I balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni per cui attenzione alla “scindibilità contabile” dei lavori sull’edificio
31 Marzo 2026
Conformi Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2025, n. 5528; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913 Massima In tema di condominio negli edifici, i balconi “aggettanti” non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso e, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Il caso La causa - giunta all’esame del Supremo Collegio - traeva origine da un’impugnazione, promossa da un condomino, avverso una delibera con cui l’assemblea aveva deliberato in ordine a materia per la quale, a suo dire, essa non aveva competenza, ossia decidendo l’esecuzione di lavori anche su immobili di proprietà esclusiva, e per aver ripartito la spesa inerente lavori relativi alle parti esclusive tra tutti i condomini in base a millesimi di proprietà, e non in base ai lavori privati richiesti ed effettivamente eseguiti in ciascuna singola unità immobiliare. Il Condominio resisteva alla domanda e chiedeva in via riconvenzionale la condanna dell’attore al pagamento di quote condominiali dovute in forza della delibera impugnata. Il Tribunale adìto respingeva l’impugnazione e accoglieva la domanda riconvenzionale spiegata dal Condominio. Avverso tale pronuncia, interponeva gravame il condomino. La Corte d’Appello accoglieva parzialmente il gravame, rideterminando l’importo dovuto dal condomino in una minor somma, ma affermava che l’esecuzione di opere su superfici parzialmente private non consentiva di eseguire, da un punto di vista operativo, una divisione, essendo, di fatto, “tra loro connesse ed indistinguibili”, per cui - alla luce dei rilievi del CTU - il primo giudice aveva correttamente affermato che le opere interessanti le parti private fossero necessarie per l’intero stabile e non potessero essere effettuate se non effettuando interventi anche su parti private. Avverso la pronuncia di secondo grado, il condomino proponeva quindi ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare se fosse fondata la doglianza del condomino impugnante, ad avviso del quale gli era stato erroneamente imposto l’obbligo di contribuire alle spese necessarie al rifacimento di parti (tra cui i balconi) di proprietà esclusiva di altri condomini, non derivando allo stesso alcuna utilità o beneficio, trattandosi di beni privati le cui spese di intervento non dovrebbero ricadere su tutti i partecipanti al condominio, a fronte del fatto che si era riconosciuto che i lavori di manutenzione straordinaria dell’intero edificio (resi necessari da difetti di costruzione) non avessero riguardato i terrazzi di esclusiva proprietà dell’allora appellante. Inoltre, si contestava la mancanza di motivazione circa l’asserita inscindibilità tecnica, ma soprattutto contabile dei lavori, privati e condominiali, laddove la statuizione impugnata aveva offerto una considerazione unitaria dei lavori, a fronte della possibilità di una “personalizzazione” degli stessi e dei relativi costi. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tali censure fondate. I primi due motivi del ricorso per cassazione vengono esaminati congiuntamente, in quanto entrambi censurano la pronuncia di appello - benché sotto i diversi profili della violazione di legge e nullità per mancanza di motivazione - nella parte in cui essa ha considerato “unitariamente” i lavori di rifacimento dell’immobile, senza distinguere tra parti private e parti comuni. Invero, secondo la costante giurisprudenza dei giudici di legittimità, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624). Da tale principio - ad avviso degli ermellini - la Corte d’Appello non aveva tratto le debite conseguenze in tema di riparto di spese e, dunque, sussisteva la violazione di legge, non potendosi addossare al Condominio le spese relative alla proprietà esclusiva. Nel caso in esame, inoltre, la Corte d’Appello si era soffermata sull’inscindibilità “tecnica” dei lavori, richiamando le osservazioni del CTU, ma - a fronte di uno specifico motivo di gravame, in cui si segnalava pure il computo, fatto dallo stesso ausiliario, delle superfici dei balconi e terrazzi privati - nulla aveva argomentato sulla possibilità o impossibilità di una scindibilità “contabile” dei relativi costi di riparazione. Una siffatta lacuna motivazionale - secondo i magistrati del Palazzaccio - non giustificava il c.d. minimo costituzionale, perché sull’impossibilità di operare una scissione contabile dei lavori non veniva speso alcun argomento, a fronte di una specifica doglianza formulata in tal senso dall’appellante. In conclusione, il massimo consesso decidente ritiene che sia necessario un nuovo esame da parte del giudice di rinvio, affinché, tenendo presente la specifica doglianza e le risultanze peritali (con particolare alle tabelle di divisione delle spese), venga data una risposta adeguata sulla possibilità di una scindibilità contabile dei costi. Osservazioni Dunque, si ribadisce l’orientamento - oramai granitico - dei giudici di legittimità, secondo i quali i balconi aggettanti, costituendo solo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Deve escludersi, quindi, che i balconi aggettanti fungano da copertura del piano inferiore, in quanto essi, dal punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poichè possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14756; Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000 n. 637). Pertanto, non avendo funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa un’utilità comune ai due piani, e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano; i balconi aggettanti (e le relative solette), costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; seppure si riconoscesse alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Peraltro, il diverso convincimento espresso dal Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987 n. 283; Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821), in realtà, si riferisce ai casi in cui i balconi sovrastanti svolgevano contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come può avvenire quando essi sono incassati nel corpo dell’edificio. Al riguardo, va ricordato che, anche nel caso dei soffitti, delle volte e dei solai, il legislatore ha ritenuto di introdurre un criterio legale di ripartizione delle relative spese di manutenzione con valore vincolante per i condomini; in particolare, l’art. 1125 c.c. recita: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”. Il criterio legale posto dal legislatore per tale tipo di spese comporta che le spese necessarie per la relativa manutenzione del bene de quo risultano suddivise in tre distinte categorie:
In queste tre distinte categorie, poi, la norma colloca specifiche tipologie di spese, e precisamente: 1) spettanti, in parti uguali, ai proprietari dei due piani sovrapposti: spese relative alla struttura del solaio; 2) spettanti, interamente, al proprietario del piano superiore: spese per il pavimento (rectius, per qualsiasi accessorio costruttivo posto superiormente alla struttura del solaio); 3) spettanti, interamente, al proprietario del piano inferiore: spese per l’intonaco, per la tinta e per la decorazione del soffitto (o, meglio, per qualsiasi accessorio costruttivo posto inferiormente alla struttura del solaio). L’art. 1125 c.c., nel porre il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione del solaio (dei soffitti, e delle volte), presuppone una ben determinata identificazione del bene: la norma, infatti, si riferisce a tutti quei manufatti che abbiano lo scopo di dividere due piani sovrapposti, essendo rilevante che il manufatto abbia la suddetta funzione di separazione dei piani; la funzione di separazione dei due piani sovrapposti fornisce, quindi, due distinte utilità: da un lato, il solaio funge da sostegno del piano superiore e, dall’altro, il medesimo solaio funge da copertura del piano inferiore. Accertato il presupposto della norma, è agevole individuarne la ratio giustificativa, che risiede nel distribuire le spese di manutenzione in maniera corrispondente alla funzione esercitata dal bene (utilitas), e, quindi, anche coinvolgendo i soggetti che delle suddette utilità fruiscono (tra l’altro, facendo corrispondere anche la quantità di utilità alla quota di ripartizione delle spese); in questo modo, si spiega la prescrizione della (vincolante) ripartizione in parti uguali tra i proprietari delle porzioni di piano “separate” dal solaio delle relative spese di manutenzione: in particolare, il solaio (o meglio, qualsiasi struttura destinata alla separazione di due piani sovrapposti) si presume comune ai proprietari di tali due piani. La conseguenza in termini giuridici (ma, anche, in termini operativi) è che non solo la ripartizione delle spese di manutenzione va fatta esclusivamente tra i suddetti soggetti, ma anche che qualsiasi decisione in ordine alla gestione del bene deve riguardare solo i due titolari, e non gli altri condomini (ad esempio, con riferimento all’apposizione di tende, di lampadari, di piante rampicanti, e quant’altro). Al fine di effettuare una valida ripartizione delle spese di manutenzione occorre, altresì, che la struttura di separazione tra le due porzioni di piano sovrapposte (vale a dire, il solaio) sia esattamente individuata; di converso, occorre anche che, dalla nozione di solaio, siano esclusi quei manufatti che, seppur simili, non possano essere a questo assimilati. A tale proposito, non va dimenticato che le analogie tra diverse situazioni di fatto vanno considerate esclusivamente dal punto di vista giuridico, e non fisico/materiale o architettonico: nell’edificio in condominio, infatti, accade sovente che beni con caratteristiche architettoniche pressochè identiche, subiscano un differente trattamento giuridico. La circostanza si spiega poiché il diritto valuta aspetti diversi (e, a volte, anche opposti) da quelli considerati dalle altre discipline (si pensi, in primo luogo, ai diritti/doveri collegati esclusivamente alla persona del titolare, e non alla natura o qualità del bene); da ciò deriva la necessità, per l’interprete e l’operatore pratico, di tener sempre presente il precipuo punto di vista giuridico e le conseguenze che da esso derivano. Premesso quanto sopra, a questo punto, vanno ben individuate quali sono le fattispecie contemplate dall’art. 1125 c.c., e quali, invece, quelle alle quali non si applica la relativa disciplina. Innanzitutto, la ripartizione prevista dall’art. 1125 c.c. si applica alla struttura di separazione tra due porzioni di piano sovrapposte, intendendosi, in particolare, tutti quegli elementi costruttivi che, inscindibilmente fusi tra loro, la compongono. La struttura di separazione considerata dalla norma, inoltre, è quella che è “compresa” da due piani sovrapposti: in altri termini, perchè sia ravvisabile un “solaio”, occorre che, al di sopra e al di sotto di esso, esistano due porzioni di piano. Tale condizione è stata ritenuta sussistente anche se le due porzioni di piano sovrapposte siano costituite dalla superficie/area di due balconi sovrapposti: anche in questo caso, a ben vedere, sono ravvisabili due proprietà distinte, pur se costituite dal mero “prolungamento” dei locali interni. In base ai medesimi principi, tuttavia, si giunge ad opposte conclusioni qualora si consideri il solaio del “balcone aggettante”: con tale denominazione, abbiamo visto che ci si riferisce soprattutto a quel balcone che sussiste autonomamente, in quanto si protende solitario oltre il muro perimetrale dell’edificio, senza che - nella parte sottostante ad esso - vi sia un ulteriore balcone, del quale il primo costituisce struttura di copertura. Nel caso del balcone aggettante, non esiste, quindi, alcuna proprietà esclusiva sottostante, e viene meno, conseguentemente, la condizione perchè si applichi l’art. 1125 c.c.: vale a dire, la presenza di due porzioni di piano sovrapposte divise da un solaio (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 24 dicembre 1994, n. 11155; Cass. civ., sez. II, 10 settembre 1986, n. 5541). In quest’ordine di concetti, si pone una recente pronuncia del Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 2 marzo 2015, n. 5528), secondo cui, in materia di condominio, i poteri dell'assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, solo quando tale invasione sia stata da essi specificamente accettata, o in riferimento ai singoli atti oppure mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini; pertanto, nell’àmbito dei lavori di ristrutturazione della facciata comune dell’edificio, i condomini, allorchè approvino un appalto che si occupa (anche) della manutenzione dei balconi, essendo questi materialmente inseriti nella stessa facciata, devono stare molto attenti perchè, stante che l'assemblea non può validamente assumere decisioni che riguardino beni di proprietà esclusiva, è valida la decisione che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è, invece, nulla se disponga, ad esempio, in ordine alla sostituzione della pavimentazione o della soletta dei balconi, le cui spese rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono. D’altronde, diverso discorso deve farsi per quanto riguarda i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di tali balconi, che si devono sempre considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pincini, Liti condominiali: a chi competono le spese di manutenzione e ristrutturazione dei balconi aggettanti, in www.filodiritto.com, 2016; Ciarla, Balcone “aggettante”: appartiene esclusivamente al titolare dell'immobile cui accede, in www.dirittoegiustizia.it, 2011; Zanframundo, Tenda agganciata alla soletta dei balconi “aggettanti”: tempi duri per i proprietari dell'appartamento sovrastante, in Il nuovo diritto, 2012, fasc. 12, 736; Cimatti, La natura giuridica dei balconi aggettanti, in Immob. & diritto, 2008, fasc. 1, 31; Santarsiere, Balconi aggettanti, proprietà privata delle pavimentazioni e condominiale degli elementi decorativi, in Arch. loc. e cond., 2006, 54. |
