La disdetta è efficace se notificata ad uno dei conduttori
12 Marzo 2026
Massima Ai fini dello scioglimento del rapporto negoziale ad opera del locatore, non sussistono le specifiche condizioni prescritte in materia di locazioni ad uso abitativo dall’art. 3 della l. n. 431/1998, se il contratto si è già rinnovato per un quadriennio ulteriore rispetto al primo, non trattandosi di disdetta alla prima scadenza contrattuale. Il caso La controversia nasce dallo sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida con il quale il locatore intima il rilascio dell’immobile ad uso abitativo. A fondamento della propria domanda, l’intimante ha rappresentato di aver manifestato, mediante lettera raccomandata la propria intenzione di risolvere il contratto di locazione, onde evitare la rinnovazione tacita dello stesso, già reiteratasi per tre quadrienni. A fronte di tale manifestazione di volontà, i conduttori, nonostante i reiterati solleciti in tale senso, omettevano di liberare l’immobile. La questione La quaestio juris scrutinata dal Tribunale di Teramo attiene al difetto di legittimazione attiva in capo all’intimante sollevato dai conduttori, perché - a dire di quest’ultimi - il contratto di locazione veniva stipulato da una persona diversa da quella dell’intimante, deducendo altresì che la comunicazione con cui veniva manifestata l’intenzione di non consentire la tacita rinnovazione del contratto veniva inoltrata unicamente ad uno dei conduttori, con la conseguente necessità di accertare l’intervenuta rinnovazione del contratto di locazione. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Teramo accoglie la domanda avente ad oggetto il mancato rinnovo tacito del contratto di locazione formulata dal ricorrente giudicandola fondata e meritevole di accoglimento, per l’effetto dichiarando risolto il contratto di locazione per decorso del termine di scadenza. Infatti, nel caso di specie, risulta provato documentalmente in atti di causa che il ricorrente è subentrato nel contratto di locazione, dal lato attivo del rapporto, al posto dell’originario sottoscrittore dell’accordo negoziale. In ordine all’altra questione concernente la validità della disdetta, nel caso di specie, la sua comunicazione è stata consegnata nell’immobile locato, presso cui i conduttori hanno eletto domicilio nel contratto di locazione. A nulla rileva, pertanto, che l’intestazione della missiva contenesse esclusivamente il riferimento al nominativo di uno dei due conduttori, essendo comunque stato recapitato all’indirizzo prescelto da entrambi nell’elezione di domicilio e risultando omessa la dimostrazione della parte intimata di essere stata nell’impossibilità, senza sua colpa, di avere contezza della medesima comunicazione. Circostanza, quest’ultima, peraltro sconfessata dalla tempestiva opposizione all’intimazione di licenza per finita locazione. Osservazioni Il soggetto legittimato alla proposizione dell'intimazione della licenza o dello sfratto è il locatore, e ciò a prescindere - come correttamente affermato dal Tribunale di Teramo - dalla circostanza se questi sia o meno il proprietario od il titolare di un diritto reale sulla cosa locata, essendo a tale fine sufficiente la mera disponibilità materiale del bene, sulla cui scorta consegue la legittimazione anche in capo al detentore di fatto (Cass. civ., sez. III, 19 novembre 2013, n. 25911; Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2011, n. 15443; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9493; Cass. civ., sez. III, 4 marzo 2005, n. 4764), salvo che la detenzione sia stata acquistata illecitamente (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8411). Il Tribunale precisa, altresì, che colui che sia convenuto in giudizio dal locatore per la restituzione dell'immobile locato non può, avvalendosi di un'eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione dell'attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene, oppure la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilità (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 1997, n. 470). Unica eccezione a tale principio è rappresentata dall'ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico - come nel caso dell'usurpatore - ma in tali casi l'invalidità del contratto deriverebbe dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore (Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1984, n. 4119). È bene precisare che l'orientamento giurisprudenziale appena ricordato è consolidato. È vero che, in diverse occasioni, la giurisprudenza di legittimità ha pronunciato decisioni che, per come massimate, parrebbero escludere la legittimazione ad assumere la veste di locatore in capo a chi non vanti un legittimo titolo giuridico di disponibilità della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 2004, n. 23086; Cass. civ., sez. III, 2 ottobre 1998, n. 9793; Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1994, n. 9491; Cass. civ., sez. III, 25 agosto1982, n. 4714). Tuttavia, da un lato, le suddette decisioni hanno escluso la legittimazione alla stipula da parte del non dominus, senza affrontare, però, il diverso problema della responsabilità per inadempimento del locatore non legittimato, e dall'altro, pur avendo ritenuto privo di legittimazione il locatore sprovvisto di un valido titolo giuridico per disporre del bene ciò nonostante, riguardavano fattispecie aventi ad oggetto non gli effetti della risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, ma il diverso problema dell'opponibilità della locazione stipulata a non domino al vero titolare del potere di disporre della res (Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 2004, n. 23086, cit.). Questa distinzione si evince in Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8411, cit., in cui si afferma il principio che il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario soltanto per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, ma non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il medesimo bene immobile senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto di locazione, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato. L'affermazione non potrebbe essere più chiara, nel senso che il difetto di un qualsivoglia potere dispositivo in capo al locatore non è da solo di per sé sufficiente per ritenere il contratto di locazione stipulato a non domino non vincolante per le parti interessate. Pertanto, il contratto di locazione stipulato a non domino è sempre valido, ma inefficace se il locatore non abbia la disponibilità giuridica o di fatto della cosa locata. In tale caso, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte ove non faccia acquisire al conduttore il relativo godimento. Correttamente il Tribunale nella sentenza che si annota, applicando questi principi al caso di specie, è giunto alla conclusione che il contratto di locazione oggetto del giudizio fu validamente stipulato. Nel caso di specie, il contratto concluso dalle parti prevede il diritto di esercitare la disdetta entro sei mesi dalla scadenza, onde evitare la tacita rinnovazione. Inoltre, ai fini dello scioglimento del rapporto negoziale ad opera del locatore, non sussistono le specifiche condizioni prescritte in materia di locazioni ad uso abitativo dall’art. 3 della l. n. 431/1998, dato che l’accordo di cui si discute si era già rinnovato per tre quadrienni, non trattandosi, quindi, di disdetta alla prima scadenza contrattuale. A tale proposito, il secondo periodo dell’art. 2 del richiamato testo normativo, precisa che alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Ne deriva, quindi, che soltanto alla prima scadenza contrattuale è prevista una speciale forma di tutela del conduttore nelle locazioni abitative, prescrivendosi in capo al locatore tassativi motivi per esercitare il diniego al rinnovo. Per le successive scadenze, invece, le parti vengono poste sullo stesso piano, potendo validamente evitare la tacita rinnovazione del contratto comunicando la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza. Per effetto di quanto sopra evidenziato, il Tribunale giunge quindi alla conclusione che, essendo stata la disdetta recapitata alla conduttrice entro il termine di sei mesi prima dalla scadenza del contratto di locazione, quest’ultimo risulta estinto per decorrenza del relativo termine di durata. Non colgono nel segno le contestazioni mosse dai convenuti-intimati sulla presunta inefficacia della disdetta per essere stata la medesima indirizzata esclusivamente ad uno dei medesimi, perché la disdetta risulta pienamente valida ed efficace anche nei confronti del conduttore non indicato quale intestatario nella missiva. Depone in tale senso la considerazione della natura indivisibile dell’obbligazione gravante sui medesimi conduttori, consistente nell’obbligo di riconsegnare l’immobile alla scadenza naturale del contratto, sia la considerazione che la disdetta del contratto di locazione, quale atto negoziale unilaterale e recettizio, adempiendo alla funzione di impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina prevista dagli artt. 1334 e 1335 c.c. e, in base a tale ultima disposizione, essa si reputa conosciuta quando giunge all'indirizzo del destinatario, senza che siano rilevanti le modalità di esercizio, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di averne avuto notizia. Quindi, per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall'agente postale all'indirizzo della parte conduttrice, poiché in tale modo si concreta la possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della suddetta comunicazione recettizia (Cass. civ., sez. III, 20 giugno 2022, n.19824). Magni, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo (l. 9 dicembre 1998, n. 431 nel testo aggiornato con la l. 8 gennaio 2002, n. 2), in Nuove leggi civ. comm., 2002, 551; Bosso, La disdetta del contratto di locazione abitativa alla prima scadenza (L. 9 dicembre 1998, n. 431), in Arch. loc. e cond., 2001, 749; Scripelliti, La disdetta del contratto di locazione abitativa alla prima scadenza (L. 9 dicembre 1998, n. 431), in Arch. loc. e cond., 2001, 761; De Tilla, Sul diniego di rinnovazione alla prima scadenza, in Riv. giur. edil., 2001, I, 843; Scripelliti, La disdetta nei contratti di locazione disciplinati dall'art. 2 della legge n. 431/1998, in Arch. loc. e cond., 2001, 627. |
