza la necessità di chiamare in causa i singoli condomini. A comporre tale contrasto interpretativo, è intervenuto il massimo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 13 novembre 2013, n. 25454), il quale ha affrontato la questione della necessità del litisconsorzio di tutti i comproprietari riguardo ad controversia tra due singoli condomini, volta all'accertamento della natura condominiale di un'area adiacente ad un box auto ed alla rimozione dei manufatti ivi realizzati dal convenuto, il quale aveva, tuttavia, eccepito di essere titolare dello spazio conteso in forza di precedente assegnazione, senza formulare, però, al riguardo un'apposita domanda riconvenzionale, concludendo nel senso che, in quest'ultimo caso, non debbano essere evocati in giudizio tutti i condomini. In altri termini, al fine di stabilire se ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario, occorre considerare - non le causae petendi (cioè le astratte configurazioni dei rapporti), bensì - i petita delle domande giudiziali proposte (da intendersi come gli effetti che si intendono conseguire), sicchè non sussiste un'ipotesi di litisconsorzio necessario ove il condomino attore, invocando che una particella sia condominiale, chieda la condanna di altro condomino convenuto alla demolizione delle opere di delimitazione realizzate sulla particella da questi, il quale si limiti a resistere alla domanda, senza svolgere domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva della particella de qua. Sull'abbrivio dell'autorevole arresto delle Sezioni Unite, si è chiarito (Cass. civ., sez. VI, 15 marzo 2017, n. 6649) che, qualora un condomino, convenuto dall'amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato sine titulo, agisca in via riconvenzionale per ottenere l'accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la controdomanda sull'estensione dei diritti dei singoli, sicchè, ove ciò non avvenga e la domanda riconvenzionale sia decisa solo nei confronti dell'amministratore, l'invalida costituzione del contraddittorio può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità, con conseguente rimessione degli atti al primo giudice. Da ultimo, si è ribadito (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2023, n. 27957) che, se un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto ne eccepisce la proprietà esclusiva, senza formulare un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione, con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, la comproprietà degli altri soggetti partecipanti al condominio. Celeste, Il litisconsorzio necessario dei condomini: tutti per uno, uno per tutti?, in Immob. & proprietà, 2014, 48; Benigni, Brevi note su litisconsorzio necessario e azioni a tutela della res comune, in Giur. it., 2014, 1397; Pezzani, Azioni a tutela della proprietà comune e litisconsorzio necessario tra comproprietari, in Riv. dir. proc., 2014, fasc. 6, 1573; Paganini, Ci si accorge solo in Cassazione che il contraddittorio non era completo con tutti i litisconsorti? Meglio tardi che mai! La Cassazione annulla il processo, in Diritto & giustizia, 10 maggio 2013; Bianchini, Controversie fra condomini: quando applicare il litisconsorzio necessario, in www.altalex.com, 2013; Poli, Limiti della legittimazione processuale dell'amministratore condominiale nelle cause che non potrebbe autonomamente proporre, in Riv. dir. proc., 2012, fasc. 2, 504; De Tilla, Azione del comproprietario e litisconsorzio necessario, in Rass. loc. e cond., 1999, 657; De Fusco, Legittimazione ad agire, interesse e litisconsorzio necessario, in Rass. loc. e cond., 1998, 390; Berri, Considerazioni in tema di litisconsorzio necessario ed interruzione del processo in materia condominiale, in Giur. it., 1985, I, 1, 939; Troker, Litisconsorzio necessario e ordine di integrazione del contraddittorio nella actio negatoria servitutis in materia condominiale, in Giur. it., 1985, I, 1, 942. |
