L’assemblea del condominio può approvare un rendiconto diverso da quello predisposto dall’amministratore?

Massima

Il compito di redigere il rendiconto spetta all’amministratore del condominio e non spetta, invece, all’as­semblea, cui è attri­buito solo il compito di approvare o non appro­vare il rendiconto presen­tato dall’am­mi­ni­stratore e di disporre - ove debba procedersi alla correzione o alla mo­difica del ren­di­conto re­datto dall’am­ministratore ed inviato ai condomini con l’avviso di con­voca­zione dell’as­sem­blea - la fissa­zione di una nuova riunione per l’esame del rendiconto corretto.

Il caso

Con la sentenza in commento, il Tribunale di Udine definisce il giudizio incentrato sull’impugna­zione della delibera di un’assemblea di con­dominio, che non aveva approvato il rendiconto presen­tato dall’amministratore ma aveva invece approvato un diverso rendiconto formato dagli stessi condòmini in assemblea.

Il Tribunale ritiene che la delibera sia illegittima e ne dispone l’annullamento perché - a suo avviso - il compito di redigere il rendiconto spetta all’amministratore e non spetta invece all’as­semblea cui è attri­buito solo il compito di approvare o non appro­vare il rendiconto presen­tato dall’am­mini­stratore e tutt’al più di disporre - ove ritenga che debba procedersi alla correzione o alla mo­difica del ren­di­conto re­datto dall’am­ministratore ed inviato ai condòmini con l’avviso di con­voca­zione dell’assem­blea - la fissa­zione di una nuova assemblea per l’esame del rendiconto corretto.

Le questioni

La questione esaminata dal Tribunale concerne, dunque, l’approvazione del rendiconto da parte dell’as­sem­blea.

Nel caso concreto, era accaduto che l’amministratore aveva predisposto il rendiconto ed aveva convo­cato l’as­semblea allegando all’avviso di con­vocazione il rendiconto da lui predisposto. In sede di as­semblea la maggioranza dei condòmini aveva ritenuto che il rendiconto presentato dall’am­mi­nistra­tore non po­tesse essere approvato e dovesse essere modificato: si era, quindi, proce­duto - nella stessa riu­nione - alla formazione di un diverso rendi­conto e di un diverso riparto delle spese tra i con­do­mini. I documenti così confezionati, l’assem­blea aveva, pertanto, ap­pro­vato con delibera­zione adottata a maggio­ranza.

Le soluzioni giuridiche

Esaminando la vicenda, il Tribunale ritiene, sulla base di una serie di ragioni, illegittima la delibera dell’assemblea di ap­provazione del nuovo e diverso rendiconto e del nuovo stato di riparto tra i con­dòmini.

Tra le ragioni richiamate dalla sentenza si segnalano tra le altre:

• la ragione basata sull’opi­nione secondo cui il rendi­conto dovrebbe essere redatto dall’amministra­tore avendo l’assemblea in mate­ria solo il potere di appro­vare (o non approvare) il rendiconto presentato dall’amministra­tore;
• la ragione basata sulla considerazione che, con l’approvazione, da parte dell’assemblea convocata per l’esame del ren­di­conto, di un documento diverso da quello che fosse stato redatto dall’amministratore e che fosse stato preventivamente comu­ni­cato ai condòmini con l’avviso di convoca­zione dell’assemblea, verrebbe ad essere lesa la posizione dei con­dòmini assenti i quali non avrebbero potuto esami­nare pre­ventiva­mente il rendiconto poi approvato dall’assemblea.      

Sulla base (anche) di queste ragioni, il Tribunale friulano annulla la delibera assembleare di approva­zione del rendiconto - diverso da quello presentato dall’amministratore - confezionato dalla stessa assemblea.  

Osservazioni

Entrambe le ragioni richiamate dalla sentenza sono tali da richiedere - a nostro avviso - qualche riflessione.

Va premesso, per affrontare la questione esaminata dal Tribunale, che questa si inserisce nel quadro nor­mativo disegnato dalle disposizioni che regolano i compiti assegnati - quanto alla vita ed alla gestione del condominio - all’ammi­nistra­tore ed all’assemblea.

Le regole che vengono in esame - lo sottolinea il Tribunale nella sen­tenza - sono dunque da un lato quelle fissate dall’art. 1130 c.c. in materia di attribuzioni dell’ammi­nistratore del condominio (ed in particolare la regola di cui al n. 10 di tale articolo per cui l’amministratore ha il compito di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e con­vocare l'assemblea per la rela­tiva approva­zione entro centottanta giorni”), e dal  comma 1, lett. c), dell’art. 1135 c.c. (che, a proposito dei compiti assegnati all’assemblea del condominio, dispone che l’assemblea procede “alla approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo at­tivo della gestione”).

Dall’altro lato, viene in campo la previsione dell’art. 66 disp. att. c.c., per cui “l’avviso di convoca­zione” dell’assemblea deve contenere “specifica indicazione dell’ordine del giorno” ed “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è an­nullabile” ex art. 1137 c.c. “su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati” (previsione che è integrata dalla disposizione dettata dall’art. 1136 c.c. che - con riguardo alla necessità della comunicazione a tutti, con la convocazione dell’as­semblea, dell’ordine del giorno di questa - dispone che “l’assem­blea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolar­mente convo­cati”).

E’ appunto alla luce delle disposizioni ora ricordate che deve essere valutata - nel caso in esame - la legittimità della delibera dell’assemblea impugnata.  

Al fine di individuare le soluzioni giuridiche che possono essere date al problema sopra indicato, il primo aspetto della materia cui conviene dedicare attenzione at­tiene alla stessa definizione del rendiconto del condominio ed alla distinzione di questo dallo stato di ripartizione delle spese tra i condomini.

Vi è da dire che nella prassi - soprattutto in occasione, sul piano concreto, della discussione e della decisione nelle assemblee con­dominiali - si suole considerare in via unitaria e addirittura si suole spesso confondere il rendiconto presen­tato dall’amministratore per la gestione del condomi­nio relativo all’esercizio annuale e lo stato di riparti­zione tra i condòmini delle spese indicate nel rendiconto. Sovente accade che i due documenti (ren­diconto e riparto) vengano ad essere considerati come un tutt’uno e vengano ad essere resi og­getto di un’unica deliberazione assembleare di approva­zione.

E’ importante, invece, che si faccia distinzione tra i due documenti, che sono differenti tanto con riguardo alle finalità quanto con riguardo al ruolo dei soggetti interessati.

La definizione del rendiconto è fornita dall’art. 1130-bis c.c. che - nel prevedere che questo “con­tiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condo­minio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve” - precisa che esso “si com­pone di un registro di contabi­lità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica espli­cativa della gestione con l’indica­zione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Come si vede, in sede di definizione del rendiconto non viene fatta alcuna menzione dello stato di riparti­zione delle spese tra i condomini.

Il riparto delle spese tra i condomini viene invece richiamato dal comma 1 dell’art. 63 disp. att. c.c., norma che prevede che l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente ese­cutivo per la riscossione dei contributi “in base allo stato di ripartizione approvato dall'assem­blea”.

Alla luce delle norme ora richiamate, emerge dunque che il rendiconto è il documento che riporta le risul­tanze delle operazioni compiute quale mandatario dall’amministratore nella gestione del condo­minio (v., in argomento, Cass. civ., sez. II, 17 gen­naio 2019, n. 1186: «costituendo il rendi­conto la principale fonte di prova di ogni rapporto di man­dato, a esso deve farsi essen­zialmente capo per ac­certare quanto l’amministratore abbia incassato e debba perciò re­stituire alla cessazio­ne dell’incarico, doven­dosi intendere l’obbligo di rendiconto comunque legitti­mamente adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attra­verso i ne­cessari do­cumenti giustificativi non soltanto delle somme incassate e dell’entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all’individuazione e al vaglio delle mo­dalità di esecuzione dell’incarico, onde stabi­lire se il suo operato si sia adeguato o meno a criteri di buona amministra­zione»), mentre il riparto delle spese è il documento che concerne la ripartizione tra i condomini delle somme che sono indicate quali spese in sede di resa di conto da parte dell’amministratore.

Va notato, poi, che il ruolo che rispetto a ciascuno di tali documenti hanno i soggetti interessati è del tutto distinto in relazione alla di­versa funzione dei documenti medesimi.

Quanto al rendiconto infatti - dal momento che la resa di conto è operazione di cui è protagonista ed autore l’amministratore in relazione al rapporto di mandato che lo lega al condominio; v., in questo senso, anche Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2020, n. 15702, la quale afferma che, atteso che il rendi­conto si collega al “contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’am­ministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati (es­sendo il mandatario che agisce in giudizio per il recupero delle spese e delle anticipazioni sopportate per l’esecuzione dell’incarico a dover fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fonda­mento, e cioè dell’esecuzione del negozio gestorio e dell’esborso effettuato in occa­sione di esso), mentre i condomini (e quindi il con­dominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le an­ticipazioni da lui effettuate - de­vono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore da ogni diminu­zione patrimoniale in pro­posito subita” - il ruolo dell’assemblea - e dunque dei condomini - è quello del soggetto nei cui confronti l’operazione viene compiuta e, dun­que, del soggetto destina­ta­rio di questa.

Di contro, l’operazione relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese esposte nel rendiconto fornito dall’amministratore è operazione della quale i condomini sono i protagonisti: l’amministra­tore potrà (come avviene normalmente in vista dell’assemblea convocata per l’esame del rendi­conto) formulare una proposta di riparto, ma il soggetto che ha il compito di decidere come ripar­tire tra i condòmini (in applica­zione delle regole fissate dalla legge e dal rego­la­mento del condomi­nio) le ri­sultanze del bilancio presentato dall’amministra­tore sarà solo ed esclusi­va­mente l’assem­blea.      

Guida all’approfondimento

Chiesi, Il contratto “tipico” di amministrazione di condominio, in Riv. giur. edil., 2021, I, 1220;

Scarpa, La natura complessa dell’amministratore di condominio, in Guida al diritto, 2019, 48, 10;

Scarpa, Amministrazione condominiale senza adeguato controllo giudiziale, in Guida al diritto, 2019, 48, 12;

Scalettaris, Alcune riflessioni sulla necessità della presenza dell’amministratore del condo­minio alla luce della riforma, in Arch. loc. e cond., 2014, 299;

Cirla, L’amministratore: un mandatario che deve gestire il condominio nel rispetto della legge, in Immo­b. & proprietà, 2013, 144.