La sospensione della delibera è legittima quando si limita il diritto di sosta del condomino
26 Marzo 2026
Conformi App. Ancona 28 ottobre 2024, n. 1533; Trib. Nocera Inferiore 20 dicembre 2024, n. 3138; Trib. Paola 22 ottobre 2024, n. 805; Trib. Brescia 28 maggio 2024, n. 2180; Trib. Trani 12 giugno 2023; Trib. Roma 27 marzo 2019, n. 6505 Massima In tema di sospensione della delibera condominiale nel corso del procedimento di impugnativa, l’accoglimento della richiesta formulata di sospensione necessita la sussistenza dei presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora; in particolare, con riferimento alla limitazione del diritto di sosta in condominio, si richiede, nel corso dell’assemblea, l’approvazione all’unanimità dei condomini e non la maggioranza qualificata. Il caso Con atto di citazione, una condomina impugnava la delibera condominiale nei termini di legge, ex art. 1137 c.c., innanzi al Tribunale competente, dopo aver espletato senza esito il procedimento di media-conciliazione, chiedendo l’accoglimento della domanda perchè invalida tale deliberazione per molteplici motivi. Con tale deliberazione, l’assemblea condominiale aveva approvato a maggioranza il Regolamento condominiale che, al punto 3, prevedeva che: “nell’atrio avente accesso……, continuerà ad essere esercitato il diritto di sosta di un numero complessivo di sei autovettura, di competenza unicamente delle unità abitative aventi accesso dalla scala destra e dalla scala sinistra (tre per ciascuna scala)”. In buona sostanza, all’istante non veniva riconosciuto nel suddetto atrio il posto auto, con susseguente limitazione del diritto di sosta al condomino. Si costituiva il condominio-resistente, il quale chiedeva il rigetto dell’impugnativa a delibera condominiale perché del tutto infondato in fatto e diritto e non sussistendo i presupposti di legge per l’accoglimento. Costituitosi il contraddittorio, alla prima udienza di trattazione e comparizione, dopo il deposito e scambio delle memorie ex art. 171-ter c.c. tra le parti, il giudice adìto si riservata sulla richiesta formulata in via preliminare dall’attrice sulla sospensione dell’efficacia della deliberazione impugnata. Il magistrato scioglieva la riserva, ed accoglieva la richiesta di sospensione dell’efficacia della delibera impugnata sussistendone i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora e rinviando la causa per il prosieguo nel merito. La questione Si trattava di accertare e verificare se al caso posto all’attenzione del Tribunale competente la fondatezza dell’impugnativa a delibera condominiale, e pronunciandosi, in via preliminare, sulla sospensione dell’efficacia dell’atto collettivo impugnato. Il giudice tranese accoglieva la richiesta formulata di sospensione dell’efficacia della deliberazione, sussistendone i presupposti di legge. Le soluzioni giuridiche In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nell’ordinanza emessa dal Tribunale adito secondo cui sono stati dichiarati sussistenti i presupposti del perculum in mora e del fumus boni iuris con la conseguenza della sospensione dell’efficacia della deliberazione impugnata. Il Tribunale, nella disamina del caso posto al proprio vaglio, evidenziava che l’uso esclusivo di parte del bene comune da parte di un solo condomino sottrae il diritto di pari uso/godimento spettante all’altro, in violazione dell’art. 1102 c.c. e dell’art. 1117 c.c., crea una figura atipica di diritto reale limitato, che incide sul nucleo essenziale del diritto dei condomini al pari uso della cosa comune (Cass. civ., sez. un., 17 dicembre 2020, n. 28972). Perciò, non è sufficiente la maggioranza qualificata dei condomini per deliberare l’assegnazione a ciascuno di essi, in via esclusiva e definitiva, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2022, n. 15613; Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2017, n. 1898). Nel merito, la limitazione all’uso del cortile per la sosta delle autovetture a favore delle sole unità abitative aventi accesso dalla scala destra e dalla scala sinistra (tre per ciascuna scala) con esclusione degli altri condomini, pone una limitazione al godimento del bene comune che anche gli altri condomini hanno diritto di esercitare e la delibera non poteva essere assunta a maggioranza (Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2022, n. 9069). A sua volta, nel merito, ne consegue la delibera oggetto di impugnativa, col prosieguo nel merito, andrà dichiarata nulla perché incide sui diritti individuali sulle cose e servizi comuni di ognuno dei condomini e perché esorbita dalle attribuzioni proprie dell’assemblea condominiale (Trib. Nocera Inferiore 20 dicembre 2024, n. 3138; Trib. Paola 22 ottobre 2024, n. 805). Infatti, la delibera che stabilisce l’assegnazione in via esclusiva e per tempo indefinito di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determinante una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, introduce un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., nonché del comma 4, ed è, pertanto, nulla (App. Ancona 28 ottobre 2024, n. 1533; Trib. Roma 27 marzo 2019, n. 6505). In buona sostanza, l'uso del bene comune spetta a tutti e, pertanto, nel caso in cui l’atrio adibito a parcheggio condominiale abbia una capienza insufficiente per ospitare le autovetture di tutti i condòmini (in altre parole, nell'ipotesi in cui sia impossibile il simultaneo godimento del parcheggio in favore di tutti i comproprietari), è consentito all'assemblea, prevedere il godimento turnario dei posti auto. Dunque, un'assegnazione che non rispetta i diritti di tutti i condomini è radicalmente nulla e può essere impugnata da qualsiasi condomino, in ogni tempo. L'assemblea, infatti, nel momento in cui assegna un posto fisso a favore di uno o di più condòmini, lede il diritto degli altri a godere del bene comune (Trib. Brescia 28 maggio 2024, n. 2180). Per quanto concerne la richiesta di sospensione della delibera impugnata, presuppone per la concessione la sussistenza sia del fumus boni iuris sia del periculum in mora. Il fumus boni iuris è inteso come la probabile esistenza della situazione sostanziale da tutelare, mentre il periculum in mora è configurabile come quel pregiudizio a cui non sia possibile porre integrale rimedio con gli ordinari strumenti processuali esistenti e che, nel caso di specie, richiede una valutazione comparata dei contrapposti interessi coinvolti nella controversia. Il giudice riteneva sussistenti entrambi i detti presupposti per la concessione della sospensione, precisando che la menzionata limitazione di una parte comune (atrio per il parcheggio) lede senza ombra di dubbio il pari uso e godimento del bene (fumus boni iuris), nonché appariva sussistente anche in ragione dei problemi di sicurezza dell’atrio interno. Per meglio dire, la sosta limita la possibilità di accesso da parte dei mezzi di emergenza, quali ambulanze e vigili del fuoco, potrebbe essere impedito o ritardando, compromettendo la sicurezza dei residenti e rendendo più difficile il loro intervento in situazioni di necessità (periculum in mora). Sulla scorta di quanto argomentato, è sicuramente condivisibile la decisione adottato dal Tribunale pugliese in ordine alla sospensione dell’efficacia della deliberazione impugnata, sussistendo, senza ombra di dubbio, i presupposti di legge. Osservazioni Con riferimento alla fattispecie posta al vaglio del giudice adito, va approfondito l’istituto della sospensione della delibera condominiale (vista novità introdotta dalla “Riforma Cartabia”); in tale senso l'istanza di sospensione può essere proposta: a) in forma autonoma, e cioè prima dell'impugnazione della deliberazione assembleare (ciò si può configurare in casi eccezionali); b) contestualmente all'impugnazione medesima, quando l'inibitoria sia richiesta con l'atto di citazione introduttivo della causa (questa è l'ipotesi più diffusa); c) in corso di causa, con ricorso ad hoc depositato in cancelleria o con dichiarazione a verbale di udienza da parte del procuratore del condomino-attore (allorché si verifichino successivamente circostanze inesistenti all'inizio del giudizio, o che comunque in un primo tempo non avevano carattere di urgenza, v. gli artt. 669-quater e 669-decies c.p.c.). Ponendo l’accento a quanto introdotto con la “Riforma Cartabia”, l'art. 1137 c.c. prevede che l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I del codice di procedura civile. L'art. 3, comma 47, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. Riforma Cartabia) ha previsto che la previsione contenuta nell'art. 669-octies, comma 6, c.p.c. non si applica anche ai provvedimenti di sospensione dell'efficacia delle delibere assembleari adottati ai sensi dell'art. 1137, comma 4, c.c. In particolare, secondo la tecnica adottata dal legislatore, all'art. 669-octies al comma 6, dopo le parole ai sensi dell'art. 688 c.p.c. sono state inserite le seguenti: e ai provvedimenti di sospensione dell'efficacia delle delibere assembleari adottati ai sensi dell'art. 1137, comma 4, c.c. In tale modo, si realizza un doppio binario processuale, da una parte, l'istanza di sospensione richiesta prima dell'impugnazione della delibera assembleare (ante causam), che però non interrombe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione, dall’altra, l'istanza di sospensione richiesta contestualmente all'impugnazione della delibera assembleare (in corso di causa oppure con apposita inibitoria). L'istanza di sospensione proposta ante causam, ovvero, con atto separato rispetto a quello eventuale e successivo, riguardante l'avvio del giudizio di merito volto ad impugnare la delibera di cui si chiede la sospensione dell'efficacia esecutiva. L'istanza attiene, infatti, al fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per fare valere il diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e non altrimenti riparabile in forma specifica. In particolare, ai fini dell'accoglimento dell'istanza di sospensione dell'efficacia della delibera assembleare, occorre che il condomino dimostri l'esistenza della verosimiglianza del proprio diritto che intende fare valere contestualmente all'esistenza di un pregiudizio non riparabile con il semplice risarcimento in denaro. Ciò non toglie che il giudice investito della richiesta di sospensione di una delibera assembleare, deve comunque essere posto in condizione di accertare - all'esito di una valutazione sommaria, espressa per lo più allo stato degli atti - le ragioni esplicitate nell'istanza, con riferimento ai profili di invalidità della delibera stessa che il condomino ricorrente può fare valere in sede di impugnazione, specificando nel merito le relative ragioni. In buona sostanza, poiché non ci troviamo dinanzi ad un procedimento cautelare atipico - come il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. che, quale rimedio residuale prevede una tutela “aperta” - l'esame dell'istanza di sospensione della delibera condominiale pur basandosi sul fumus ed il periculum, non può prescindere dalla sia pure sommaria valutazione dell'esistenza delle ragioni che porterebbero alla nullità od annullabilità della stessa delibera condominiale. L'ordinanza con la quale viene accolta o rigettata la richiesta di sospensione della delibera assembleare è ovviamente reclamabile, trovando applicazione l'art. 669-terdecies c.p.c. Tale ordinanza, se emessa nel ricorso proposto ante causam dovrebbe produrre i suoi effetti a prescindere dalla proposizione del merito, salva la diversa interpretazione di quanto enunciato nell'art. 1137, comma 4, c.c. laddove continua a prevedere che anche in tale ipotesi, l'istanza non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Celeste - Della Corte, Sospensione della delibera impugnata, in IUS-Condominioelocazione.it, 17 ottobre 2023; Nicoletti, Sospendere la delibera per il superbonus è possibile, ma solo se sussistono i presupposti di legge, in IUS-Condominioelocazione.it, 21 novembre 2023; Amedolagine, La sospensione della delibera condominiale dopo la riforma Cartabia, in IUS-Condominioelocazione.it, 29 agosto 2023; Scarpa, Riforma processo civile: le modifiche al procedimento di sospensione delle deliberazioni condominiali, in Altalex.com, 2 agosto 2022; Amendolagine - Tarantino, L’impugnazione della delibera condominiale, Milano, 2024, 57; Celeste, Le novità della c.d. riforma Cartabia operative dal 2023 in materia condominiale sul versante sostanziale e processuale, in Immob. & proprietà, 2022, 645. |
