L’amministratore che fa perdere il superbonus 110% al condominio commette una grave irregolarità motivo di revoca
19 Marzo 2026
Conformi Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n.14039; Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2024, n. 1569; Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2020, n. 24761; Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2017, n. 28764; Trib. Pescara 26 giugno 2025; Trib. Napoli 27 gennaio 2025, n. 10441; Trib. Tempio Pausania 16 febbraio 2024; Trib. Catania 1° ottobre 2020; Trib. Trieste 11 dicembre 2018 Massima L’elenco delle gravi irregolarità di cui all’art. 1129 c.c. è esemplificativo e non tassativo, di tal chè qualsiasi irregolarità nella gestione, che comporti un danno per il condominio comporta la revoca dell’amministratore. L’amministratore revocato giudizialmente, ex art. 1129, comma 13, c.c., non può più essere nominato dall’assemblea di condominio, quanto meno per l’esercizio successivo. Il caso La vicenda principiava con l’azione giudiziale di un Condominio verso il suo amministratore. L’attore, infatti, aveva rilevato diverse irregolarità nella gestione del professionista e agiva per la sua revoca. In particolare, il Condominio lamentava come il professionista avesse omesso di dare corso ad una assemblea condominiale, con la quale i condomini avevano scelto di accedere ad un prestito bancario per sostenere una quota di lavori edili rientranti nel c.d. Superbonus 110%, già deliberati in precedenza. Il Condominio, senza il prestito predetto, non era stato in grado di pagare le imprese edili ed aveva subito una azione di recupero del credito da parte delle stesse. Tale situazione aveva, altresì, comportato la perdita del bonus edilizio citato. L’amministratore, poi, non aveva provveduto a chiedere il rinnovo dell’assicurazione condominiale, aveva commistionato il conto corrente condominiale con altri conti correnti e aveva omesso di attivare il recupero del credito dai condomini morosi per diverse decine di migliaia di euro. Si costituiva in giudizio l’amministratore, non negando gli addebiti, ma sostenendo la sopravvenuta cessazione della materia del contendere. A seguito di una prima revoca assembleare, infatti, l’amministratore era stato contattato per un nuovo incarico e in seguito rinominato. Secondo lo stesso, quindi, le questioni inerenti la mala gestio sarebbero state assorbite dalla cessazione della materia del contendere derivata dalla nuova nomina. La questione La questione giuridica è di duplice aspetto. In primo luogo, dal punto di vista dell’analisi dell’art. 1129 c.c., pare interessante analizzare se l’elenco di gravi irregolarità ivi presente sia tassativo o meno. In particolare, pare degno di nota comprendere se condotte che abbiano comportato danni per il condominio, ma non siano espressamente ricomprese nel novero dell’art. 1129 c.c., possano essere considerate come gravi vizi e legittimino la richiesta di revoca giudiziale del mandatario. In seconda battuta, è doveroso analizzare la difesa esercitata dall’amministratore, laddove invoca la cessazione della materia del contendere per il rinnovo della nomina assembleare. La tesi dell’amministratore è che una nuova nomina sostanzialmente costituisca un riconoscimento o un avallo del suo operato, con conseguente impossibilità di contestazioni successive. La contestazione di detta tesi, invece, vede l’irrilevanza della eventuale nuova nomina, che addirittura non può nemmeno essere fatta in caso di revoca di natura giudiziale (art. 1129, comma 13, c.c.). Le soluzioni giuridiche Il giudice milanese, con la sentenza in commento, accoglieva le ragioni del Condominio e revocava l’amministratore. In particolare, egli svolgeva una disamina delle gravi irregolarità del mandato, identificando le stesse e richiamando anche le norme violate ove le fattispecie fossero tassativamente annoverate nel codice civile. Pacificamente l’amministratore si era reso responsabile della mancata attuazione di una delibera assembleare (art. 1129, comma 2, c.c.), mancata azione di recupero crediti (art. 1129, comma 6, c.c.), mancato rinnovo polizza fabbricati e utilizzo di un conto non intestato al condominio. Tali irregolarità erano in parte elencati nell’art. 1129 c.c., e comunque costituivano gravi inadempimenti dei doveri dell’amministratore di condominio di cui all’art. 1130 e 1176 c.c. Secondo il magistrato meneghino, in considerazione di quanto sopra esposto, «l'elenco delle ipotesi costituenti ‘gravi irregolarità’ a norma dell'art. 1129 c.c. deve, ritenersi meramente esemplificativo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo». L’istruttoria processuale, poi, aveva dimostrato le predette condotte. La sentenza evidenziava come l’amministratore non si fosse prontamente attivato per l’incarico conferito e avesse quindi commesso diverse irregolarità (mancata attuazione delibere assembleari, mancato rinnovo polizza fabbricati, utilizzazione per il pagamento dell’appaltatore di un conto corrente non riconducibile al condominio) di per sè tanto gravi da legittimare la domanda di revoca azionata dal condominio. In merito all’eccezione di cessazione della materia del contendere mossa dal convenuto, poi, il Giudice pronunciava un deciso rigetto. Secondo il decidente, infatti, «considerato che la nomina in data 5 gennaio 2025 successiva alla revoca assembleare del 17 dicembre 2024 non costituisce circostanza fattuale che integra la cessazione della materia del contendere nel presente procedimento, poiché l’art. 1129, comma 13, c.c. dispone che in caso di revoca per le gravi irregolarità che l’amministratore giudizialmente revocato possa essere nuovamente nominato (v. Cass. n. 1569/2024), e ciò anche per il caso di contraria volontà della maggioranza assembleare, trattandosi di esplicito divieto legislativo». Secondo la giurisprudenza, poi, la gravità delle condotte dell’amministratore è a monte già valutata dal legislatore, che le riporta nel codice civile e al giudice non spetta la gradazione delle stesse, ma solo l’applicazione della normativa (v. Trib. Catania 1° ottobre 2020). In buona sostanza, quindi, se una irregolarità commessa è nel novero dell’art. 1129 c.c., allora questa è grave e comporta la revoca dell’amministratore, se non è riportata in tale elenco non è di per sé una scusante in quanto, in quel caso, può essere valutata dal giudice come grave e, nuovamente, cagionare la revoca del professionista. In considerazione della comprovata commissione delle predette irregolarità, la domanda del condominio veniva accolta e l’amministratore revocato. In ragione della soccombenza, l’amministratore veniva parimenti condannato alle spese di lite ai sensi dell’art. 91 c.p.c., e ciò conformemente alla già citata sentenza Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2024, n. 1569 che sul punto afferma che “il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c., applicabile a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere contrapposte pretese, definisce il procedimento, indipendentemente dalla sua natura e dal rito”. Osservazioni Il parere di chi scrive è che la decisione in commento sia corretta e abbia avuto il merito di fare giustizia. L’analisi del giudice con riguardo alle condotte dell’amministratore appare condivisibile: le condotte omissive e commissive azionate dall’amministratore costituiscono gravi vizi e ne legittimano la revoca. Le predette condotte costituiscono vizi a prescindere dalla loro formale inclusione nel novero di cui all’art. 1129 c.c. e sono tali in quanto costituiscono violazioni ai doveri dell’amministratore di condominio con corrispondenti danni per lo stabile. Le irregolarità nella gestione, peraltro, non comportano l’invalidità della delibera assembleare presa, che resta valida ed efficace e, al massimo, inficiano il lavoro svolto dall’amministratore e comportano la sua responsabilità per il danno cagionato (così in Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2020, n.24761). Nulla questio su tali valutazioni. Appare anche corretta la decisione del giudice di rigettare l’unica difesa dell’amministratore, che pretendeva che il rinnovo della sua nomina a seguito di una prima revoca avesse l’efficacia costitutiva di una cessazione della materia del contendere sulle doglianze del condominio. Unica questione che lascia aperti alcuni dubbi è il richiamo del decidente all’art. 1129, comma 13, c.c. In un passaggio chiave della decisione, infatti, il magistrato ambrosiano rigetta l’eccezione dell’amministratore richiamando la citata norma e affermando «considerato che la nomina in data 5 gennaio 2025 successiva alla revoca assembleare del 17 dicembre 2024 non costituisce circostanza fattuale che integra la cessazione della materia del contendere nel presente procedimento, poiché l’art. 1129, comma 13, c.c. dispone che in caso di revoca per le gravi irregolarità che l’amministratore giudizialmente revocato possa essere nuovamente nominato (v. Cass. n. 1569/2024), e ciò anche per il caso di contraria volontà della maggioranza assembleare, trattandosi di esplicito divieto legislativo». Nel caso in questione, tuttavia, non parrebbe potersi applicare il divieto di nomina di cui all’art. 1129, comma 13, c.c., dato che la prima revoca non avrebbe avuto carattere giudiziale, ma assembleare. Una rinomina, in tal caso, sarebbe ben stata possibile, essendo esclusa dalla citata normativa solo in caso di intervento di revoca giudiziale. L’art. 1129, comma 13, c.c. afferma, infatti, che «in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato». Come ben notato dalla dottrina, tuttavia, il divieto di nuova nomina parrebbe essere di carattere temporaneo Anche in giurisprudenza, si legge, infatti, che «il divieto di rieleggere l'amministratore di condominio, revocato giudizialmente, ha carattere temporaneo e si estende soltanto all'esercizio di gestione successivo a quello in cui è avvenuta la revoca» e che “la suddetta preclusione si ritiene valida soltanto con riferimento all'esercizio successivo, e non sine die, non potendo trasformarsi, per l'assemblea, in una limitazione perpetua della libertà decisionale e, per l'amministratore di condominio, in una sanzione a tempo indeterminato (Trib. Trieste 11 dicembre 2018, n. 729)». L’eccezione dell’amministratore appare, comunque, priva di pregio, in quanto la commissione di irregolarità non è sanata da una eventuale nuova nomina assembleare, che può ben riservare una richiesta di revoca e una richiesta di risarcimento dei danni cagionati. Celeste, L'assemblea può (ri)nominare l'amministratore revocato dal magistrato una volta però “scontato” l'anno di squalifica, in IUS-Condominioelocazione, 6 marzo 2024; Cremonese, Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: la mancata presentazione del rendiconto consuntivo nei termini di legge, in IUS-Condominioelocazione, 31 agosto 2023; Mascia, Amministratore revocato giudizialmente: il divieto di nuova nomina è temporaneo, in IUS- Condominioelocazione, 2 agosto 2024; Mascia, Qual è il giudice competente a decidere sulla revoca giudiziale dell'amministratore di condominio?, in IUS-Condominioelocazione, 7 novembre 2022. |
