Eliminazione delle barriere architettoniche nell’edificio condominiale tra controversie privatistiche e rapporti pubblicistici

Massima

In una controversia tra privati, relativa alla realizzazione di opere volte all'eliminazione delle barriere architettoniche in un edificio condominiale, ciò che rileva è soltanto la lesione dei diritti soggettivi di proprietà e di condominio regolati dal codice civile, esaurendosi nell'àmbito del rapporto pubblicistico tra la Pubblica Amministrazione ed il richiedente ogni questione sull'osservanza delle prescrizioni tecniche, di carattere regolamentare, necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità del fabbricato.

Il caso

La causa - giunta di recente all’esame del Supremo Collegio - prendeva le mosse dall’impugnazione spiegata dal condomino Tizio contro la delibera adottata nel 2013 dall’assemblea del suo Condominio, con cui era stato approvato, su richiesta del condomino Caio, un progetto di installazione (redatto da un architetto) di un «miniascensore/piattaforma elevatrice interna alla tromba scale del fabbricato per abbattimento barriere architettoniche», che - a dire dell’attore - comportava un “taglio delle scale” da 80 a 100 cm. per i diversi piani del fabbricato.

Il Tribunale adito aveva accolto la suddetta delibera, ma limitatamente all’attribuzione delle spese di realizzazione e gestione dell’impianto.

La Corte d’Appello aveva annullato in toto la delibera di cui sopra, recependo la conclusione del CTU secondo cui il progetto approvato era «pregiudizievole per la fruizione degli spazi comuni in quanto comportava la riduzione della larghezza delle rampe esistenti, oltre ai limiti imposti dal regolamento di igiene del Comune (min. mt. 1.00) e da quelli prescritti dal d.m. n. 236/1989 (che, implicitamente, non concede la riduzione di rampe di larghezza inferiore a mt. 1,20 e, contestualmente, prevede l'inserimento di un ascensore, o piattaforma elevatrice, privo delle caratteristiche di accessibilità)».

La Corte d’Appello aveva precisato che la propria declaratoria di invalidità della delibera veniva operata in base - non alla stregua della normativa amministrativa, bensì - ai «criteri dettati dal codice civile, ai fini di valutare la legittimità o meno delle innovazioni approvate dall'assemblea condominiale», evidenziando il «pregiudizio dell’originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati all’impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini».

Il giudice distrettuale, in particolare, aveva considerato che l’effetto determinato da tale opera, per il condomino dissenziente Tizio, sarebbe - come bene aveva spiegato il CTU - la creazione di un’insormontabile barriera architettonica e la conseguente impossibilità di accesso alla proprietà individuale da parte di persone disabili con sedia a rotelle, «impossibilitate a fruire di un impianto con porta di accesso di soli 60 cm. nonché di eventuali impianti montascale alternativi, non installabili su una scala avente la dimensione ridotta che residuerebbe dopo la realizzazione dell’impianto principale».

La Corte territoriale affermava di dover verificare i «requisiti di cui agli artt. 1102 e 1120 c.c.», pervenendo al convincimento dell’illegittimità dell’intervento voluto dal condomino Caio, che si traduceva, nel caso di specie, «nell'impedimento di analoga fruizione degli spazi comuni e accesso alla proprietà individuale da parte degli altri condomini, a maggior ragione ove il soddisfacimento dell’interesse attuale alla rimozione delle barriere architettoniche da parte di taluni condomini ben possa essere soddisfatto senza compromissione dell'analogo potenziale interesse degli altri condomini».

Il condomino Caio proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, nel caso concreto, fosse legittima o meno, l’iniziativa del condomino volta alla realizzazione, a proprie spese, di un miniascensore/piattaforma elevatrice interna alla tromba scale del fabbricato per abbattimento barriere architettoniche, a prescindere dall’eventuale delibera autorizzativa da parte dell’assemblea.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso fondato.

Innanzitutto, si è indagato sulla natura e sulla portata giuridica della delibera approvata dall’assemblea e impugnata dal condomino.

Come sopra accennato, con tale delibera, adottata su richiesta del condomino Caio, è stata approvata la “realizzazione di un miniascensore/piattaforma elevatrice interna alla tromba scale del fabbricato per abbattimento barriere architettoniche secondo il progetto allegato”, anche se si riconosce che il relativo impianto sarebbe stato installato a cura e spese del condomino interessato.

La Corte territoriale ha dichiarato la delibera “carente dei requisiti di cui agli artt. 1102 e 1120 c.c.”, ma queste due disposizioni - ad avviso degli ermellini - riguardano fattispecie differenti, che si pongono in rapporto di reciproca esclusione.

Invero, secondo costante elaborazione dei giudici di legittimità, le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo; sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza materiale della cosa comune e determinano l’insorgenza in capo a tutti condomini dell’obbligo di sostenerne le spese (art. 1123, comma 1, c.c.), salve le ipotesi di cui all’art. 1121 c.c., mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà individuali riconosciute al singolo condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una delibera dell’assemblea, elemento che difetta, invece, nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 3 febbraio 2022, n. 3440; Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712).

Peraltro, vertendosi in controversia tra privati, relativa alla realizzazione di opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche in un edificio condominiale, ciò che rileva è soltanto la lesione dei diritti soggettivi di proprietà e di condominio regolati dal codice civile, esaurendosi nell'àmbito del rapporto pubblicistico tra la Pubblica Amministrazione ed il richiedente ogni questione sull’osservanza delle prescrizioni tecniche, di carattere regolamentare, necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità del fabbricato, cui è subordinato anche il rilascio del titolo edilizio e dell’agibilità.

Ne consegue che l’installazione - come nella specie - di un ascensore o di una piattaforma elevatrice realizzati da un condomino, a proprie spese, nelle parti comuni (scale) del fabbricato al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, da considerarsi indispensabili ai fini dell'accessibilità dell'edificio, in quanto idonei, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione, deve valutarsi unicamente alla stregua dell’art. 1102 c.c. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri partecipanti.

Osservazioni

In effetti, per le modifiche di iniziativa individuale alle parti comuni finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche, non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che tale autorizzazione sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata.

Ne consegue che, all’eventuale autorizzazione ad apportare tali modifiche, nondimeno concessa dall'assemblea, può attribuirsi, altrimenti, il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla concreta utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2023, n. 1337; Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554).

Si rivela, dunque, erronea l’affermazione - talvolta espressa dalla giurisprudenza amministrativa - secondo cui l’ordinamento richiede sempre, ai fini dell’installazione di un ascensore, la delibera del condominio, anche nel caso in cui questo sia finalizzato ad eliminare le barriere architettoniche per le persone con disabilità (o altri soggetti fragili) e realizzato a proprie spese.

Allorché l’assemblea “autorizzi” un condomino alla realizzazione sulle parti comuni di opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche e - come nella specie - un condomino agisca in giudizio per contestare il determinato uso fatto di esse ed il potere dell'assemblea di consentirlo, per la menomazione dell’utilità subita nel godimento della res, occorre valutare tale delibera alla stregua dell’art. 2 della l. 9 gennaio 1989, n. 13, come modificato, dapprima, dalla l. n. 220/2012 e poi dal d.l. n. 76/2020, convertito nella l. n. 120/2020.

Secondo tale disposizione sopravvenuta, le delibere che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, della l. 30 marzo 1971, n. 118, ed all'art. 1, comma 1, del d.P.R. 27 aprile 1978, n. 384, sono approvate dall'assemblea del condominio con le maggioranze previste dal comma 2 dell'art. 1120 c.c., precisando che tali innovazioni non sono considerate “in alcun caso di carattere voluttuario” ai sensi dell'art. 1121, comma 1, c.c.

Per quel che qui maggiormente interessa, ai fini della loro realizzazione, resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al comma 4 dell'art. 1120 c.c. (e, dunque, non più anche i divieti ulteriormente ivi contemplati dell’alterazione del decoro architettonico e dell’inservibilità all’uso o al godimento pure di un solo condomino).

Qualora, poi, il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le delibere necessarie, gli interessati possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili.

È logico desumere, quindi, che, per le modificazioni apportate a sue spese dal singolo condomino, valgano le medesime restrizioni nell’uso delle parti comuni imposte all’assemblea dal vigente art. 2 della l. n. 13/1989, ossia il solo pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato (argomentando da Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2020, n. 25790; Cass. civ., sez. II, 29 marzo 1994, n. 3084; Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 1977, n. 179).

A ben vedere, la delibera assembleare impugnata era stata adottata nel 2013, sicché, per valutarne la validità o meno, occorreva aver riguardo alla legge vigente al momento della sua approvazione, e non anche a norme intervenute successivamente (nel caso di specie, la l. n. 120/2020).

Tuttavia, secondo il giudice di ultima istanza, l’indicato ius superveniens, introdotto in pendenza del giudizio - ed applicabile anche d'ufficio in ogni stato e grado, salvo che sulla questione controversa si sia formato il giudicato interno - incideva sulla legittimità di modifiche dirette ad eliminare le barriere architettoniche, non potendo dichiararsi illegittime o disporsi la riduzione in pristino di opere ed interventi che siano, comunque, consentiti alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione.

La Corte d’Appello aveva annullato la delibera perché l’installazione dell’ascensore provocava «pregiudizio dell’originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati all’impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini», laddove si doveva valutare unicamente se l’innovazione fosse comunque idonea, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione e se potesse recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Al riguardo, il condomino impugnante (Tizio) aveva dedotto che l’eventuale realizzazione dell’impianto di ascensore/piattaforma, oggetto di causa, avrebbe precluso alle persone su sedia a rotelle, definitivamente ed irreversibilmente, la fruizione degli spazi comuni condominiali, richiamando il passaggio della relazione peritale secondo cui, «con riferimento al progetto in esame, il rischio evidente è quello di imbattersi nel paradosso per il quale, con l’intenzione di abbattere le barriere architettoniche, si ottenga una situazione in cui non sono più accessibili né le scale né il nuovo ascensore (o piattaforma elevatrice)».

Trattasi di allegazione che sarà oggetto di esame da parte dei giudici del rinvio, conformemente al monito proveniente dalla dottrina secondo cui prevale in materia, rispetto alla tutela dominicale del condomino, la necessaria adeguatezza oggettiva dell’immobile alle esigenze di chiunque possa potenzialmente trovarsi in situazioni di disagio.

In buona sostanza, la segnalata modifica dell’art. 2 della l. n. 13/1989, che - come sopra rilevato - per la realizzazione delle opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche, lascia ora «fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile», concretizza le indicazioni già fornite dai giudici della Consulta, i quali, nella legislazione di settore - in particolare, nella stessa l. 9 gennaio 1989, n. 13, e nella l. 5 febbraio 1992, n. 104 - ravvisavano «un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall'intera collettività» (così Corte Cost. 10 maggio 1999, n. 167, che ha dichiarato incostituzionale l'art. 1052, comma 2, c.c., nella parte in cui non prevedeva che il passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso potesse essere concesso dall'autorità giudiziaria quando riconosceva che la domanda rispondeva alle esigenze di accessibilità, di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap, degli edifici destinati ad uso abitativo).

In definitiva, la “accessibilità” - ossia la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia - è divenuta oramai «una qualitas essenziale degli edifici privati», quale conseguenza dell'affermarsi, nella coscienza sociale, del dovere collettivo di rimuovere, preventivamente, ogni possibile ostacolo all’esplicazione dei diritti fondamentali delle persone disabili, «anche in deroga alle norme sul condominio negli edifici».

In proposito, possono richiamarsi alcune pregevoli affermazioni contenute nelle recenti decisioni del massimo consesso decidente in subiecta materia.

Ad avviso di Cass. civ., sez. II, 9 marzo 2017, n. 6129, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui all'art. 27, comma 1, della l. n. 118/1971 ed all'art. 1, comma 1, del d.P.R. n. 384/1978, e, pertanto, costituisce un'innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, della l. n. 13/1989, va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c.; peraltro, «la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione».

Anche secondo Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 2012, n. 18334, nel compiere tale verifica, il giudice deve tenere conto del «principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica, di per sé, il contemperamento, al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto, peraltro, di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati».

In quest’ordine di concetti, posto che, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13/1989 costituisce «espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici», ne consegue che la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione dell'opera all'autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffatta valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., «da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale» (così Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2017, n. 7938).

Guida all’approfondimento

Sicchiero, Dalla solidarietà costituzionale alla solidarietà condominiale, in Giur. it., 2018, 72;

Bordolli, Opere per eliminare le barriere architettoniche in condominio e divieti del regolamento, in Immob. & proprietà, 2018, 18;

De Tilla, Installazione dell'ascensore e barriere architettoniche, in Arch. loc. e cond., 2016, 184;

Culot, La rimozione delle barriere architettoniche nel condominio: le nuove regole, in Ventiquattrore avvocato, 2013, fasc. 9, 24;

Celeste, Alzata irragionevolmente l'asticella per ... il superamento delle barriere architettoniche, in Immob. & proprietà, 2013, 421;

Meo, L'installazione dell'ascensore e l'abbattimento delle barriere architettoniche, in Immob. & proprietà, 2010, 759;

Ribaldone, Le barriere architettoniche nel condominio, in Immob. & proprietà, 2009, 755;

Forconi, Il superamento delle barriere architettoniche nei condomini: necessario bilanciamento tra valori costituzionali, in Merito, 2005, fasc. 7, 31.