Il procedimento per la revoca giudiziale dell’amministratore dal (necessario) ricorso al tribunale all’(eventuale) reclamo alla corte d’appello

Il quadro normativo

A seguito dell’intervento riformatore della l. n. 220/2012, la revoca dell’amministratore di condominio, da parte dell’autorità giudiziaria, è possibile in determinate ipotesi tipiche, e precisamente:

• a) nel caso previsto dal comma 4 dell’art. 1131 c.c., ossia se l’amministratore contravvenga all’obbligo, sancito dal comma 3 dello stesso articolo, di informare tempestivamente l’assemblea di essere stato convenuto in giudizio per fatti esorbitanti dalle sue attribuzioni;
• b) se non rende il conto della gestione, anche per un singolo anno;
• c) qualora non dia, “senza indugio”, all’assemblea dei condomini notizia circa la sua convocazione, per conto del condominio, nel giudizio volto “ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi” nelle tabelle millesimali, come recita il comma 3 dell’art. 69 disp. att. c.c.;
• d) in caso di rilevanti inadempimenti, indicando, all’interno del successivo comma 12 dell’art. 1129 c.c., determinati casi che possano costituire, “tra le altre, gravi irregolarità”.

In particolare, le “gravi irregolarità” che, a titolo meramente esemplificativo, giustificano l’intervento sanzionatorio del magistrato sono:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, o di fornire al condomino, che ne faccia richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e degli orari di reperibilità.

La legittimazione attiva

Per quanto concerne l’istanza di revoca giudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c., al fine delineare i soggetti principali del relativo procedimento, occorre distinguere il profilo attivo da quello passivo; d’altronde, il fatto che la Riforma del 2013, modificando l’art. 64 disp. att. c.c., nel senso che il relativo procedimento debba svolgersi “sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente”, sembra delineare compiutamente i legittimi contendenti, senza coinvolgere altri soggetti.

Dal lato attivo, è legittimato a proporre l’istanza di revoca “ciascun condomino”, anche uno solo ed a prescindere dalla relativa caratura millesimale (App. Catanzaro 8 luglio 1966; Trib. Roma 19 luglio 1961); peraltro, anche nelle ipotesi peculiari di revoca c.d. assemblearizzata, la propedeutica convocazione dell’assemblea è demandata ai “condomini, anche singolarmente”.

Contrariamente a quanto avviene per il procedimento di nomina dell'amministratore - per il quale l'art. 1129 c.c. espressamente condiziona tale azione all'inerzia assembleare - il singolo condomino è immediatamente legittimato ad adire l'autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell'amministratore, senza necessità di coinvolgere preventivamente l'assemblea (App. Palermo 31 luglio 2018).

Legittimato al ricorso deve ritenersi anche il comproprietario (pro indiviso) di un’unità immobiliare, ed egualmente la legittimazione deve riconoscersi anche all’usufruttuario, atteso che l’amministrazione dello stabile rientra tra le materie ordinarie, in ordine alle quali vi è una competenza esclusiva gestionale in capo al titolare del diritto reale parziario (art. 67, comma 6, disp. att. c.c.).

Si è precisato, in proposito, che gli acquirenti di porzioni del fabbricato condominiale, in quanto sono solidalmente obbligati, per il solo fatto dell’acquisto, con il loro dante causa riguardo agli oneri dell’amministrazione dello stabile comune, venuti in essere prima dell’assunzione da parte loro della qualità di condomini, sono legittimati a sollecitare l’adozione del provvedimento di revoca di cui all’art. 1129 c.c., per ottenere la rimozione di irregolarità verificatesi nella gestione del condominio nel biennio antecedente il loro ingresso nella collettività condominiale (App. Roma 6 aprile 1987).

Nel caso opposto, qualora, nel corso del procedimento, il ricorrente perda la qualità di condomino - perché, ad esempio, venda l’appartamento del condominio amministrato dal soggetto di cui ha chiesto giudizialmente la revoca - se, applicando le regole del modello contenzioso, si reputa che la legittimazione, al pari dell’interesse ad agire, sia condizione dell’azione e, quindi, debba sussistere non solo al momento dell’instaurazione del giudizio ma anche sino al momento della decisione, si dovrebbe dare rilevanza alla perdita del predetto requisito e disattendere, in rito, il ricorso, a meno che lo stesso ricorrente rinunci alla domanda di revoca, poiché, pur essendo procedimento di volontaria giurisdizione con caratteri inquisitori e officiosi, è necessario sempre un impulso di parte perché si giunga alla pronuncia giudiziale, sembrando eccessivo che si proceda, comunque, per la tutela dell’interesse generale alla corretta gestione condominiale.

Ad ogni buon conto, essendo il procedimento di revoca suscettibile di esplicare i propri effetti anche nei riguardi degli altri condomini diversi dal ricorrente, non si esclude che questi possano intervenire, però solo ad adiuvandum delle ragioni di una delle parti in contesa.

La legittimazione passiva

Dal lato passivo, interessato e legittimato a resistere e contraddire a tale istanza è in via esclusiva soltanto l’amministratore in carica, che può essere anche quello nominato dall’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c. (App. Napoli 9 aprile 2014, essendo irrilevante la fonte della nomina).

Perplessità sorgono per l’amministratore in regime di c.d. prorogatio, ciò malgrado le indubbie ripercussioni, nei confronti del condominio, degli effetti della pronuncia giudiziale (per la positiva, v. Trib. Bari 23 febbraio 2024, e App. Roma 25 giugno 2020; per la negativa, v. Trib. Palermo 9 novembre 2018, e Trib. Teramo 29 giugno 2016); comunque, è stata considerata inammissibile, per carenza di interesse, la domanda di ciascun condomino, ex art. 1129, comma 11, c.c., diretta ad ottenere la revoca dell'amministratore cessato dall'incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina, essendo questi tenuto, ai sensi del comma 8 dello stesso articolo, soltanto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n. 14039).

Ne consegue che, rimasto il condominio estraneo al procedimento, non autorizzando (trattandosi di ipotesi esulanti da quelle previste negli artt. 1130 e 1131 c.c.), né successivamente ratificando la resistenza in giudizio dell’amministratore medesimo, a questi devono eventualmente far carico le spese processuali, nonostante le indubitabili ripercussioni che il provvedimento in oggetto ha nei confronti della gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1999, n. 8837; tra le pronunce di merito, si segnala Trib. Messina 15 novembre 2011; cui adde, più di recente, Cass. civ., sez. II, 1° settembre 2014, n. 18487, secondo cui il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c., dovendosi escludere che queste possano essere ripetibili nel rapporto interno tra il condomino vittorioso che le ha anticipate ed il condominio, nei cui confronti pure si producono gli effetti della decisione, in quanto è nel rapporto processuale tra le parti del giudizio che le spese trovano la loro esclusiva regola di riparto; con riferimento ad un’ipotesi speculare e contraria, v. Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 2013, n. 23955, ad avviso della quale, nel giudizio promosso da un condomino per la revoca dell'amministratore, interessato e legittimato a contraddire è soltanto il medesimo amministratore, non anche il condominio, che, pertanto, non può beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente).

In quest’ottica, è stata dichiarata nulla, per contrarietà alla legge, la delibera assembleare che aveva approvato il rendiconto annuale, includendovi le spese legali sostenute in proprio dall’amministratore in una procedura promossa nei suoi confronti ai sensi dell’art. 1129 c.c., attesa la non inerenza delle spese anzidette alla gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 11 dicembre 1992, n. 13111).

Il ricorso al Tribunale

In conformità alle regole generali previste dagli artt. 737 ss. c.p.c., l’atto introduttivo del procedimento deve rivestire la forma del “ricorso”, rivolto al giudice del luogo ove si trova l’edificio condominiale, specie alla luce della modifica, ad opera della l. n. 220/2012, del foro di cui all’art. 23 c.p.c. (v., però, Trib. Lecce 22 febbraio 2022, secondo cui la competenza per territorio va individuata sulla scorta del forum domicilii, ossia il criterio del luogo in cui si trova la residenza o il domicilio del soggetto interessato dal provvedimento); lo stesso ricorso deve indicare l’ufficio giudiziario, il nome delle parti, l’oggetto dell’istanza e le ragioni della stessa, secondo i canoni classici di cui all’art. 125 c.p.c., che disciplina gli elementi tipici di un complesso di atti tra i quali anche il ricorso, e ciò per consentire al giudice l’esame della sua competenza, dell’ammissibilità dell’istanza, della legittimazione, ecc.

Per quanto concerne, in particolare, il nome delle parti, nel caso previsto dall’art. 1129, comma 11, c.c., è necessario indicare, oltre il condomino ricorrente, anche il nome dell’amministratore in carica cui è rivolta l’istanza di revoca. 

Essendo, di regola, un procedimento demandato ad un ufficio giudiziario in composizione collegiale, il presidente del Tribunale designa il giudice relatore, che riferisce poi, sul predetto ricorso, in camera di consiglio, dopo aver acquisito, se del caso, informazioni al riguardo (art. 738 c.p.c.).

Per quanto concerne, poi, la sospensione dei termini processuali durante il c.d. periodo feriale - attualmente ridotta al periodo 1-31 agosto ad opera dell’art. 16 del d.l. n. 132/2014, convertito dalla l. n. 162/2014, a modifica della l. n. 742/1969 - l’operatività della stessa nei procedimenti di cui all’art. 1129 c.c. dovrebbe derivare dal riconoscimento della natura giurisdizionale o meno dei procedimenti di volontaria giurisdizione (in senso negativo, v. Trib. Roma 31 ottobre 1981, sia pure con riferimento al termine per l’opposizione contro il decreto d’ammortamento).

La difesa tecnica

Nei procedimenti di volontaria giurisdizione in generale, e quello volto alla revoca dell’amministratore in particolare, è discussa la possibilità di adire il giudice (o di resistere) personalmente.

Il disposto normativo da cui prendere le mosse è l’art. 82 c.p.c., che prevede, di regola, l’obbligo di “stare in giudizio” con il ministero di un difensore, facendo eccezione i procedimenti davanti al Giudice di Pace.

In effetti, nei procedimenti di volontaria giurisdizione, accanto ad una serie di procedimenti camerali, assai semplici, rispetto ai quali la rappresentanza a mezzo di un difensore abilitato appare effettivamente superflua, esistono altri procedimenti in cui viene a realizzarsi un contraddittorio assai spesso estenuante e complesso, per cui l’esigenza di una difesa tecnica appare del tutto giustificata.

In termini generali, il Supremo Collegio, dapprima, si è mostrato dubbioso (Cass. civ., sez. II, 7 giugno 1965, n. 1130, che ha definito “discutibile”, nelle sedi di merito, la necessità della rappresentanza di un procuratore legale, dove la soluzione negativa trovava, però, conforto nell’art 82 citato che, con l’espressione “stare in giudizio”, dimostrava di volersi riferire ad un “procedimento a parti contrapposte”); in un secondo momento, ha espressamente escluso l’esigenza del conferimento della procura ad un difensore, sottolineando che l’art. 82 c.p.c. si riferisce ad un “giudizio”, in cui sta un soggetto, quale “parte di esso”, laddove, invece, nella volontaria giurisdizione, non si tratta di un giudizio, non vi è una parte in senso tecnico, semplicemente c’è un cittadino che chiede un provvedimento a contenuto schiettamente amministrativo, solo soggettivamente giudiziario, nel senso che, per le ragioni più diverse, il legislatore ha scelto di attribuire la decisione ad un giudice anziché, come sarebbe logico, ad un’autorità amministrativa (Cass. civ., sez. II, 3 luglio 1987, n. 5814).

Del resto, trattasi di una soluzione ragionevole, poiché le caratteristiche tipiche del procedimento in camera di consiglio - tra cui può annoverarsi quello in materia di condominio - lo identificano come uno strumento assai più snello rispetto a quello fornito ai giudici del contenzioso, e soprattutto più facilmente utilizzabile proprio da soggetti non professionalmente preparati al gioco del processo.

In particolare, anche nel procedimento di revoca dell’amministratore, si è sottolineato che trattasi pur sempre di un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui provvedimento finale, aldilà del suo contenuto decisorio, non è idoneo a produrre effetti di giudicato (o effetti giuridici irrevocabili) sul piano sia processuale sia sostanziale, essendo, appunto, suscettibile in ogni tempo di revoca o modificazione.

Si sostiene (Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2001, n. 4706) che tale procedimento è strumentale solo alla gestione della cosa comune e, quindi, alla tutela di un interesse generale e collettivo del condominio (recte l’interesse obiettivo alla corretta gestione della cosa comune), sicchè si opina che l’intervento del giudice sia di tipo amministrativo e, comunque, non abbia i caratteri della decisione con attitudine a produrre effetti di giudicato su posizioni soggettive in contrasto.

Tale interpretazione ha trovato l’autorevole avallo delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 29 ottobre 2004, n. 20957), le quali hanno riaffermato che il procedimento de quo è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, e che il conseguente provvedimento è diretto all’attività di gestione di interessi ed ha carattere eccezionale ed urgente, sostitutivo della volontà assembleare, senza però alcuna attitudine alla decisorietà (e alla conseguente stabilità propria dei provvedimenti volti alla tutela di diritti o di status destinati perciò ad acquisire valenza di giudicato formale e sostanziale); e la suddetta natura di provvedimento sostanzialmente amministrativo è stata ulteriormente confermata dalla giurisprudenza delle sezioni semplici successiva all’arresto del supremo giudice di nomofilachia: si è, infatti, inquadrato correttamente il procedimento, nel cui àmbito il giudice non è chiamato a decidere su controversie sorte tra parti contrapposte per la tutela di diritti, ma all’emissione di provvedimenti finalizzati alla soddisfazione di privati interessi senza contesa tra le parti, concorrendo così alla costituzione di rapporti giuridici nuovi o allo svolgimento di quelli esistenti (Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2005, n. 18730).

Alla stregua di tali coordinate ermeneutiche, può coerentemente affermarsi la piena ammissibilità del ricorso ex art. 1129, comma 11, c.c. anche se presentato senza l’assistenza del difensore (Trib. Napoli 21 novembre 2007; Trib. Genova, 10 dicembre 1992), il che, ovviamente, non esclude che ciascuna parte possa ricorrere alla difesa tecnica, proprio per l’alto “tasso” di contenziosità di tale procedimento.

Il contraddittorio

L’art. 738 c.p.c. non prescrive l’audizione delle parti, anche se, di solito, in calce al ricorso, il giudice relatore fissa un’udienza per la comparizione delle stesse, restando, però, nell’àmbito del suo potere discrezionale valutare l’opportunità di disporre tale incombente.

Riguardo ai soggetti diversi dal ricorrente - quelli nei confronti dei quali, di regola, il provvedimento invocato potrebbe essere destinato ad avere efficacia - la notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione dell’udienza (a cura dell’istante, nel termine perentorio fissato dal giudice) ai c.d. controinteressati si atteggia diversamente nei procedimenti di volontaria giurisdizione in materia di condominio.

In particolare, l’art. 64, comma 1, disp. att. c.c. - a decorrere dal 18 giugno 2013 - prevede che, “sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente”.

In tal modo, si ritiene che la mera qualità di partecipante al condominio non giustifichi l’esigenza della partecipazione al procedimento, sebbene si deve riconoscere che il provvedimento di revoca è suscettibile di esplicare i propri effetti anche nei riguardi degli altri condomini diversi del ricorrente che, quali persone interessate, potranno intervenire in giudizio a sostegno delle ragioni del ricorrente o di quelle dell’amministratore.

Anche se, in effetti, la revoca dell’amministratore può essere richiesta da una minoranza di condomini, in contrasto con gli altri partecipanti, l’interesse del condominio che viene in rilievo è sempre quello comune ad una corretta amministrazione dell’edificio, mentre il provvedimento richiesto non è destinato ad incidere direttamente sulle posizioni dei singoli condomini, ai quali non è riconosciuto un diritto o un interesse giuridicamente rilevante in merito all’amministrazione stessa.

Trattasi, quindi, di procedimento sostanzialmente contenzioso, in quanto la previsione relativa alla necessità di sentire l’amministratore in carica comporta che il soggetto passivo dell’istanza di revoca è parte necessaria del procedimento, e per discolparsi adeguatamente deve conoscere quali sono i validi indizi che hanno ingenerato il sospetto sul suo operato; peraltro, le esigenze di rispetto del contraddittorio dovrebbero esigere la notifica alla controparte del ricorso e della data dell’udienza di trattazione dello stesso nel termine fissato dal giudice, ma in modo tale da assicurare un utile esercizio del diritto di difesa da parte del medesimo amministratore, in funzione del diritto di replicare e di svolgere le proprie difese (v., in argomento, Trib. Roma 10 dicembre 2014, che ha considerato nuovi rispetto a quelli originariamente proposti nel ricorso introduttivo e, quindi, inammissibili, gli ulteriori motivi della postulata revoca giudiziale, da ritenersi in termini di ulteriori causae petendi, non trattandosi di situazioni la cui emergenza era stata determinata dalle avverse pretese, e violando così le ragioni difensive del resistente il quale, in proposito, non aveva accettato il contraddittorio; Trib. Napoli 15 luglio 1960, aggiungendo, però, che il procedimento camerale de quo non è soggetto al rispetto dei normali termini di comparizione dell’ordinario processo di cognizione).

L’istruttoria

Relativamente all’istruttoria, in generale, può affermarsi che quest’ultima non appare informata al principio della disponibilità delle prove, tipico del giudizio contenzioso (art. 115 c.p.c.), nel senso che al giudice può essere attribuito un potere di indagine e di acquisizione di elementi di valutazione che non è necessariamente subordinato all’iniziativa della parte interessata; quindi, nel procedimento di volontaria giurisdizione in materia di condominio, il magistrato dovrebbe avere un potere di indagine sull’esistenza in concreto dei presupposti del ricorso introduttivo che prescinde dall’impulso di parte.

In buona sostanza, una volta che il ricorrente abbia attivato il procedimento, questo può concludersi indipendentemente dall’ulteriore partecipazione dell’istante; il giudice è libero di articolare il procedimento in un seguito di atti, secondo quanto ritiene necessario, e di formarsi il convincimento come meglio crede; nel giudizio camerale, infatti, manca un potere di chi chiede il provvedimento a che il procedimento abbia un certo svolgimento: questo non significa, però, che l’autorità giudiziaria non sia tenuta a compiere determinati atti, sicché il mancato compimento di essi - si pensi alla mancata audizione dell’amministratore, in contraddittorio con il ricorrente, nell’ipotesi dell’istanza di revoca di cui agli artt. 1129, comma 11, c.c. e 64, comma 1, disp. att. c.c. - può inficiare il risultato del procedimento stesso ed il provvedimento finale.

L’art. 738, comma 3, c.p.c. prescrive che il giudice “può” assumere informazioni, per cui la fase istruttoria è rimessa alla sua discrezionalità, nel senso che l’attività istruttoria non è soggetta alle formalità imposte in riferimento al giudizio contenzioso; in pratica, la stessa si atteggerà diversamente secondo la singola fattispecie in ossequio del disposto dell’art. 121 c.p.c., secondo cui gli atti del processo, ove la legge non prescrive forme determinate, possono essere compiuti nella forma più idonea al raggiungimento del loro scopo (in maniera simile al modello istruttorio delineato nel “procedimento sommario di cognizione” di cui agli artt. 702-bis ss. c.p.c., introdotto dalla l. n. 69/2009, ora trasfuso nel “procedimento semplificato di cognizione” a seguito del d.lgs. n. 149/2022); il che sta a significare anche la deroga a tutte le altre regole che disciplinano l’istruzione nel processo a cognizione piena, come il superamento della tipicità dei mezzi di prova e dei relativi limiti di ammissibilità, nonché delle relative modalità di assunzione (arrt. 191-266 c.p.c.), giustificando anche una piena apertura alla prova atipica ed ai poteri inquisitori del giudice.

Tuttavia, pur dovendosi riconoscere che, nel procedimento volontario, manca l’onere della prova, si ritiene l’esistenza a carico del ricorrente di un dovere di minima collaborazione, sotto il profilo della normale accortezza, poiché il principio dell’ufficiosità non può essere esteso al punto di configurare il ricorso come mera denunciatio di un fatto; trova applicazione il principio generale in tema di obbligazioni, secondo cui il condomino ricorrente deve provare la sola fonte del suo diritto ad ottenere l'esatto adempimento dell'obbligo gestorio da parte dell'amministratore, limitandosi all'allegazione della circostanza del suo inadempimento, mentre l’amministratore è onerato della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca derivante dall'avvenuto adempimento dei suoi obblighi di gestione (così Trib. Cagliari 2 febbraio 2016).

Può succedere che l’istruttoria rivesta carattere eventuale, nel senso che il giudice ritiene che il ricorso possa essere deciso sulla base della sola documentazione allegata all’atto introduttivo.

Invero, nel procedimento di revoca di cui all’art. 1129, comma 11, c.c., di solito, l’audizione dell’amministratore esaurisce le esigenze istruttorie connesse alle prime due ipotesi, e cioè all’accertamento della violazione dell’obbligo di informare l’assemblea della notificazione di atti il cui contenuto esorbita le sue attribuzioni nonché dell’obbligo del rendiconto annuale della sua gestione; in questi casi, la mancata comparizione del resistente si tradurrà in una sorta di presunzione di veridicità delle censure mosse dal ricorrente all’operato dell’amministratore, stante peraltro l’impossibilità per il condomino di provare i fatti negativi posti a fondamento dell’istanza; invece, nella terza ipotesi, relativa alla sussistenza delle “gravi irregolarità”, la verifica della sussistenza dei presupposti legittimanti la revoca dovrebbe articolarsi in una fase istruttoria, tesa ad acquisire riscontri - per lo più, mediante la produzione da parte dell’amministratore di documentazione idonea a confutare l’assunto avversario, salvo l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, v. appresso - per affermare o negare la veridicità della prospettazione dei fatti esposta ex adverso.

Dal punto di vista istruttorio, si è, tuttavia, precisato che l’audizione dell’amministratore, pur essendo prescritta, non è condizione imprescindibile per l’accoglimento del ricorso, nel senso che è sufficiente l’instaurazione del contraddittorio con la notificazione del ricorso e del decreto di fissazione dell’udienza di comparizione delle parti; da ciò consegue che, nel caso di mancata comparizione del suddetto amministratore, regolarmente citato, il procedimento ha egualmente corso, essendo stata soddisfatta la condizione che richiede la notifica al soggetto di cui si richiede la revoca.

Non vi è dubbio, però, che - salvi i casi sopra esaminati - la mancata comparizione dell’amministratore non possa valere ex se a determinare una sorta di acquiescenza all’accoglimento della domanda, né la stessa possa reputarsi quale comportamento processuale da cui dedurre elementi di prova, dovendo i fatti dedotti risultare in ogni caso dimostrati; al contempo, non si esclude che la mancanza di qualsiasi contestazione o di giustificazioni da parte dell’interessato, potrà, di fatto, essere determinante ai fini dell’accoglimento del ricorso ex art. 1129, comma 11, c.c. (si pensi all’ipotesi contemplata nel n. 3 del successivo comma 12, relativa alla mancata apertura/utilizzazione del conto corrente intestato al condominio, o alla mancata tenuta dei registri obbligatori di cui ai nn. 6 e 7 del novellato art. 1130 c.c.).

Il giudice relatore deve, altresì, disporre - fissando all’uopo un’udienza con decreto in calce al ricorso introduttivo, con comunicazione a cura della cancelleria - l’audizione del condomino ricorrente: sul punto, la mancata comparizione del ricorrente può essere interpretata come sintomatica del venir meno di ogni interesse della parte alla coltivazione dell’istanza e, quindi, all’eventuale modificazione della situazione di fatto che ha dato origine al ricorso (dando luogo ad una pronuncia di non luogo a provvedere da parte dello stesso giudice relatore), oppure, ritenendo la predetta comparizione finalizzata all’acquisizione delle informazioni necessarie per la formazione del convincimento del giudice, l’inattività della parte comporta il difetto di prove circa i presupposti del provvedimento invocato.

Il giudice può, inoltre, sentire, con notificazione a cura del ricorrente, gli altri condomini - pur non destinatari della notifica del decreto di comparizione delle parti, v. supra - rispetto ai quali non sembra operare quell’incapacità a deporre propria del giudizio contenzioso, in quanto “parti” ai sensi dell’art. 246 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 23 agosto 2007, n. 17925; Cass. civ. sez. II, 16 luglio 1997, n. 6483), salva l’adeguata valutazione circa l’attendibilità delle loro dichiarazioni, stante la posizione di non terzietà rispetto all’oggetto della contesa, tale da giustificare l’attribuzione di un rilievo determinante alle loro deposizioni.

Il magistrato può, altresì, sentire come sommari informatori il presidente dell’assemblea, l’ex amministratore, o altri soggetti a conoscenza sui fatti del procedimento, come può invitare le parti ad acquisire una data documentazione (App. Milano, 2 aprile 1976; App. Roma 20 gennaio 1955).

Peraltro, non si esclude l’ingresso della consulenza tecnica d’ufficio nel procedimento volto alla revoca giudiziaria dell’amministratore: si pensi ad una perizia per accertare “la gestione secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condominii”, e ciò al fine di verificare la sussistenza delle “gravi irregolarità” commesse dall’amministratore nell’espletamento del mandato denunciate nel ricorso ex art. 1129, comma 12, n. 4), c.c.; parimenti, non è esclusa un’ispezione dei libri contabili tenuti dallo stesso amministratore.

Il decreto motivato

Riguardo alla forma del provvedimento conclusivo, l’art. 737 c.p.c. prevede che il Tribunale, sentito il giudice relatore, decide sul ricorso ex art. 1129 c.c. con “decreto motivato”, nel quale deve, quindi, figurare l’indicazione dei componenti dell’organo giudicante, la motivazione, il dispositivo, la data e la sottoscrizione del presidente del collegio ex art. 135, ultimo capoverso, c.p.c., anche nel caso in cui si dichiari l’incompetenza per l’adozione del richiesto provvedimento.

Tale decreto, poi, è comunicato, a cura della cancelleria, alle parti, ma nulla impedisce che il ricorrente provveda alla notificazione del provvedimento stesso.

La “notificazione” dello stesso provvedimento al controinteressato, presumibilmente a carico della parte vittoriosa, è, invece, necessaria nel caso del procedimento conclusivo dell’istanza di revoca dell’amministratore al fine di far decorrere il termine del reclamo di cui all’art. 64, comma 2, disp. att. c.c., e per far acquistare efficacia al relativo decreto ai sensi dell’art. 741 c.p.c., anche se la Riforma del 2013 ha previsto che il reclamo debba proporsi nel termine di 10 giorni decorrente anche dalla “comunicazione” del decreto di cui sopra (tale aggiunta, quale dies a quo ai fini della decorrenza del termine per l’impugnazione, peraltro, ricalca l’art. 669­-terdecies, comma 1, c.p.c., che disciplina il reclamo del procedimento cautelare).

Circa i possibili esiti del procedimento, il contenuto del provvedimento conclusivo può essere di rigetto dell’istanza se difetti la legittimazione del ricorrente, allorché il procedimento sia stato promosso al di fuori dei casi consentiti, o quando siano risultati carenti i presupposti che giustificano la pretesa fatta valere, ecc., mentre sarà di segno positivo, qualora siano soddisfatte, in termini di prova, offerta dalle parti o acquisita d’ufficio, le condizioni che giustifichino l’accoglimento della predetta istanza.

Per quanto concerne il contenuto, in generale, può osservarsi che il giudice non sembra tenuto, nella propria statuizione finale, all’osservanza del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato di cui all’art. 112 c.p.c., restando libero di valutare quali siano gli strumenti più idonei, in concreto, alla realizzazione dell’interesse dedotto dal ricorrente, e ciò in forza del rilievo per cui, nei procedimenti di volontaria giurisdizione, sussiste anche l’esigenza di tutelare interessi di carattere pubblico, sicché il magistrato non può ritenersi vincolato alle richieste formulate dal ricorrente o alle ragioni prospettate da quest’ultimo a fondamento dell’istanza.

Tenendo sempre presente che l’intervento del giudice è diretto a supplire ad una carenza dei meccanismi tipici del condominio, con particolare riferimento al procedimento di revoca dell’amministratore di cui all’art. 1129, comma 11, c.c., come il ricorso dovrà contenere in modo specifico le ragioni che inducono l’interessato a chiedere il provvedimento di destituzione, affinché l’amministratore possa limitarsi a replicare le proprie giustificazioni solamente in relazione ai motivi dedotti, così l’eventuale ampliamento degli stessi (e della relativa indagine istruttoria) dovrà essere fatto in modo da consentire un’efficace difesa, così si deve escludere che il giudice, d’ufficio, possa pronunciare la revoca per motivi diversi, qualora sugli stessi non si sia svolto alcun sostanziale contraddittorio.

In proposito, è criticabile la nuova formulazione dell’art. 64 disp. att. c.c.: infatti, sia pur “ritoccata” ad opera del legislatore del 2012 per le esigenze di necessario coordinamento, la norma presenta il difetto di non avere indistintamente menzionato “tutti” i casi in cui si possa discutere sull’eventuale revoca dell’amministratore di condominio, avendo piuttosto indicato espressamente soltanto “i casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice”: sarebbe stato meglio prevedere l’applicazione della norma in esame per qualunque ipotesi di revoca giudiziaria possibile, al fine di non correre il rischio di lasciare fuori fattispecie non rientranti nelle disposizioni del codice sopra menzionate, come, ad esempio, quella contemplata dal nuovo art. 69, comma 2, disp. att. c.c., il quale prevede un espresso caso di revoca “titolata” dell’amministratore, laddove quest’ultimo non abbia dato tempestivamente notizia all’assemblea circa il fatto di essere stato convenuto in giudizio, nelle controversie relative alla revisione dei valori proporzionali espressi nelle tabelle millesimali, quale legale rappresentante del condominio che amministra.

La statuizione sulle spese

In termini generali, la condanna al pagamento delle spese legali nei procedimenti di volontaria giurisdizione, in assenza di disposizioni specifiche, resta un problema aperto, dovuto soprattutto al fatto che il legislatore ha utilizzato il procedimento in camera di consiglio anche per dirimere controversie aventi ad oggetto diritti soggettivi in contenzioso tra le parti e con una disciplina, quella indicata negli artt. 737 ss. c.p.c., abbastanza scarna.

Il disposto da cui occorre prendere le mosse è, in ogni caso, l’art. 91, comma 1, c.p.c.: «il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell’altra parte e ne liquida l’ammontare insieme con gli onorari di difesa».

Secondo i giudici di legittimità, il provvedimento del giudice che revoca l’amministratore condominiale (sia esso di accoglimento o di rigetto dell’istanza di uno o più condomini) è inidoneo al giudicato e non risulta destinato ad incidere su posizioni di diritto soggettivo, essendo modificabile e revocabile in ogni tempo anche con efficacia ex tunc.

Se, quindi, il suddetto provvedimento di revoca dell’amministratore si risolve in un intervento giudiziale di tipo sostanzialmente amministrativo, essendo finalizzato solo alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione, è sembrato coerente inferire che, nel relativo procedimento, non trovino applicazione le regole proprie degli artt. 91 ss. c.p.c., che postulano l’identificazione di una parte vittoriosa e soccombente in esito alla definizione, invece, di un giudizio di tipo contenzioso, che va escluso nel caso di specie, in quanto - lo si ripete - trattasi di un provvedimento totalmente privo dell’attitudine a produrre gli effetti di giudicato su posizioni soggettive di contrasto.

Ne consegue che le spese del procedimento teso alla revoca dell’amministratore rimarrebbero a carico di chi, proponendo il relativo ricorso, le ha anticipate o di chi ha resistito allo stesso; al riguardo, si sostiene, altresì, che, in tale procedimento, di regola, non vi sono “parti” in contrasto, e l’attività giudiziaria, da svolgere in via di aiuto o di controllo, e la tutela da spiegare riguardano un solo soggetto, nel suo interesse e in quello della collettività (App. Napoli 10 novembre 1972; App. Firenze 15 marzo 1950).

A ciò si è obiettato, tuttavia, con particolare riguardo all’ipotesi di cui all’art. 1129, comma 11, c.c., che vi è un procedimento caratterizzato da un vero e proprio contraddittorio (a volte complesso ed estenuante), con la presenza di due parti portatrici di interessi personali che si riferiscono a situazioni di diritto soggettivo; stante che l’amministratore, resistendo all’accoglimento del ricorso proposto per la sua revoca, fa valere un diritto personale, secondo il regime ordinario della soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c., sarebbe iniquo che le spese processuali non dovessero essere poste a carico del condomino istante, salvo che ricorrano giusti motivi per compensarle ex art. 92 c.p.c. (Trib. Parma 12 marzo 1999; Trib. Velletri 10 agosto 1978).

In altri termini, vi è un’innegabile contrapposizione di due soggetti: da un lato, il condomino che invoca la destituzione e, dall’altro, l’amministratore in carica che partecipa al procedimento per difendere il suo diritto alla permanenza nella qualifica; da una parte, il diritto del condomino ad una corretta gestione dell’amministrazione della cosa comune, e l’esigenza di tutela di una minoranza nei confronti di eventuali abusi di una maggioranza che intenda mantenere in carica un amministratore scorretto, ma favorevole alle proprie posizioni, e, dall’altra, applicandosi le norme in materia di mandato, il diritto del mandatario a non essere revocato se non in presenza di una giusta causa (argomentando ex art. 1725 c.c.), prima della scadenza ed in assenza di una formale delibera da parte dell’assemblea.

La richiesta revoca incide, infatti, sul diritto soggettivo dell’amministratore in carica allo svolgimento dell’incarico conferitogli dal condominio, onde il diritto di difesa del resistente deve ricevere compiuta salvaguardia anche attraverso la possibilità di ripetere le spese processuali sostenute; appare, pertanto, corretto ristorare la parte vittoriosa degli oneri inerenti al dispendio di attività processuale legata da nesso causale con l’iniziativa dell’avversario, anche se non sfociante in un giudizio a cognizione piena.

Ragionando diversamente, si costringerebbe la parte vittoriosa, condomino o amministratore, ad esperire, in separata sede, un autonomo giudizio per far riconoscere la sua pretesa restitutoria - in pratica, il rimborso delle spese sostenute per la propria difesa - in base al principio di responsabilità causale, ai sensi dell’art. 2043 c.c., nei confronti di colui che l’ha ingiustamente provocata (Trib. Catania 23 luglio 2004), ma già si coglie l’incoerenza della soluzione secondo cui il legislatore opta per il rito camerale semplificato per la tutela di certi interessi giuridicamente rilevanti e, poi, obbliga i soggetti coinvolti ad adire le vie contenziose per la sola liquidazione delle spese di lite.

Il reclamo alla Corte d’Appello

L’art. 64, comma 2, disp. att. c.c. - così come modificato dalla l. n. 220/2012 - stabilisce che, “contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’Appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione”.

Pertanto, nei confronti del decreto che abbia deciso (in senso positivo o negativo) sull’istanza di revoca dell’amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., è ammissibile il reclamo davanti alla Corte d’Appello, che decide anch’essa in camera di consiglio, nel termine di 10 giorni dalla notificazione o dalla comunicazione del provvedimento, anche se in quest’ultimo caso il provvedimento reclamato non sia portato a conoscenza degli interessati nella sua interezza come per il tramite dell’ufficiale giudiziario (Cass. civ., sez. II, 18 maggio 1996, n. 4620, che, da tale disciplina, trae la conferma indiretta della natura sostanzialmente contenziosa del procedimento de quo; tra le pronunce di merito, v. App. Milano 9 giugno 1983).

Il reclamo si propone con ricorso ed il deposito dello stesso nella cancelleria costituisce il termine di raffronto per stabilire la tempestività dello stesso (la perentorietà del termine per il reclamo è stata riaffermata da Cass. civ., sez. II, 12 maggio 1973, n. 1293).

Sebbene le norme nulla dispongono in proposito, sembra corretto ritenere che, in difetto della comunicazione da parte della cancelleria, l’onere della notificazione del decreto alla controparte sia a carico della parte vittoriosa in prima istanza, in quanto il provvedimento, di regola, è destinato ad acquisire efficacia soltanto con l’inutile decorso del termine per la proposizione del reclamo; in questa prospettiva, il condomino, che avrà visto accolta la propria domanda, dovrà attivarsi per la notifica del decreto di revoca all’amministratore, mentre l’interesse in capo a quest’ultimo, alla notificazione del provvedimento che ha disatteso la stessa domanda, potrà sorgere qualora il decreto conterrà una statuizione di condanna alle spese processuali a carico del ricorrente.

In conclusione

Per completezza, va evidenziato che, contrariamente a quanto precisato per il reclamo dall’art. 64 disp. att. c.c., nulla è previsto, invece, in ordine alla possibilità o meno del ricorso per cassazione nei confronti del decreto della Corte d’Appello con cui si è deciso il reclamo avverso il provvedimento del Tribunale che ha statuito (positivamente o negativamente) sull’istanza di revoca giudiziaria proposta da un condomino ex art. 1129, comma 11, c.c.

Sulla ricorribilità in cassazione del decreto emesso dalla Corte d’Appello in sede di reclamo, si registrava un contrasto interpretativo all’interno della Suprema Corte, ma, componendo tale contrasto, le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 29 ottobre 2004, n. 20957) hanno optato per l’inammissibilità, sottolineando il carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, del procedimento in esame.

In buona sostanza, si evidenzia che l’assemblea, in forza del chiaro dettato del comma 11 dell’art. 1129 c.c., ha sempre il potere ordinario di revocare in ogni tempo l’amministratore qualora sia venuto meno il rapporto fiduciario che deve sussistere tra la maggioranza ed il medesimo amministratore; in quest’ottica, l’eccezionalità del provvedimento di revoca giudiziale dell’amministratore, stante che deve soddisfare l’esigenza di una rapida soluzione della vicenda, a fronte del pericolo di grave danno derivante da dati comportamenti del mandatario, caratterizza il tipo di procedimento camerale improntato a informalità ed ufficiosità (nel senso che ciò non contrasta con l’art. 13 della C.E.D.U., v. Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2012, n. 2986).

Tale procedimento giudiziale - secondo il pensiero delle Sezioni Unite - sarebbe, poi, diretto alla tutela d’urgenza di interessi, fatta salva la successiva fase di un processo a cognizione piena, che non deciderebbe il merito della controversia, ma soltanto sull’eventuale ragione di un amministratore sollevato ingiustamente ed anticipatamente dal proprio incarico e, pertanto, titolare del diritto al risarcimento dei danni nei confronti dei singoli condomini che hanno agito contro di lui, anche se diviene difficilmente spiegabile come possa nascere un obbligo risarcitorio dall’esercizio di un diritto - ossia, quello di agire contro l’amministratore ai sensi dell’art. 1129, comma 11, c.c. - riconosciuto pur sempre dall’ordinamento.

E’ evidente che l’indirizzo maggioritario, fatto proprio dal supremo organo di nomofilachia, privilegia la natura di volontaria giurisdizione del provvedimento di revoca, e l’insussistenza di un diritto soggettivo dell’amministratore destituito, il quale, vistosi porre fine illegittimamente ante tempus il suo rapporto con il condominio, non rimane senza difesa, in quanto nulla osta a che, ove il provvedimento giudiziale non sia revocato o disatteso dalla maggioranza dei condomini con la sua riconferma, egli possa ricorrere sempre al giudice in un autonomo giudizio - nei confronti del condominio nel suo complesso che gli aveva conferito il mandato, e non soltanto di taluni condomini - per far valere le sue ragioni, chiedendo un riesame della questione e l’emissione di un altro provvedimento difforme da quello pregiudizievole.

Va dato atto, al contempo, che l’indirizzo giurisprudenziale minoritario tutela più compiutamente la professionalità dell’amministratore di condominio, tuttavia, considerato che i tempi tecnici per il giudizio di cassazione superano, normalmente, la durata annuale dell’incarico prevista dall’art. 1129, comma 10, c.c., tale orientamento, salva una maggiore durata stabilita dall’assemblea ed esclusa la possibilità di ripristinare la situazione anteriore, reintegrando il vincitore nell’incarico previamente assegnatogli nell’ottica di una sorta di tutela “reale”, potrà avere effetti solo “obbligatori”, legittimando, se del caso, il risarcimento del danno vantato dall’amministratore in precedenza ingiustamente revocato.

Guida all’approfondimento

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