Fallimento del locatore: niente rinnovo del contratto senza autorizzazione del giudice

È quanto ribadito dalla Prima Sezione civile della Cassazione, che torna a delineare il coordinamento tra disciplina vincolistica delle locazioni abitative e regole della procedura concorsuale.

La vicenda trae origine da un contratto di locazione abitativa stipulato nel dicembre 2010, con decorrenza dal gennaio 2011 e prima scadenza al 31 dicembre 2014. Nel 2012 interveniva il fallimento della società locatrice, con conseguente subentro del curatore nel rapporto ai sensi dell’art. 80 l.fall. Il curatore comunicava nel 2014 la risoluzione anticipata del contratto richiamando una clausola che prevedeva la cessazione del rapporto in caso di procedure concorsuali. Il conduttore ne contestava la validità e il contratto si rinnovava automaticamente alla prima scadenza, con nuova scadenza al 31 dicembre 2018.

In prossimità di tale termine, il curatore manifestava la volontà di rientrare nel possesso dell’immobile e il giudice delegato ordinava il rilascio del bene. Il conduttore impugnava il provvedimento sostenendo la permanenza del rapporto locatizio e avviava parallelamente un giudizio ordinario per accertare il rinnovo del contratto alla seconda scadenza, deducendo la tardività della disdetta.

La Cassazione respinge la tesi difensiva e richiama il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 11830/2013: mentre la rinnovazione alla prima scadenza delle locazioni soggette a disciplina vincolistica opera automaticamente per effetto di legge, la rinnovazione alle scadenze successive presuppone una nuova manifestazione di volontà negoziale. Quando intervengono pignoramento o fallimento del locatore, tale prosecuzione del rapporto richiede l’autorizzazione del giudice ai sensi dell’art. 560 c.p.c.

Ne consegue che, in difetto di autorizzazione del giudice delegato, il contratto si estingue alla seconda scadenza. La disdetta del curatore, anche se tardiva rispetto al termine di sei mesi previsto dalla legge n. 431/1998, assume natura meramente ricognitiva e non condiziona l’estinzione del rapporto, che discende direttamente dal mancato provvedimento autorizzativo.