Pulizia delle scale: conta l’utilità, non i millesimi

Con la sentenza n. 4827 del 3 marzo 2025, la Seconda Sezione civile della Cassazione interviene sul criterio di riparto delle spese per la pulizia delle scale condominiali, ribadendo la centralità del principio dell’uso effettivo del bene comune.

La vicenda trae origine dall’impugnazione, da parte di un condomino, dell’addebito relativo alla pulizia delle scale, nonostante l’accesso alla propria unità immobiliare avvenisse esclusivamente dall’esterno, senza alcun utilizzo né dell’androne né del vano scala. La Corte d’Appello aveva già escluso la legittimità della pretesa, valorizzando l’assenza di utilità concreta del servizio.

La Suprema Corte conferma tale impostazione, precisando che le spese di pulizia delle scale devono essere ripartite secondo un criterio proporzionale all’altezza dal suolo dei piani serviti, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. Tuttavia, il fondamento normativo resta l’art. 1123, comma 2, c.c., che impone la distribuzione degli oneri in funzione dell’uso, o della potenziale utilizzabilità, del bene comune.

La ratio è di carattere funzionale: il maggiore utilizzo delle scale da parte dei condomini dei piani elevati comporta un più intenso deterioramento, giustificando una contribuzione più gravosa. Per converso, laddove un’unità immobiliare sia strutturalmente estranea all’uso delle scale – come nei casi di accesso autonomo – viene meno il presupposto stesso dell’obbligo contributivo.

La pronuncia assume rilievo operativo, poiché esclude automatismi fondati sulla mera appartenenza al condominio o sull’inclusione nelle tabelle millesimali. L’addebito delle spese richiede, invece, una verifica concreta del nesso funzionale tra il bene comune e la singola proprietà.

Si evidenzia così un orientamento giurisprudenziale che privilegia criteri di equità sostanziale, ancorando la ripartizione degli oneri condominiali all’effettiva utilità del servizio, in linea con una lettura evolutiva della disciplina codicistica.