La registrazione della proroga della locazione

In argomento, giova ricordare che in base all’art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Tuttavia, come precisato in giurisprudenza, tale disposizione si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusto criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass. civ., sez. VI, 17 settembre 2019, n. 23192; Cass. civ., sez. III, 28 dicembre 2016, n. 27169). In particolare, secondo il provvedimento di legittimità n. 23192/2019, la norma che impone la registrazione del contratto di affitto si applica soltanto a partire dalla sua entrata in vigore e non retroattivamente.

Questione diversa riguarda la proroga: come si vede, la norma richiede, a pena di nullità, la registrazione del contratto di locazione, che è cosa diversa dalla registrazione della proroga del contratto medesimo. Questa distinzione si ricava altresì dalla lettura dell'art. 17, comma 1, del d.P.R. n. 131/1986, il quale prevede che l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo; in particolare, al secondo capoverso, il Legislatore prevede che entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione (dal che si evince l'esistenza di un contratto già registrato) la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso.

Il successivo comma 1-bis (art. 17 del d.P.R. n. 131/1986), inoltre, prevede le sanzioni nei confronti di chi non ha provveduto secondo la disposizione precedente; difatti, chi non esegue, in tutto o in parte, il versamento relativo alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di cui al comma 1 è sanzionato ai sensi dell'art.13 del d.lgs. n. 471/1997 (oggi art. 14 del d.lgs. n. 173/2024).

Alla luce dell’apparato normativo in esame, nel periodo in considerazione, prima della l. n. 311/2004, il Legislatore ha previsto l’obbligo di registrazione della proroga nell’ipotesi di un contratto precedentemente “registrato”; lo stesso Legislatore, difatti, sanziona la registrazione della mancata proroga ma in riferimento alla disposizione precedente (contratto registrato).