Per l’accertamento del rapporto di supercondominialità va considerato l’aspetto proprietario e non il mero utilizzo

Massima

Per poter configurare un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo II del titolo VII del libro III del codice civile, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile - anche in base alla disciplina anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1117-bis c.c. - l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi ex art. 1117 c.c., sulla quale si trovino cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo, invece, sufficiente la sola fruizione, da parte di entrambi, di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.

Il caso

La causa - giunta all'esame del giudice di ultima istanza - originava da una domanda, avanzata da un condomino nei confronti di un Condominio, al fine di accertare che l'unità immobiliare di sua proprietà non faceva parte del Condominio medesimo.

L'attore esponeva che, con precedente atto di citazione, in ragione dell'inesistenza di tale condominialità (rectius, supercondominialità), aveva proposto opposizione ad un decreto ingiuntivo, emesso dal Giudice di Pace, che gli aveva ingiunto il pagamento, in favore di quel Condominio, di una determinata somma a titolo di “canoni condominiali scaduti per conguaglio al 28 febbraio 2009, quote canoni condominiali marzo-ottobre 2009, spese straordinarie per manutenzione autoclave e impianto elettrico per illuminazione viale, spese amministrative per sollecito, messa in mora e inoltro gestione pratica legale”.

Il magistrato onorario aveva dichiarato la propria incompetenza in ordine alla domanda riconvenzionale, da lui spiegata, di accertamento dell'inesistenza della condominialità del viale, munito di cancello e di illuminazione, al quale si riferivano i canoni richiesti, viale che, dalla via pubblica, andava verso il mare, fiancheggiando la sua proprietà esclusiva.

Costituitosi, il Condominio aveva eccepito il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore del Condominio in ordine all'actio negatoria servitutis, nonché l'inammissibilità della domanda.

Il Tribunale, adìto in riassunzione, rigettata tale eccezione preliminare, espletata CTU ed acquisiti chiarimenti in base alle osservazioni critiche del CTP del Condominio, aveva accertato che l'unità immobiliare di proprietà dell'attore non faceva parte del Condominio, ma, nel contempo, aveva dichiarato che il fondo di proprietà attorea usufruiva del passaggio pedonale sullo stradello condominiale munito di cancello e di illuminazione.

Avverso tale sentenza, proponeva appello principale l'originario attore, mentre il Condominio proponeva appello incidentale, dolendosi del mancato riconoscimento del rapporto di condominialità (rectius, supercondominialità) negato in primo grado, ed insistendo per l'obbligo di versamento delle quote condominiali richieste in sede ingiuntiva.

La Corte d'Appello - per quanto ancora qui rileva - aveva rigettato l'appello principale, ed in parziale accoglimento dell'appello incidentale del Condominio, aveva accertato l'esistenza di un rapporto di condominialità (rectius, supercondominialità) tra l'immobile dell'attore ed il Condominio, essendo la stradella a servizio degli immobili di entrambe le parti, negando, però, la sussistenza dell'obbligo di pagamento delle quote condominiali.

Avverso la predetta sentenza, l'originario attore proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fosse corretta la statuizione della Corte d'Appello, laddove aveva ritenuto che l'unità immobiliare di proprietà dell'attore era legata da un rapporto di condominialità (rectius, supercondominialità) con il vialetto condominiale adibito a strada, chiuso da un cancello e dotato di illuminazione, per il solo fatto della “fruizione” di tale stradello e dei relativi servizi a beneficio anche della loro proprietà esclusiva, prescindendo dalla necessaria applicabilità ad esso dell'art. 1117 c.c.; in particolare, ci si doleva dell'erronea sussunzione della fattispecie concreta accertata nella fattispecie normativa del supercondominio per inesistenza della “proprietà comune” tra il ricorrente ed il citato Condominio.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenute fondate le doglianze del ricorrente.

Invero, l'impugnata sentenza, pur avendo indicato, sulla base dell'espletata CTU, la menzionata particella come “stradello condominiale funzionalmente utilizzato” sia dai partecipanti del Condominio convenuto, sia dal ricorrente per raggiungere la proprietà della sua autonoma casa unifamiliare confinante, aveva ravvisato un rapporto di condominialità (rectius, supercondominialità) tra gli immobili delle parti per il solo fatto che la suddetta particella, pur di proprietà esclusiva del Condominio, era adibita a strada di collegamento, munita di cancello e di illuminazione, a servizio degli immobili di entrambe le parti, escludendo, invece, l'obbligo del ricorrente di versamento delle quote condominiali richieste, per mancanza di una delibera del supercondominio sulla ripartizione delle spese del servizio comune e di una richiesta dell'amministratore del supercondominio.

Ora, per giungere all'affermazione dell'esistenza di un rapporto di supercondominialità tra gli immobili delle parti, il giudice distrettuale ha richiamato una pronuncia della Cassazione (v. ord. n. 28280 del 4 novembre 2019), asseritamente relativa ad una fattispecie analoga, che ha affermato la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dagli artt. 1117 ss. c.c., senza bisogno di un'apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l'istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio, poi codificato nell'art. 1117-bis c.c. - introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013 - in tre distinte ipotesi: a) quella dell'unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, o anche al primo di essi; b) quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune; c) quella in cui l'unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento.

La Corte territoriale ha, quindi, ritenuto che la supercondominialità automatica scatti anche nelle ipotesi - come quella di specie - in cui un caseggiato (quello del Condominio) ed una casa unifamiliare (quella del ricorrente) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

In realtà - ad avviso degli ermellini - il precedente sopra richiamato non poteva ritenersi relativo ad una fattispecie analoga a quella concreta esaminata, in quanto esso si riferiva al caso di uno scivolo di accesso ad un garage e ad una cantina al piano seminterrato ed alle relative corsie di manovra, che erano di “proprietà comune” tra un Condominio ed un'unità abitativa estranea ad esso, e che erano posti a servizio di entrambi, mentre, nel caso qui in esame, era pacifico che la particella de qua, “adibita” a strada, munita di cancello e di illuminazione, fosse di proprietà esclusiva del Condominio, e non di proprietà comune anche al ricorrente proprietario della limitrofa casa unifamiliare, che semplicemente ne “fruiva”, al pari dei condomini.

D'altra parte, la citata ordinanza n. 28280/2019 aveva riferito il fenomeno dell'automatica costituzione di fatto del supercondominio a tre ipotesi, in cui le singole unità immobiliari che fruivano del servizio comune provenivano comunque per vendita, o frazionamento, da un originario unico fabbricato, mentre, nella specie, era pacifico che i fabbricati delle parti erano stati edificati ab origine separatamente su terreni distinti, autonomamente acquistati dal ricorrente insieme a soggetti terzi e da una Società costruttrice, che, poi, aveva dato luogo, dopo la costruzione sopravvenuta dell'edificio, alla costituzione del Condominio, senza che mai ci fosse stata una proprietà comune della citata particella.

Osservazioni

In effetti, la sentenza conclusiva del giudizio di secondo grado non si era uniformata ai principi espressi dai magistrati del Palazzaccio.

Peraltro, anche prima dell'introduzione dell'art. 1117-bis c.c. da parte della legge di riforma della normativa condominiale - che oggi espressamente prevede l'applicazione delle disposizioni del capo I del titolo VII del libro III, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici oppure più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. (esigendo, quindi, espressamente il requisito dell'esistenza di una “proprietà comune” a più edifici rientrante nella previsione dell'art. 1117 c.c.) - si era affermato che il rapporto di condominialità dell'art. 1117 c.c. poteva ritenersi applicabile estensivamente ove si trattasse di parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale), ma di edifici limitrofi e autonomi, purché si trattasse di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento degli stessi (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13883; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14559).

Anche più recentemente, si è precisato che il supercondominio ricorre quando più condominii tra loro autonomi abbiano in comune alcuni beni, o spazi, a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117-bis c.c. (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2022, n. 5023).

Ulteriormente una pronuncia degli stessi giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 2019, n. 32237) aveva chiarito che l'art. 1117-bis c.c., anche se non applicabile ratione temporis, avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identificava una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferiva, con ampia locuzione, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.”.

L'elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (“... ai sensi dell'art. 1117 c.c.”) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario “ovvero più condominii”.

Quindi, sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicché trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (v., in tal senso, anche Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939).

Ne deriva che, in base all'orientamento costantemente seguito dalla magistratura di vertice, anche prima dell'entrata in vigore dell'art. 1117-bis c.c., per affermare l'esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro III, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, risulta indispensabile l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all'art. 1117 c.c. sulla quale si trovino cose/impianti/servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo sufficiente, invece, la sola fruizione da parte di entrambi di cose/impianti/servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo dei medesimi edifici.

Anche in passato si era sottolineato che elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale risultava la contitolarità necessaria del diritto di proprietà su parti comuni, in rapporto alla specifica funzione delle stesse di servire per l'utilizzazione e il godimento di determinati servizi; pertanto, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente ad un unico soggetto, era dato profilare una situazione condominiale quando tali edifici fruivano, per la loro utilizzazione ed il loro godimento, di opere comuni, anche se strutturalmente distaccate (v. la remota Cass. civ, sez. II, 11 giugno 1963, n. 1553); d'altronde, era la legge stessa a rendere possibile che un complesso immobiliare o un gruppo di immobili si frazionasse per certi beni o servizi in più condominii e conservasse, invece, per i servizi più generali, un condominio unico (art. 1123, comma, 3, c.c. e artt. 61 e 62 disp. att. c.c.); per converso, poteva accadere che più edifici contigui, formanti altrettanti distinti condominii, avessero beni destinati al servizio di tutti e, quindi, di proprietà comune, ai quali si applicavano le norme proprie del condominio.

Orbene, a prescindere dalla non univoca indicazione circa la fattispecie oggetto della normativa - che sembra contemplare quattro distinte combinazioni, ossia più unità autonome, più edifici condominiali, più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuna un'organizzazione condominiale definiti condominii di unità immobiliari, nonché più gruppi di edifici condominiali definiti condominii di edifici - l'art. 1117-bis c.c. sposa apertamente la tesi dell'applicabilità della disciplina condominiale al supercondominio qualora vi siano parti assoggettate all'utilizzo comune; in particolare, si parla di “parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c.", nel senso che la normativa condominiale trova applicazione qualora si riscontri, tra le parti comuni del complesso ed i singoli edifici limitrofi, un rapporto di strumentalità funzionale, ossia le prime devono essere necessarie o destinate immediatamente a servire - pur se non detto espressamente anche - le unità immobiliari che compongono i singoli autonomi condominii.

Guida all’approfondimento

Laurino, Appunti e spunti in tema di supercondominio, in Arch. loc. e cond., 2019, 255;

Tortorici, Il supercondominio, in Immob. & proprietà, 2019, 299;

Scalettaris, Supercondominio e comunanza di soli servizi tra condominii, in Giur. it., 2015, 40;

Baldacci, Supercondominio: le norme applicabili al condominio di condominii, in Ventiquattrore avvocato, 2014, fasc. 5, 27;

Bordolli, Il supercondominio dopo la legge di riforma, in Immob. & proprietà, 2013, 484;

Celeste, La disciplina giuridica applicabile al sistema fognario destinato al servizio comune di più edifici: la Cassazione sposa la tesi del c.d. doppio regime per risolvere le problematiche connesse al supercondominio, in Riv. giur. edil., 2004, I, 81;

Pasanisi, Il condominio complesso: relazione di accessorietà o rapporto pertinenziale?, in Notariato, 2002, 11;

Greco, Supercondominio: relazione di accessorietà e disciplina applicabile, in Corr. giur., 2001, 211;

Ditta, Sulla disciplina applicabile al complesso immobiliare costituito da più edifici (il c.d. supercondominio), in Arch. loc. e cond., 1995, 860;

De Tilla, Qual è la normativa applicabile nel caso di spazi o beni comuni a più edifici costituenti autonomi condomini: comunione, supercondominio o condominio complesso?, in Giust. civ., 1990, I, 1086.