Limiti “contrattuali” al diritto di sopraelevare derivanti dal regolamento di condominio assimilabili alla servitus altius non tollendi
24 Marzo 2026
Conformi Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504; Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1983, n. 805 Massima Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1127 c.c., comprese le limitazioni previste, senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una servitù altius non tollendi, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, purchè di tipo contrattuale. Il caso La causa - giunta all’esame del Supremo Collegio - traeva origine da un domanda, proposta da un Condominio nei confronti di un condomino, volta alla demolizione delle opere realizzate in violazione di determinate disposizioni del regolamento condominiale senza la prescritta autorizzazione, consistenti nella realizzazione di una scala interna all’appartamento al terzo piano, nel mutamento di destinazione d’uso del locale caldaia, nella realizzazione di un vano in adiacenza a quello preesistente sul lastrico solare e nella soprelevazione di un muretto in comunione fino a mt. 2.10 (segnatamente, il regolamento poneva il divieto di realizzare sopraelevazioni, parziali o totali, lesive del decoro architettonico dell’edificio). Il Tribunale respingeva la domanda di demolizione delle opere realizzate sul lastrico solare, ritenendo che il convenuto avesse realizzato un ampliamento di locali preesistenti, destinati a caldaia, non lesivo del decoro architettonico, e che le modifiche fossero state assentite, avendo il Condominio calcolato le quote in base alla destinazione abitativa delle porzioni controverse; al contempo, il giudice adìto ordinava la riduzione dell’altezza del muro presente sul lastrico, elevato oltre mt. 2.10, e la realizzazione di opere per separare la proprietà comune dall’attico del convenuto, ponendo a carico del convenuto l’obbligo di pagare € 25.000,00 a titolo di indennizzo per l’ampliamento e cambio di destinazione d’uso del locale ex caldaia. La Corte d’Appello, riformando parzialmente la pronuncia gravata, eliminava la condanna al pagamento di € 25.000,00 a titolo di indennizzo per assenza di domanda, ma, oltre a confermare la condanna al ripristino del muro di confine, ordinava la riduzione in pristino dei locali al quarto piano, reputando infondata la tesi del condomino secondo il quale le modifiche erano state realizzate dal costruttore, ed affermando che anche il muro comune, elevato oltre l’altezza originaria, costituiva una sopraelevazione vietata dal regolamento. Il condomino soccombente proponeva quindi ricorso per cassazione. La questione Si trattata di verificare, in primo luogo, se era corretto ritenere che il condomino avesse ammesso, nella domanda di condono ex legge n. 47/1985, di aver realizzato le sopraelevazioni, rilevando, invece, che, nell’atto di acquisto dell’immobile, le porzioni al quarto piano erano individuate come locali e nelle tabelle millesimali erano classificate tra le abitazioni, per cui l’eliminazione del vano caldaie e il successivo ampliamento erano state realizzate dal costruttore prima dell’adozione del regolamento di condominio, opere di cui l’acquirente si era limitato a chiedere la regolarizzazione urbanistica. In secondo luogo, si lamentava, riguardo all’asserito ampliamento dell’attico, che il giudice distrettuale non avesse tenuto conto della lettera dell’amministratore, precedente la citazione in giudizio, dalla quale già emergeva l’esistenza del volume ampliato, evidenziando, comunque, la violazione dell’art. 2934 c.c., atteso che l’azione di riduzione in pristino era ormai prescritta poiché, dalla realizzazione dei manufatti, risultavano trascorsi oltre dieci anni dalla proposizione dell’avversa domanda. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto nel complesso infondate le doglianze del ricorrente. In proposito, si è ripetutamente affermato che il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre eventuali limiti o divieti all'esercizio di tale diritto sono assimilabili ad una servitù altius non tollendi e possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2023, n. 10916; Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21629; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7956; Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15504). Analogamente i vincoli alle proprietà esclusive che impediscano una certa destinazione o la facoltà di modifiche, contenuti nel regolamento condominiale, danno vita a servitù reciproche (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2002, n. 24526). Ad avviso degli ermellini, essendo sanzionato un divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento contrattuale, nessun rilievo poteva assumere che i locali fossero stati classificati come abitativi o che non fossero stati più destinati ad alloggio delle caldaie esclusive, non essendo chiesto il rispetto di un vincolo di destinazione, ma un divieto di mutamento dello stato di fatto. Ne discendeva che, imponendo i divieti di modificare lo stato di fatto vere e proprie servitù validamente costituite con regolamento contrattuale, la richiesta di eliminazione delle opere abusive doveva essere indirizzata nei confronti del proprietario dell’unità che si elevava su due piani e non verso l’autore materiale delle modifiche illegittime (v., in tema di servitù, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2024, n. 11601; Cass. civ., sez. VI/II, 22 gennaio 2014, n. 1332). Inoltre, l’azione di demolizione, di natura reale, soggiaceva alla prescrizione ventennale ex art. 1073 c.c., ossia la servitù poteva estinguersi solo per non uso ventennale, non trovando applicazione la prescrizione estintiva decennale. In quest’ottica - osservano i magistrati del Palazzaccio - nessuna delle circostanze asseritamente omesse era decisiva, occorrendo accertare non quale fosse l’oggetto dell’acquisto effettuato dal ricorrente con il rogito iniziale, né chi fosse l’autore delle opere, ma, al più, che quelle modifiche fossero anteriori all’adozione del regolamento e alla costituzione del vincolo, vietando le sole modifiche dello stato di fatto cristallizzato a quella data, prova che, di spettanza del ricorrente, la Corte territoriale aveva ritenuto non raggiunta. Invero, la datazione delle opere abusive era stata valutata, risultando così esclusa l’omessa considerazione di un fatto decisivo per il giudizio, e parimenti doveva escludersi la dedotta violazione di legge, poiché l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta (riguardo all’epoca di costruzione del manufatto) a mezzo delle risultanze di causa era estranea all'esatta interpretazione della norma di legge e invadeva la tipica valutazione del giudice di merito. E’ noto, sul punto, che compete al giudice di merito l'apprezzamento dei fatti e delle prove mentre è sottratto al sindacato di legittimità, potendosi solo controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra di esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 23 aprile 2024, n. 10927). Osservazioni All’esito del giudizio di ultima istanza, si evince che il ricorrente, con i suoi assunti, non aveva colto nel segno, non avendo lo stesso contestato specificamente che il suo diritto a sopraelevare si poneva in contrasto, a monte, con una disposizione ad hoc del regolamento condominiale. Invero, secondo l’art. 1127, comma 1, c.c., il diritto di sopraelevare può essere escluso da un titolo contrario, il quale sottragga tale facoltà al proprietario esclusivo del lastrico solare o a quello dell’ultimo piano dell’edificio. Resta inteso che la sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, da parte del condomino che ne sia proprietario, non è preclusa dall’opposizione, proposta dagli altri condomini, sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche sul divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni del codice civile in materia di proprietà edilizia (Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2006, n. 22224); nella stessa ottica di distinguere i due piani di indagine, il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta anche al proprietario esclusivo del lastrico solare ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., essendo irrilevante a tale fine l’eventuale edificazione in assenza di concessione edilizia (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7956; tra le pronunce di merito, si segnala App. Firenze 14 maggio 1965). Dunque, per titolo contrario, deve intendersi un negozio di natura contrattuale come quello che ha dato origine al fabbricato - normalmente l’atto costitutivo del condominio - determinando e constatando il verificarsi delle due condizioni previste dalla legge per la nascita (in senso giuridico) del condominio, ossia: a) la costruzione di un edificio diviso per piani orizzontali, e b) la distribuzione di tali piani, o porzioni di piano, in proprietà separata tra più di un soggetto. Il medesimo effetto di escludere il diritto di sopraelevazione può essere ottenuto anche attraverso un regolamento di condominio formato dall’originario costruttore-venditore ed accettato dai singoli acquirenti, poiché il suddetto regolamento, avendo natura contrattuale - come nel caso analizzato dalla pronuncia in commento - è in grado di incidere, limitandoli, sui diritti esclusivi dei singoli condomini. La giurisprudenza di legittimità - cui la suddetta pronuncia ha dato continuità giuridica - tende a qualificare tale esclusione in termini di servitù: si afferma, infatti, che il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall'art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all'esercizio di tale diritto, assimilabili ad una servitus altius non tollendi, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (Cass. n. 15504/2000, cit.); in altri termini, il divieto di sopraelevazione sulle terrazze di copertura stabilito contrattualmente nei singoli atti di acquisto degli immobili di proprietà individuale integra una servitù, che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione della medesima servitù (Cass. n. 21629/2009, secondo la quale non è possibile subordinare la tutela giuridica di tale servitù all’esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, dato il carattere di assolutezza di questa situazione giuridica soggettiva). Nella stessa prospettiva, si è rilevato che l'art. 1127 c.c., disciplinante il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall'espressa riserva contenuta nel comma 1, da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio; ne consegue che il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilito dal regolamento di condominio costituente parte integrante del contratto di acquisto dei singoli cespiti - a carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio, avendo sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere sia dai singoli condomini sia dal condominio (v. Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1994, n. 10397; Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776). A questo punto, è lecito chiedersi - anche se tale aspetto non è stato affrontato nella pronuncia in commento, nonostante chi aveva proposto il ricorso per cassazione era l’erede dell’originario convenuto - come sia opponibile, nei confronti dei terzi, l’esclusione della facoltà di sopraelevare in capo al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare. Una volta che si sia formato il titolo con le modalità sopra descritte, la sua efficacia nei confronti dei terzi, ossia di coloro che, al momento della stipulazione del contratto, non sono ancora condomini e che lo diventeranno successivamente, a seguito dell’acquisto di una porzione di piano, dovrebbe ottenersi grazie al meccanismo della trascrizione. Sul punto, la Suprema Corte ha puntualizzato che la limitazione convenzionale del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c. c. - nella specie, mediante clausola degli atti di vendita di appartamenti condominiali da parte del titolare di tale diritto - che ha indubbia natura reale, una volta trascritto il titolo che la prevede, è opponibile al terzo acquirente del bene su cui essa grava, a nulla rilevando la sua mancata riproduzione nell'atto di trasferimento di detto bene (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1982, n. 5958). Allo stesso modo della trascrizione, l’espresso richiamo, nei singoli atti di acquisto, del divieto di sopraelevazione, ottiene l’effetto di far valere tale divieto nei confronti dei terzi, partecipanti ai suddetti atti di acquisto in veste di acquirenti: in proposito, si è statuito che il regolamento, qualora abbia natura contrattuale (in quanto accettato da tutti i condomini), può imporre restrizioni anche ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti dell'edificio di loro esclusiva proprietà; tali limitazioni vincolano anche gli acquirenti dei singoli appartamenti, indipendentemente dalla trascrizione, qualora essi nell'atto di acquisto, facendo espresso riferimento al regolamento, dimostrino di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto (Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 1993, n. 395: nella specie, si era confermata la decisione dei giudici di merito, i quali avevano ritenuto che la clausola del regolamento, richiamato negli atti di acquisto, che faceva divieto di effettuare qualunque modifica o variazione esterna all'edificio, costituiva titolo per l'esclusione del diritto di sopraelevazione riconosciuto al proprietario dell'ultimo piano dall'art. 1127 c.c.). A tale proposito, tuttavia, va sottolineato che, mentre la trascrizione determina effetti generalizzati (ed una volta per tutte) nei confronti di tutti i possibili terzi, il richiamo negli atti di acquisto produce effetti (volta per volta) esclusivamente nei confronti degli stipulanti (con esiti di assai minore efficacia e praticità). Va da sé che la possibilità prevista dal comma 1 dell’art. 1127 c.c. che il titolo escluda il diritto di sopraelevazione vale, con identici effetti, sia per la facoltà di sopraelevazione concessa dalla norma al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, sia per la facoltà di sopraelevazione accordata nell’ultima parte di tale comma al proprietario esclusivo del lastrico solare (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1958, n. 1534). Carrato, La costruzione dell'altana e i limiti di compatibilità con il regime condominiale, in Arch. loc. e cond., 2017, 452; Bordolli, I limiti all'esercizio del diritto di sopraelevazione in condominio, in Immob. & proprietà, 2017, 144; Gallucci, Violazione dell'art. 1127 c.c., appartamento in comunione dei beni, condanna alla demolizione e litisconsorzio necessario, in www.dirittoegiustizia.it, 2010; Gabrielli, Facoltà di sopraelevazione dell'edificio condominiale ed autonomia privata, in Riv. dir. civ., 2009, I, 37; Boni, Ius aedificandi e sopraelevazione, in Immob. & proprietà, 2008, 225; Rufo Spina, Diritto di sopraelevazione e limiti sismici, in Giur. it., 2008, 2186; Musolino, In tema di diritto di sopraelevazione e di limitazioni al suo esercizio, in Riv. notar., 2007, 144; Carbone, Estensione e limiti del diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dello stabile, in Corr. giur., 2006, fasc. 5, 618. |
