Le condizioni e gli effetti conseguenti per lo scioglimento di comunione con immobili non divisibili
10 Marzo 2026
Massima In tema di scioglimento di comunione, il concetto di comoda divisibilità è commisurato alla massa e non al singolo bene oggetto di divisione, perché il diritto di ciascun coerede alla quota in natura, sancito dall'art. 718 c.c., non significa aver diritto a una porzione di ciascun bene bensì – ai sensi dell’art. 727, primo comma, c.c. - diritto a una porzione formata, per quanto possibile, in modo da riprodurre la composizione qualitativa della massa. Qualora, però, si tratti di immobili che non possano essere distribuiti nei vari lotti secondo il criterio indicato, o perché non si trovano in numero sufficiente a tale scopo o perché qualitativamente diversi o di valore troppo disuguale, la divisione si effettua allora mediante il loro frazionamento, se sono comodamente divisibili; altrimenti, nell’ipotesi di loro indivisibilità, trova applicazione la disciplina di cui all'art. 720 c.c. Il caso Un coerede agiva in giudizio nei confronti degli altri coeredi per ottenere – tra le altre richieste – la reintegrazione della quota di legittima in suo favore, nonché lo scioglimento della comunione ereditaria sugli immobili caduti nella successione del padre, individuando le parti assegnatarie degli immobili (con imputazione alla rispettiva quota ereditaria) e i relativi conguagli. Il Tribunale adito accoglieva la domanda attorea per quanto di ragione. Uno dei coeredi convenuti impugnava la sentenza di primo grado, la quale veniva riformata parzialmente con riferimento alle disposizioni relative alle assegnazioni dei distinti immobili e alla previsione dei correlati conguagli. Avverso la decisione di secondo grado formulavano ricorso per cassazione alcuni degli appellati basato su tre motivi. La questione La questione (assorbente) esaminata con la sentenza in oggetto attiene all’individuazione dei criteri di assegnazione delle porzioni immobiliari cadute in successione tra più coeredi sotto il profilo della eccessiva gravosità del conguaglio, con particolare riguardo alla funzione e ai limiti quantitativi di quest’ultimo nell’ambito della divisione giudiziale. Le soluzioni giuridiche Con l’ordinanza in commento la Corte di cassazione ha accolto specificamente il terzo motivo del ricorso (dichiarando assorbiti i restanti e con il quale era stata posta la questione prima delineata), mediante il quale era stata denunciata la nullità della sentenza impugnata per vizio di motivazione, censurandosi quest’ultima nella parte in cui non aveva valorizzato il complessivo assetto del compendio ereditario, con particolare riguardo alla circostanza che uno dei coeredi, oltre ad aver ricevuto la disponibile, aveva anche ottenuto l’assegnazione dell’immobile di maggior pregio, così diventando l’unica delle parti condividenti a poter sopportare l’obbligo del gravoso conguaglio posto a carico dei ricorrenti per un importo corrispondente al valore delle porzioni oggetto di divisione. Il giudice di legittimità parte dal presupposto che il criterio preferenziale (tenuto conto che bisogna fare riferimento alla massa dei beni nel suo complesso oggetto di divisione) è quello del riconoscimento ad ogni singolo condividente del diritto ad una determinata porzione in natura dei diversi beni in modo da consentire la composizione qualitativa e quantitativa del patrimonio da dividere. Tuttavia, ove ciò non sia in concreto possibile (come accertato nella controversia in esame) e, quindi, la divisione debba trovare necessariamente attuazione ricorrendo al pagamento dei conguagli (che possono essere minimi ma anche particolarmente rilevanti, come nella specie), ne consegue la stessa esclusione della comoda divisibilità dell’asse ereditario, con la derivante applicazione della disciplina propriamente prevista – ancorché in linea di principio residuale - prevista dall’art. 720 c.c. (che, per l’appunto, è rivolta proprio all’ipotesi in cui ci si trovi di fronte ad immobili non divisibili). Ma – ed è in ciò che è stata accertata la violazione denunciata con la terza censura del ricorso – non è legittimo che i condividenti tenuti al versamento del conguaglio possano essere obbligati a corrispondere un importo sproporzionato e, quindi, non correlato al valore della quota ad essi in effetti spettante. Osservazioni L’ordinanza in discorso si sofferma sulle principali problematiche che attengono alle criticità che possono – nella realtà pratica – configurarsi nei casi di divisioni (peraltro non solo ereditarie, anche se queste ultime sono quelle più frequentemente oggetto di contenzioso) che comprendano più immobili in caso di una pluralità di soggetti condividenti. Orbene, a tale scopo, si è affermato che – come sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità essenzialmente consolidata - il concetto di incomoda divisibilità deve essere commisurato alla massa e non al singolo bene dividendo, perché il diritto di ciascun coerede alla quota in natura, sancito dall'art. 718 c.c., non implica aver diritto a una porzione di ciascun bene bensì - come chiarito dal primo comma dell'art. 727 c.c. - diritto a una porzione formata, per quanto possibile, in modo da riprodurre la composizione qualitativa della massa. Tuttavia, ove si verta nel caso di divisione involgente più immobili, è ricorrente l’eventualità che non si riesca a distribuirli nei vari lotti secondo il criterio indicato, o perché non si trovano in numero sufficiente a tale scopo o perché qualitativamente diversi o di valore troppo disuguale. La divisione si effettua allora mediante il loro frazionamento, se sono comodamente divisibili, altrimenti bisogna ricorrere all’applicazione del criterio suppletivo di cui all'art. 720 c.c. In quest’ultimo caso la preferenza deve essere riconosciuta in favore del comunista individualmente titolare della quota maggiore. Ciò perché, ove si desse prevalenza al gruppo di comunisti collettivamente titolari della quota maggiore, si violerebbe non solo la lettera della citata norma, ma anche il principio del favor divisionis in essa espresso a causa del protrarsi dello stato di comunione. E’, peraltro, importante porre in risalto che il principio appena richiamato non comporta la privazione in capo al giudice di ogni potere discrezionale nella scelta, nel senso che egli sarebbe invariabilmente tenuto ad attribuire in ogni caso il bene al titolare della maggior quota individuale invece che al gruppo. Infatti, la legge sancisce, in presenza di più richiedenti l'immobile indivisibile, solo una preferenza in favore del titolare della maggior quota, ma ciò – anche se trattasi di caso eccezionale - non esclude che il giudice possa attribuire il bene ad altro coerede, titolare di una quota minore, quando ciò gli sembri più consono all'interesse di condividenti Ebbene, una volta chiarito che, in caso di conflitto fra la richiesta del titolare della quota maggiore individuale e la richiesta congiunta di un gruppo di condividenti, la norma accorda preferenza alla prima, anche quando la "quota congiunta" è superiore, il giudice, nel risolvere il conflitto in favore del condividente individuale, non ha altro onere se non quello di dare contezza della ricorrenza delle condizioni di fatto che tale preferenza rendono operante nel caso sottoposto al suo esame, senza essere tenuto a dimostrare in concreto la giustezza della preferenza prevista in via astratta dal legislatore. E’ stato, altresì, chiarito che l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero ovvero. Occorre, inoltre, sottolineare che nella divisione ereditaria non si richiede necessariamente, in sede di formazione delle porzioni, una assoluta omogeneità delle stesse, ben potendo, nell'ambito di ciascuna categoria di beni immobili, mobili e crediti da dividere, taluni di essi essere assegnati per l'intero ad una quota ed altri, sempre per l'intero, ad altra quota, salvi i necessari conguagli, giacché il diritto dei condividenti ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie di beni in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria, ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, mobili e crediti, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione che comporti pregiudizi al diritto preminente dei coeredi e dei condividenti in genere di ottenere in sede di divisione una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa ereditaria, o comunque del complesso da dividere. Pertanto, nell'ipotesi in cui nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, il giudice del merito deve accertare se l'anzidetto diritto del condividente sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio. Qualora sussista quest’ultima necessità è, ovviamente, necessario che l’importo dei conguagli non risulti sproporzionato rispetto al valore della quota spettante ai condividenti che siano tenuti a versarla. Per questa risposta non sono state utilizzate fonti editoriali. Verificarne l’accuratezza prima di farvi affidamento. Riferimenti Toti B., Art. 720 c.c. e principi divisionali: i margini di discrezionalità del giudice, in Giur. it., 2019, 3, 517 e segg. Venosta F., Immobili non divisibili, art. 720 c.c. e limiti alla discrezionalità del giudice, in Corr. Giur., 2016, 8-9, 1058 e segg. Francisetti Brolin M.M., Beni non comodamente divisibili e criteri di attribuzione, in Giur. it., 2014, 5, 1087 e segg. |
