Occupazione illegittima di uno spazio comune da parte del conduttore: quando sussiste la responsabilità solidale del locatore?
05 Marzo 2026
Massima Nel rapporto di locazione, perché sussista la responsabilità del proprietario nel fatto causativo del danno occorre che ne sia autore o coautore. Il locatore, infatti, non è responsabile per il solo fatto di non aver diffidato il conduttore ad adottare le misure necessarie ad impedire che i terzi siano danneggiati. Il caso Un condominio agiva in giudizio contestualmente contro conduttore e locatore di un immobile destinato ad uso ristorazione, poiché il primo aveva occupato abusivamente il porticato comune con tavoli e sedie, causando anche immissioni moleste. La domanda, svolta nei confronti di entrambi i convenuti, concerneva tanto la cessazione della condotta scorretta, quanto la condanna al pagamento di un indennizzo a titolo di occupazione illegittima. La causa, inizialmente proposta dinanzi al Giudice di Pace, si radicava definitivamente dinanzi al Tribunale in quanto competente per materia, il quale dichiarava la carenza di legittimazione passiva del locatore e condannava il conduttore alla immediata rimozione, dal porticato del condominio, di tavoli, sedie e ogni altro oggetto riconducibile alla sua attività di ristorazione. Il tutto con condanna del condominio alla rifusione delle spese di lite in favore della parte carente di legittimazione passiva e del conduttore/soccombente al pagamento delle medesime spese in favore dell’ente condominiale. La questione La sentenza del Tribunale di Larino ha accolto l’eccezione formulata dal proprietario di un immobile locato escludendone la responsabilità per il comportamento illegittimo del conduttore. La questione è, pertanto, quella di individuare, in questo ambito, i rapporti che corrono tra le due parti del contratto. Le soluzioni giuridiche Nella decisione del Tribunale di Larino, si evidenziano due direttrici. La prima, in rito, riguarda il riconoscimento della carenza di legittimazione passiva della condomina proprietaria nella veste di locatrice dell’immobile occupato dalla convenuta/conduttrice. L’attore, infatti, non aveva dimostrato una qualsivoglia implicazione della prima nei fatti di causa. In assenza, quindi, di un evidente concorso alla condotta della conduttrice la locatrice non aveva titolo per stare in giudizio. La domanda, invece, è stata ritenuta fondata nel merito, essendo emerso in corso di causa, da foto e video allegati alla citazione dell’attore, che effettivamente la convenuta aveva occupato una parte significativa del portico condominiale con le suppellettili utili per l’esercizio della sua attività in violazione dell’art. 1102 c.c. e di alcune norme del regolamento di condominio che, evidentemente, ponevano limiti in ordine all’occupazione degli spazi condominiali. Precisava, infine, il giudicante che il condominio non avrebbe potuto procedere direttamente alla rimozione dei beni dal portico ma, in caso di inadempienza da parte del conduttore, avrebbe dovuto fare valere il proprio diritto mediante successiva azione esecutiva. Osservazioni La sentenza ha deciso due questioni. La prima è quella che si individua nel principio riportato in epigrafe e riguarda una problematica tipica del rapporto di locazione: ovvero se il locatore possa essere responsabile nei confronti del condominio per gli atti compiuti dall’inquilino e in quale misura. Si tratta di una questione più volte trattata dalla giurisprudenza, chiamata a dirimere contenziosi che nascono dalle violazioni commesse dal conduttore nei confronti del condominio e che possono essere determinate non solo dal mancato rispetto del regolamento di condominio, ma anche da comportamenti verso la collettività, che sono in ogni caso illegittimi. Una volta accertato che il conduttore abbia posto in atto un contegno tale da causare dei danni al bene comune, premesso che egli è responsabile verso il condominio, è necessario valutare se anche il locatore, tramite un mero atteggiamento passivo e di disinteresse, possa essere considerato coautore dello stesso atto. Dalla motivazione, risulta che la convenuta, occupando uno spazio comune con tutto ciò che serviva all’esercizio dell’attività di ristorazione, aveva violato due precise disposizioni del regolamento di condominio. Malgrado l’attività illegittima fosse stata posta in atto dall’inquilino, il condominio aveva citato in giudizio anche il locatore, quale responsabile dei fatti in via solidale. La giurisprudenza ha sempre affermato che, quando il conduttore viola il regolamento di condominio, si può chiamare in giudizio “anche” tale soggetto, poiché questi “non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, e ciò alla sola condizione che sia approvata l'operatività della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore” (Cass. civ. sez. II, 13 dicembre 2001, n. 15756). L’inciso “anche” fa, dunque, ritenere che la chiamata in causa di entrambi i soggetti sia pienamente ammissibile, così come la citazione del solo conduttore. Nella fattispecie in esame, ci troviamo di fronte ad un caso esemplare, nel quale in presenza di una precisa situazione, quale la violazione di norme di legge o regolamentari, malgrado il conduttore sia stato più volte considerato un soggetto estraneo alla collettività condominiale - basti pensare, ad esempio, che il decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di oneri condominiali, può essere chiesto solo nei confronti del proprietario/locatore, anche se vi sia una morosità dell’inquilino nei confronti di quest’ultimo per il pagamento degli oneri accessori - l’azione possa essere promossa direttamente verso l’autore dell’illecito. L’obbligo del conduttore al rispetto del regolamento di condominio, peraltro, non ha solo un carattere generico e giustificato da una sua ingiusta posizione di privilegio nei confronti del locatore, ma può assumere anche un carattere specifico, visto che i giudici di legittimità hanno conferito validità all’obbligazione che il primo si assuma nei confronti della collettività, tramite un accordo con la stessa, di rispettare un regolamento di condominio non impegnativo per il condomino locatore (Cass. civ. sez. II, 20 giugno 2012, n. 10185). Va, peraltro, rilevato che, per dichiarare il locatore non responsabile dei fatti commessi dal conduttore in danno dei condomini è stato ritenuto necessario che il primo abbia dato prova di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare il comportamento illegittimo, attuando iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione. Il principio è più che condivisibile, ma va detto che la giurisprudenza citata dal Tribunale di Larino (precisamente Cass. n. 11125/2015) è stata richiamata omettendo un passaggio essenziale della motivazione, là dove la Corte ha affermato che il locatore è esentato da qualsivoglia responsabilità «quando non abbia avuto alcuna possibilità concreta di controllo sull'uso di macchinari» che abbiano procurato il danno. Ora il principio è corretto, tuttavia, la fattispecie sottesa è diversa rispetto a quella definita nel caso concreto, poiché, il fatto che la conduttrice occupasse spazi comuni esterni con gli arredi del ristorante era un fatto ineludibile e che non poteva sfuggire alla proprietaria, per cui l’unica cosa che questa avrebbe dovuto fare per liberarsi della propria corresponsabilità non era tanto di essere autore o coautore della violazione del regolamento condominiale, quanto piuttosto di essersi attivata per far cessare il comportamento illecito. E, come affermato dal Tribunale, tale prova non era stata data. Che, poi, sia stata la conduttrice ad adottare un comportamento avverso al condominio (doppia violazione di norma di legge e del regolamento di condominio) è fatto pacifico, talchè la condanna alla rimozione degli arredi situati sotto il porticato non poteva che essere pronunciata nei confronti del convenuto mentre, in ragione di quanto a momenti osservato, dubbi restano per quanto concerne la condanna al risarcimento inflitta al solo conduttore. Bordolli, Responsabilità del locatore per l’attività di ristorazione del conduttore in condominio, in Diritto.it, 12 settembre 2025; Nicoletti, Responsabilità del locatore se il conduttore abusa nell’utilizzo del bene comune, in IUS-Condominioelocazione, 23 aprile 2025; Tarantino, L’uso delle parti comuni condominiali da parte del conduttore, in Legislazione Tecnica, 17 ottobre 2024; Cattaneo, Rapporto di locazione: responsabilità del proprietario e del conduttore, in Giur. it., 2000, fasc. 2, 291; Celeste, Conduttore e regolamento condominiale, in Arch. loc. e cond., 1999, fasc. 1, 41. |
