La riscossione in contanti delle quote condominiali: obblighi e corrette prassi applicative
26 Febbraio 2026
Massima È annullabile la delibera di approvazione del rendiconto quando l’amministratore non fa transitare tutte le somme sul conto corrente condominiale dedicato e/o quando il rendiconto difetta di intellegibilità per mancata messa a disposizione dei giustificativi, che i condòmini hanno diritto di visionare in ogni tempo. Il caso Un condomino impugna ex art. 1137 c.c. la delibera assembleare di approvazione del rendiconto deducendo i seguenti vizi: mancato transito di somme sul conto condominiale dedicato e carenza dei giustificativi. La CTU contabile accerta incongruenze tra il registro di cassa e l'estratto conto (es. saldi iniziali/finali divergenti) dovute anche a pagamenti in contanti eseguiti dall'amministratore e non riversati sul conto dedicato. La questione Si trattava di stabilire se possa essere annullata la delibera di approvazione del rendiconto quando l’amministratore non fa transitare tutte le somme sul conto corrente condominiale, ovvero se l’amministratore possa - oppure debba - riscuotere in contanti le quote contributive dovute dai condomini; determinare se, e in che termini, l’uso del contante incida su tracciabilità, riconciliazione bancaria, intellegibilità del rendiconto e, in ultima analisi, sulla tenuta dell’approvazione assembleare; valutare l’intellegibilità, o meno, del rendiconto per mancata messa a disposizione dei giustificativi. Le soluzioni giuridiche Al riguardo, il Tribunale, richiamando l'art. 1129, comma 7, c.c., evidenzia l'obbligo di far confluire tutte le somme, in entrata e in uscita, sul conto corrente condominiale. Inoltre, non risultando in atti i giustificativi dei pagamenti indicati nel registro di cassa, né le fatture relative ai movimenti bancari; ritiene mancante la prova della loro messa a disposizione nei confronti dei condomini. Osservazioni Il “conto corrente dedicato” può esser considerato l'architrave della gestione condominiale. La riforma del condominio (l. 220/2012) ha introdotto art. 1129, comma 7, c.c. - l'obbligo per l'amministratore di far transitare su un conto dedicato tutte le somme inerenti la gestione (incassi da condomini/terzi ed esborsi verso terzi). La norma, con ragione, funge da baricentro della trasparenza gestionale e dalla tracciabilità contabile e finanziaria. Il legislatore non ha esplicitamente vietato la possibilità di riscuotere o pagare in contanti, ma risulta alquanto improbo rispettare la lettera del disposto normativo - «l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente (…)» - se si accetta di operare anche mediante i contanti. Coloro che ammettono quest'ultima possibilità fanno discendere il dovere - per l'eventuale contante ricevuto - di un tempestivo versamento con riconciliazione dei movimenti bancari. Ma già a questo punto si potrebbe osservare in modo critico che, per rispettare la lettera dell'art. 1129 c.c., ad ogni incasso in contanti dovrebbe corrispondere un'operazione di pari importo sul conto corrente; perché un versamento cumulativo di più riscossioni rappresenta un'opinabile (per non dire illegittima) confusione di risorse. L'intellegibilità (chiarezza, completezza, coerenza interna) e la controllabilità (verificabilità documentale ex post) del rendiconto non sono qualità “estetiche”, ma requisiti legali funzionali all'esercizio dei diritti informativi dei condòmini (art. 1130-bis c.c.) e alla responsabilità dell'amministratore (di nuovo l'art. 1129 c.c.). In questo quadro, la tracciabilità bancaria tipica del conto corrente condominiale dedicato risulta essere lo strumento primario a garanzia di tutti i soggetti, ivi compreso proprio colui che gestisce. L'estratto del conto corrente costituisce un supporto terzo e time-stamped che si attaglia ad ogni movimento (entrate/uscite, date, causali) e che consente riconciliazioni pressoché immediate tra prima nota, mastri e giustificativi. Inoltre, soltanto i flussi bancari permettono quadrature oggettive tra saldo iniziale/finale e movimenti analitici, con individuazione di scarti e partite sospese. Infine, la tracciabilità, di fatto, rende il rendiconto verificabile erga omnes (condomini, revisore, giudice, CTU), riducendo drasticamente le possibilità di contestazione. Il contante, anche se ben gestito, per sua stessa natura ha dei limiti strutturali, perché introduce “attriti” in ogni fase della sua gestione: ritardi di versamento, arrotondamenti, errori materiali, possibilità di doppie registrazioni. Inoltre genera sfasamenti tra la c.d. prima nota (che protocolla l'incasso/pagamento con data “oggi”) e l'estratto conto (che fotografa solo ciò che è transitato sul conto corrente). Si può affermare per un'inutilità funzionale del contante. Non soltanto l'amministratore può operare diversamente, ma anzi va ribadito senza incertezze che il conto corrente è la “sede naturale” di tutte le movimentazioni. Ammettere prassi diverse priva la gestione della prova documentale nativa (movimento bancario), moltiplicando i punti di frizione probatoria e rendendo fragile la difendibilità del rendiconto dinanzi ai condòmini riuniti in assemblea, oppure nell'eventuale sede giudiziale. Di certo può dirsi che non esiste alcun obbligo per l'amministratore di accettare contanti e, per converso, non vi è alcun diritto del condomino a pretendere tale operatività. Sul punto tutto può essere rimesso agli accordi negoziali intercorsi tra professionista e assemblea all'atto della nomina. L'utilizzo del contante aumenta il rischio di annullabilità del deliberato di approvazione in conseguenza di un certo “disordine contabile” che fatalmente conduce alla non intellegibilità del rendiconto; quest'ultimo vizio - con tutte le sue peculiarità: cassa non allineata, differenze tra registro ed estratti, giustificativi non correlati a movimenti bancari - espone la delibera di approvazione a censure efficaci. In conclusione, per quanto possa essere gradito ad una parte (per fortuna sempre più residuale) di condomini, non esiste alcun valido motivo per continuare ad operare movimentazioni in contanti. Si tratta di una modalità operativa la cui prima vittima è proprio la trasparenza gestionale. Celeste - Salciarini, Le spese nel condominio. Disciplina, ripartizione e riscossione: aspetti teorici e casi pratici, 2019. Orefice, Si può pagare in contanti la rata ma ci vuole attenzione a ricevuta e contabilità, in Il Sole 24 Ore - Norme & Tributi Plus Condominio, 2020; Bordolli, Movimenti contabili in contanti senza alcun passaggio sul conto corrente condominiale: le conseguenze su rendiconto e delibera, in Condominioweb.com, 2024. |
