Legittimazione del singolo condomino e azione risarcitoria contro il direttore dei lavori: la tutela delle parti comuni non è monopolio dell’amministratore
18 Marzo 2026
Massima In capo al singolo condomino, si configura una legittimazione di agire concorrente che gli consente di promuovere azioni risarcitorie pro quota, di intervenire nei giudizi instaurati dall’organo rappresentativo e di proporre i mezzi di impugnazione necessari ad evitare effetti pregiudizievoli derivanti da pronunce sfavorevoli, anche qualora la responsabilità per danni del terzo derivi da un contratto stipulato dal condominio in persona dell’amministratore. Il caso Una società, proprietaria di due appartamenti in un condominio, conveniva in giudizio il professionista cui l’assemblea aveva conferito l’incarico di direttore dei lavori di risanamento e restauro di un fabbricato condominiale. L’attrice chiedeva la condanna del tecnico al risarcimento dei danni:
Il convenuto eccepiva il difetto di legittimazione attiva del singolo condomino rispetto alla domanda concernente i danni alle parti comuni, sul presupposto che il contratto professionale fosse intercorso con il condominio in persona dell’amministratore e che quindi solo l’ente di gestione potesse far valere l’inadempimento contrattuale verso il terzo. Inoltre, assumendo la esclusiva responsabilità della ditta appaltatrice, otteneva di chiamarla in giudizio. Nel costituirsi, l’appaltatore sosteneva che la domanda attorea aveva ad oggetto soltanto la responsabilità professionale del direttore dei lavori e, quindi, chiedeva di essere estromessa. Il Tribunale e la Corte d’Appello accoglievano le difese del convenuto, escludendo la legittimazione concorrente dell’attrice e, in particolare, la Corte territoriale richiamava, in chiave limitativa, i principi delle Sezioni Unite (n. 19663/2014 e n. 10934/2019), ritenendo che la legittimazione individuale operasse unicamente per controversie afferenti a diritti reali su parti comuni, mentre il contratto con il direttore dei lavori, inerente alla vigilanza sull’appalto, avrebbe prodotto al più ripercussioni indirette sulla res comune. La questione La decisione si occupa di un tema ormai tipico del contenzioso condominiale, ovvero se il singolo condomino possa agire in giudizio per danni alle parti comuni, nonostante il contratto sia stato concluso dall’amministratore quale rappresentante del condominio. Ad avviso della giurisprudenza maggioritaria, la rappresentanza processuale dell’amministratore ex art. 1131 c.c. assorbe in via esclusiva ogni azione fondata su contratti stipulati dal condominio, anche se rimane in dubbio se il singolo condomino abbia una legittimazione concorrente quando la tutela richiesta incide sul suo diritto di comproprietà pro quota. Il quesito non è meramente formale, perché dipende dal corretto inquadramento del condominio come “ente di gestione” privo di personalità autonoma e dal discrimine - oggetto di accurata disamina dalle Sezioni Unite - tra controversie di mera gestione collettiva e controversie che incidono sui diritti dominicali dei partecipanti. Il rischio pratico è che l’inerzia dell’amministratore o la paralisi assembleare potrebbe tradursi in un vuoto di tutela della cosa comune, proprio nei casi in cui i pregiudizi derivino da attività tecniche o edilizie complesse. Le soluzioni giuridiche La Cassazione accoglie il ricorso, rilevando che la Corte d’Appello ha fatto malgoverno dei principi di legittimazione del singolo condomino. Il punto di partenza è la natura del condominio quale ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei partecipanti. Da qui la conseguenza, ribadita in continuità con precedenti richiamati espressamente, che l’iniziativa dell’amministratore a tutela di un diritto comune non priva i singoli del potere di agire personalmente, nell’àmbito di una “rappresentanza reciproca” funzionale ad evitare che la difesa del diritto individuale risulti impossibile senza la contestuale protezione degli altri partecipanti (v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2024, n. 29251). La Suprema Corte collega tale assetto al meccanismo dell’art. 1105 c.c. (inerzia nella comunione), applicabile al condominio ex art. 1139 c.c. Il singolo conserva il potere di ricorrere all’autorità giudiziaria per evitare il pregiudizio alla res comune quando non si assumano i provvedimenti necessari per l’amministrazione, e tale potere ha carattere autonomo. In questo quadro, viene valorizzato il principio delle Sezioni Unite (sent. n. 10934/2019), secondo cui la legittimazione alternativa individuale non può essere negata quando la causa - promossa da un condomino o da un terzo - incida sui diritti vantati dal singolo sul bene comune, diversamente non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale dello stesso senza salvaguardare la facoltà difensiva individuale. L’ordinanza richiama, come applicazioni coerenti di tale direttrice tutta la giurisprudenza di legittimità conforme a tale orientamento (Cass. civ., sez. II, 24 luglio 2023, n. 22116; Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2023, n. 16934; Cass. civ., sez. II, 19 novembre 2021, n. 35576). I magistrati di Piazza Cavour affrontano l’arresto recente di segno opposto dell’ordinanza della Seconda Sezione del 3 giugno 2025, n. 14829, che ha negato la legittimazione del singolo condomino ad agire contro l’appaltatore, affermando che il condominio è “parte contrattuale complessa, necessariamente rappresentata dall’amministratore”. Secondo l’ordinanza in commento, quel percorso argomentativo attiene a controversie “gestionali” o di esazione, cioè a liti che soddisfano esigenze soltanto collettive della comunità condominiale. Proprio per queste liti - ricordano le Sezioni Unite - non si estende indiscriminatamente la tutela dei poteri processuali del singolo in difesa della sua partecipazione dominicale. Ne deriva che l’ordinanza n. 14829/2025 non può essere utilizzata per negare la legittimazione individuale in controversie che, pur innestandosi su un rapporto contrattuale, mirano a proteggere in via risarcitoria il bene comune e il correlato diritto reale pro quota. Infine, gli ermellini chiariscono un passaggio che, nella prassi, è spesso fonte di equivoci, e cioè che non assume rilievo che l’inadempimento imputato al direttore dei lavori abbia determinato danni indiretti. Questa qualificazione non è idonea a negare la legittimazione del singolo, perché riguarda un piano diverso, ovvero l’accertamento della titolarità sostanziale della pretesa risarcitoria e, più in generale, il merito della domanda (nesso, imputazione e riparto della responsabilità), non la possibilità del condomino di stare in giudizio a tutela dei diritti sulle parti comuni. La sentenza impugnata viene, quindi, cassata con rinvio, affinché il giudice del merito riesamini la domanda senza precludere, in radice, la legittimazione attiva del singolo condomino. Osservazioni I fatti del processo riguardano l’incarico professionale di direttore dei lavori per il risanamento e il restauro di un edificio in condominio. La società attrice, proprietaria di due unità immobiliari nel fabbricato, conveniva in giudizio il tecnico deducendo omissioni, errori e carenza di vigilanza e chiedendo il risarcimento dei danni cagionati sia alle parti comuni (o, quanto meno, pro quota quale condomina), sia sulle porzioni di proprietà esclusiva. Il Tribunale e la Corte d’appello negavano la legittimazione attiva della singola condomina quanto ai danni afferenti alle parti comuni, muovendo da una lettura restrittiva della legittimazione concorrente del condomino, ritenuta limitata alle controversie su diritti reali e non estesa ai contratti conclusi dal condominio. La Suprema Corte cassa la sentenza di secondo grado, affermando che quel percorso argomentativo è erroneo. L’ordinanza ribadisce che il condominio è un ente di gestione privo di personalità distinta dai partecipanti, con la conseguenza che la rappresentanza dell’amministratore ex art. 1131 c.c. non sterilizza i poteri processuali del singolo, ove la lite incida sui diritti del condomino in quanto comproprietario pro quota. Valorizza, in particolare, la linea tracciata dalle sezioni unite nel 2019 (Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934), ribadendo che non può negarsi la legittimazione individuale quando la controversia, promossa dal condomino o da un terzo, incida sui diritti vantati dal singolo su un bene comune, in quanto sarebbe inconcepibile la perdita anche parziale di detto bene senza consentire una difesa individuale (Cass. civ., sez. II, 19 agosto 2020, n. 17294; Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2025, n. 32031). Per la Corte, non è decisivo configurare il danno per il quale l’attrice agisce come “indiretto”, perché se esso è riferito alle parti comuni (o al diritto di comproprietà pro quota che su di esse insiste), l’incidenza è sufficiente a radicare la legittimazione; il fatto che si tratti di un danno indiretto al più può riflettersi sul diverso piano della titolarità sostanziale della pretesa risarcitoria e della prova del nesso causale con il danno, non sul presupposto processuale di accesso alla tutela. La pronuncia è particolarmente importante, perché esamina in chiave critica il recente arresto della nota ordinanza n. 14829/2025 della Seconda Sezione della Cassazione, la quale aveva ingiustamente negato al singolo condomino la legittimazione ad agire contro l’appaltatore sul presupposto che il condominio è una “parte contrattuale complessa” necessariamente rappresentata dall’amministratore. Quel diniego - osserva la Corte - è stato giustificato richiamando precedenti riguardanti controversie di gestione (rapporti di contribuzione interna, pagamenti, dinamiche obbligatorie collettive), cioè un ambito nel quale, anche secondo le Sezioni Unite del 2019, la tutela del singolo non opera in via piena come nelle liti che incidono sui diritti reali dei partecipanti. In questa prospettiva, la Cassazione compie un’operazione di riallineamento sistematico, per cui non nega che esistano controversie di gestione in cui la rappresentanza processuale può essere soltanto unitaria, ma afferma che tale logica non può essere traslata automaticamente in ipotesi in cui l’azione, pur muovendo da un fatto che si colloca nell’alveo di un rapporto contrattuale (incarico di direzione lavori, contratto d’appalto ecc.), è funzionalmente diretta a tutelare l’integrità del bene comune e il diritto del singolo su di esso. L’inerzia dell’amministratore non può precludere al condomino la tutela giudiziale, perché ciò renderebbe la protezione della quota pro-indiviso dipendente da una scelta di gestione non sempre controllabile dal singolo. Sull’argomento la dottrina più recente, nel dibattito sull’appalto condominiale, sottolinea che, in presenza di obbligazioni riferibili ai singoli partecipanti, la simmetria tra lato attivo e lato passivo non possa essere spezzata al punto da rendere il condomino sempre e comunque privo di azione. Quando l’amministratore stipula nei limiti delle attribuzioni o in esecuzione di delibera assembleare, il rapporto può essere letto come espressione di una committenza plurima, perché l’interesse perseguito è unitario, l’opera è unica e il corrispettivo è unico, pur ripartito internamente pro quota. Sul versante passivo, l’obbligazione di pagamento si proietta sui singoli partecipanti secondo le regole proprie delle obbligazioni condominiali, mentre sul versante attivo non si produce una piena simmetria, poiché i rimedi che incidono sull’assetto unitario del contratto non possono essere azionati in modo frazionato da ciascun condomino. Ne consegue che, per le azioni che tendono a conformare o sciogliere il rapporto, come la condanna all’adempimento dell’appalto, l’eliminazione dei vizi e delle difformità dell’opera comune, la riduzione del prezzo e soprattutto la risoluzione, la sede fisiologica della tutela resta l’organo rappresentativo, ovvero l’amministratore del condominio, poiché gli effetti del contratto non sono compatibili con una pluralità di iniziative individuali potenzialmente disallineate. Questa conclusione si salda con la più recente giurisprudenza che valorizza la natura unitaria del rapporto contrattuale con l’appaltatore e la necessità della rappresentanza dell’amministratore quale centro di imputazione processuale del committente condominio, escludendo in linea di principio un’azione diretta del singolo condomino contro l’appaltatore per rimedi unitari (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2025, n. 14829). Tuttavia, la pronuncia in rassegna, in linea con il percorso motivazionale tracciato dalle Sezioni Unite, ritiene correttamente che, quando la controversia incide sui diritti dei partecipanti sulle parti comuni, il singolo condomino conserva una legittimazione concorrente che si atteggia anche come legittimazione sostitutiva, nel senso che egli può agire o resistere per evitare che l’inerzia dell’organo rappresentativo determini un pregiudizio irreversibile sulla sua posizione di contitolare, secondo una logica di tutela effettiva del diritto dominicale pro quota (Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934). È in questa prospettiva che la giurisprudenza di legittimità utilizza il concetto di rappresentanza reciproca per descrivere il nesso tra centro di gestione e singoli partecipanti, riconoscendo che, in specifici ambiti, come il caso del risarcimento dei danni al bene comune, l’azione del singolo può operare in funzione di supplenza rispetto al legale rappresentante dell’ente, senza che ciò determini una frattura del modello organizzativo del condominio. La committenza plurima spiega perché i condomini siano coinvolti sul lato delle obbligazioni, ma non autorizza automaticamente una generalizzata azione individuale diretta contro l’appaltatore ogni volta che si invochi un inadempimento. Occorre distinguere i casi in cui l’iniziativa del singolo si muove entro un perimetro compatibile con la tutela pro quota e con la funzione supplente, dai casi in cui l’azione pretende effetti unitari sul contratto e sull’opera comune, e quindi richiede una gestione unitaria della lite. In questo senso la citata dottrina ritiene che la legittimazione sostitutiva non possa essere compressa fino a diventare inutilizzabile nei contenziosi da lavori in appalto, ma neppure dilatata fino a frammentare rimedi che, per natura, presuppongono un unico regolamento contrattuale e una decisione destinata a valere per l’intera collettività condominiale. La decisione in commento ha il pregio di ripristinare un criterio di effettività della tutela, evitando che i contratti di appalto diventino un passe-partout per relegare il condomino al solo intervento adesivo nel caso di azione del condominio o, ancor peggio, ad un ruolo di soggetto passivo di tutte le azioni di adempimento dell’appaltatore senza alcun diritto, nell’inerzia del condominio, di difendere i propri diritti di condomino, fosse anche soltanto pro-quota, al fine di ottenere il risarcimento dei danni patiti a seguito dell’inadempimento dell’appaltatore. In tal senso, la motivazione è in linea con la ratio delle Sezioni Unite del 2019, che hanno ancorato la legittimazione concorrente alla natura e all’incidenza della controversia sui diritti dei partecipanti. Il rischio, tuttavia, è che l’affermazione della legittimazione concorrente anche in contesti che hanno una matrice contrattuale produca in concreto un aumento di contenzioso parallelo, con azioni individuali accanto a eventuali azioni condominiali, in ogni caso compromettendo la rappresentanza “esclusiva” dell’amministratore stabilita dall’art. 1131 c.c. Il sistema deve allora presidiare due esigenze, da una parte evitare duplicazioni e, al contempo, non sacrificare la tutela individuale. La risposta a questo problema di sistema non dovrebbe essere negare la legittimazione, ma utilizzare gli strumenti ordinari del processo civile, come la riunione, la litispendenza o la continenza delle cause e, soprattutto, la disciplina della prova del danno e del nesso causale, nonché i limiti del risarcimento pro quota. L’ordinanza in commento chiaramente non scioglie il contrasto di indirizzi. Si può prevedere che il nodo torni quando l’azione del singolo non sia “risarcitoria pro quota”, ma miri a rimedi che incidono unitariamente sul rapporto (ad esempio, risoluzione/adempimento integrale dell’appalto, riduzione del prezzo). Su questo fronte, parte della dottrina ha già evidenziato che i rimedi unitari tendono a imporre una gestione processuale necessariamente collettiva, mentre altri autori sottolineano, in chiave opposta, l’esigenza di non rendere la tutela del singolo meramente teorica in presenza di inerzie e conflitti. Un caso tipico, in cui ingiustamente prevale per la giurisprudenza di legittimità la gestione unitaria del conflitto, avente ad oggetto l’appalto, è la classica opposizione a decreto ingiuntivo, proposta dal singolo condomino contro l’impresa appaltatrice, nell’inerzia del condominio, che spesso si conclude con il rigetto per la declarata carenza di legittimazione. La conseguenza è che, quando il decreto sia stato emesso e notificato contro l’ente di gestione, la legittimazione a proporre opposizione resta esclusivamente in capo all’amministratore, senza che il partecipante possa sostituirsi all’organo rappresentativo per rimettere in discussione il merito della pretesa creditoria (Cass. civ., sez. VI/II, 13 giugno 2018, n. 15567; Cass. civ., sez. II, 15 marzo 2024, n. 7053). Il possibile riflesso del titolo sulla sfera patrimoniale del condomino non è ritenuto sufficiente a fondare una legittimazione sostitutiva nella fase monitoria, poiché la tutela individuale viene piuttosto spostata sul piano dei rimedi esperibili quando il titolo venga azionato pro quota, attraverso l’opposizione tardiva al decreto e le opposizioni in executivis, nei limiti delle eccezioni personali e dei vizi rilevanti in quella sede (Cass. civ., sez. VI/II, 22 febbraio 2022, n. 5811; Cass. civ., sez. II, 14 luglio 2023, n. 20282; Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2025, n. 7489). L’ulteriore effetto di questa lettura rigorosa della legittimazione in fase monitoria è stato quello di indurre i creditori del condominio - pur nel vigore della nota disposizione di cui all’art. 63, comma 1, seconda parte, disp. att. c.c., che consente loro di agire direttamente nei confronti dei condomini morosi (Cass. civ., sez. II, 16 luglio 2024 n. 19532) - a concentrare strategicamente l’azione di recupero contro il condominio, confidando nel fatto che, nella prassi, l’ente spesso non propone opposizione. Ottenuto così un titolo esecutivo, il creditore procede pro quota contro i singoli condomini, i quali non hanno più la facoltà di proporre opposizione nel merito dell’azione monitoria instaurata contro il condominio, ma possono soltanto attivare i rimedi propri della fase esecutiva. In tale contesto, la pronuncia in esame della Terza Sezione, nella parte in cui riconosce al singolo condomino un autonomo spazio di reazione per domandare e ottenere il risarcimento dei danni nei confronti del direttore dei lavori, pur ponendosi in frizione con l’orientamento prevalente, riapre la prospettiva di una tutela individuale nelle fasi patologiche dei rapporti negoziali conclusi dal condominio. Essa, tuttavia, solleva un evidente problema di coerenza sistematica nella distribuzione dei rimedi tra la rappresentanza unitaria dell’ente di gestione e le iniziative difensive del singolo partecipante, questione che, ancora una volta, sembra poter trovare un assetto stabile soltanto attraverso un intervento legislativo volto al riconoscimento della personalità giuridica del condominio. Scarpa C., La tutela contrattuale del condominio committente nell’appalto, in Immob. & proprietà, 2026, fasc. 1, 7; Celeste, Il condominio non è litisconsorte necessario nell’opposizione del condomino all’azione esecutiva intrapresa dal creditore del condominio, in Condominioelocazione.it, 2025; Ginesi, Contratto di appalto in condominio: oneri e responsabilità del committente, dell’appaltatore e del direttore lavori, in Immob. & proprietà, 2025, fasc. 4, 215; Monegat, L’amministratore è il solo legittimato a proporre opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall’appaltatore per il pagamento del corrispettivo, in Immob. & proprietà, 2024, fasc. 4, 251; Spirito, L’estraneità al debito nel procedimento introdotto, in via monitoria o in via di azione ordinaria, dal creditore nei confronti del condominio, in NJus, 2025; Celeste, Il singolo condomino è legittimato ad opporsi al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio?, in Condominioelocazione.it, 2024; Chiesi, L’art. 63 disp. att. c.c.: la tutela del creditore e le ragioni dei (con)debitori, in Esecuzione forzata, 2024, fasc. 3, 506; De Gioia, Il singolo condomino non ha autonoma legittimazione a proporre opposizione a decreto ingiuntivo emesso a carico del condominio per i debiti derivanti dalla gestione dei beni comuni, in NJus, 2024; Scarpa A., Conflitti condominiali tra singoli e gruppo: uso delle parti comuni e solidarietà, in Immob. & proprietà, 2023, fasc. 3, 167. Scarpa A., Il diritto pro quota del singolo condomino resta un punto fermo, in Guida al diritto, 2019, fasc. 25, 8; Scarpa A., L'impugnazione del singolo condomino avverso sentenza resa nei confronti del condominio, in Amministrare immobili, 2015, fasc. 198, 5. |
