Ripartizione spese condominiali: deroga possibile solo con unanimità

In materia di ripartizione delle spese condominiali, il criterio generale resta quello stabilito dall’art. 1123, comma 1, c.c., secondo cui i costi per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dall’assemblea devono essere sostenuti dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, secondo le tabelle millesimali. A tale principio è tuttavia possibile derogare, ma solo entro precisi limiti.

Lo ha ribadito la Cassazione con l’ordinanza 16 febbraio 2026, n. 3445, intervenendo su una controversia relativa alla legittimità di una delibera assembleare che, approvata a maggioranza, aveva modificato i criteri legali di ripartizione delle spese.

Il caso trae origine dall’impugnazione proposta da un condomino contro una delibera che introduceva una deroga generalizzata ai criteri previsti dall’art. 1123 c.c., arrivando di fatto ad esonerarlo dal pagamento di alcune spese condominiali che, secondo la disciplina legale, sarebbero state a suo carico.

Nel pronunciarsi, la Suprema Corte ha richiamato il principio secondo cui il sistema di riparto stabilito dalla legge può essere superato solo in presenza di una “diversa convenzione”. Tale espressione – prevista dallo stesso art. 1123 c.c. – va intesa come una vera e propria dichiarazione negoziale, espressione dell’autonomia privata dei condomini.

Attraverso questa convenzione, i partecipanti al condominio possono stabilire criteri di distribuzione delle spese differenti rispetto a quelli previsti dalla legge, derogando non solo all’art. 1123 c.c., ma anche alle disposizioni correlate, tra cui gli artt. 1118 e seguenti c.c. e l’art. 68 disp. att. c.c.

Il Collegio precisa però che una simile deroga non può essere introdotta con una semplice delibera assembleare adottata a maggioranza. Trattandosi di una pattuizione di natura negoziale che incide sui diritti e sugli obblighi patrimoniali dei singoli condomini, è necessario il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

In assenza di tale unanimità, resta quindi vincolante il criterio legale di ripartizione delle spese fondato sulle tabelle millesimali.