Allaccio di nuove utenze domestiche per un appartamento risultante dal frazionamento di un’unità immobiliare
07 Aprile 2026
Conformi Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2023, n. 1337; Cass. civ., 23 marzo 2016, n. 5814 Massima In caso di delibera nulla, non rileva che la decisione sia stata richiesta e votata anche dal condomino attore, in quanto, da un lato, il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non è derogato dalle norme in tema di condominio e, dall'altro, la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere è propria della materia processuale, mentre è estranea alla materia sostanziale. Il caso La causa, giunta all’esame del Supremo Collegio, originava da un’impugnazione ex art. 1137 c.c., proposta da un condomino, avverso una delibera approvata dall’assemblea del suo Condominio, con il voto favorevole del medesimo attore. Nello specifico, la delibera aveva ad oggetto l’autorizzazione, richiesta da tale condomino, di potersi allacciare alle tubature del gas e delle altre utenze domestiche al servizio della nuova porzione immobiliare risultante dal frazionamento di un’originaria consistenza. L’attore aveva dedotto che il suo voto alla delibera fosse stato viziato da violenza, avendo gli altri condomini minacciato di non concedere l’autorizzazione all’allaccio del gas ove le unità immobiliari risultanti dal frazionamento fossero state tre, e non due soltanto; l’impugnazione della delibera sosteneva, altresì, che alcuna autorizzazione occorresse per allacciare i nuovi appartamenti alle utenze domestiche. L’adito Tribunale aveva “inammissibile” l’impugnazione, avendo lo stesso attore, appunto, espresso voto favorevole alla delibera de qua, né avendo il condomino impugnante interesse ad opporsi alla decisione di incaricare una commissione per esaminare il passaggio delle tubazioni. La Corte d’Appello, adita dal condomino, aveva respinto il gravame avanzato da quest’ultimo, limitando la propria motivazione ai seguenti rilievi:
Il condomino, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva quindi ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare, in via preliminare, se nel caso concreto sussisteva la legittimazione del Condominio al giudizio di impugnazione e se non fosse preclusivo ai fini del decidere il fatto che lo stesso condomino attore avesse dato voto favorevole alla delibera impugnata; nel merito, si doveva accertare se il condomino potesse by-passare la delibera autorizzatoria dell’assemblea e se l’eventuale delibera che aveva posto limitazioni all’allaccio delle nuove utenze domestiche fosse da considerarsi nulla. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso fondato. Innanzitutto, si è superata, “per una concorrente serie di ragioni”, l’eccezione preliminare con cui si sosteneva la carenza della maggioranza occorrente per l'autorizzazione alla lite ed alla costituzione in appello del Condominio riguardo alla delibera impugnata. In primo luogo, l'autorizzazione o la ratifica dell'assemblea per la costituzione in giudizio dell’amministratore di condominio sono necessarie per le sole cause che esorbitano dalle attribuzioni dello stesso amministratore, ex art. 1131, commi 2 e 3, c.c., e non per quelle che vi rientrano perché - come nella specie - attinenti all'esecuzione delle delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1130, n. 1), c.c. (v., tra le tante, Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2021, n. 11200). Inoltre, allorché l’amministratore sia stato comunque autorizzato dall’assemblea a promuovere o a resistere ad un’azione concernente le parti comuni dell’edificio, non può chiedersi al giudice della lite di accertare incidentalmente che la delibera autorizzativa non è stata approvata con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 4, c.c., in quanto una delibera adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge è annullabile e, quindi, ove non impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Sino a quando la delibera di autorizzazione alla lite annullabile non sia annullata - quale conseguenza dell’esercizio di un potere di parte e della necessaria pronuncia di una sentenza costitutiva - il giudice deve, dunque, ritenere legittimamente instaurato il contraddittorio, in quanto l’atto annullabile produce gli effetti di cui è capace finché non sia annullato e, ove sia decorso il termine per l’esercizio dell’azione di annullamento, esso resta definitivamente e automaticamente valido (Cass. civ., sez. II, 1° luglio 2014, n. 18003). Infine, il difetto di valida procura del condominio convenuto o, come nella specie, appellato, non incide sulla regolarità del contraddittorio, ma rileva unicamente ove la non rituale presenza del convenuto o dell’appellato nel processo abbia recato pregiudizio all'attore o all’appellante, ad esempio, per la condanna alle spese che l'attore o l’appellante non avrebbe subìto se il convenuto o l’appellato, contumace, non avesse partecipato al giudizio (v., per tutte, Cass. civ., 24 giugno 2022, n. 22958). Superata l’eccezione preliminare di cui sopra, si rammenta che la delibera impugnata - approvata dall’assemblea del Condominio con il voto favorevole del medesimo attore - aveva ad oggetto l’autorizzazione, richiesta da quest’ultimo, diretta ad allacciare nuove utenze domestiche al servizio della porzione immobiliare risultante dal frazionamento di una originaria consistenza. La Corte territoriale, confermando la decisione del Tribunale, aveva rigettato l’impugnazione ex art. 1137 c.c., ma, ad avviso degli ermellini, “la gravata sentenza non è conforme a diritto”. Invero, si richiama l’insegnamento per cui il condomino può dividere il suo appartamento in più unità immobiliari, ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, e sempre che tale facoltà non sia espressamente vietata da prescrizione di natura contrattuale dettata dal regolamento di condominio, o da diversa convenzione limitatrice dei diritti risultanti dall’atto di acquisto (Cass. civ., sez. II, 3 giugno 2019, n. 15109; Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2016, n. 13184) Se, dunque, dal frazionamento dell’appartamento originario discende l’esigenza di procedere all’allaccio di nuove utenze ad una rete di servizi, per la fruizione di impianti indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione degli immobili, adeguata all'evoluzione dei bisogni abitativi delle persone, non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che tale autorizzazione sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata. D’altronde, all’eventuale autorizzazione ad eseguire l’allaccio di nuove utenze, nondimeno concessa, negata o - come si assume nella specie - “condizionata” dall'assemblea, può attribuirsi altrimenti valore come riconoscimento, o meno, dell'inesistenza di correlati pregiudizi alla funzionalità degli impianti comuni (argomentando da Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2023, n. 1337). In particolare, i magistrati del Palazzaccio (Cass. civ., 17 ottobre 2007, n. 21832 del 2007) avevano rigettato il ricorso contro la sentenza di merito, la quale aveva annullato la delibera assembleare con cui il condominio aveva negato ad un condomino l'autorizzazione ad allacciare il proprio immobile alla rete idrica, fognante e telefonica. Osservazioni Interessa queste brevi note quel passaggio della sentenza in commento dove si precisa che, rientrando il punto di utenza nella parte di impianto dell’immobile condominiale estraneo alle parti comuni (art 1117, n. 3, c.c.) e ricompresa nell'àmbito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi ultimi, l’invocata “autorizzazione all’allaccio” non rientra tra i poteri dell'assemblea ex art. 1135 c.c., sicché è da considerarsi nulla la delibera che provveda al riguardo. Tale nullità - ad avviso dei giudici di legittimità - può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da chiunque vi abbia un interesse, concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera genera quanto al contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata, compreso - come appunto il caso di specie - il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2016, n. 5814; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626; Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946; Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1987, n. 4197). Non rileva in senso contrario - aggiunge il Supremo Collegio - che tale autorizzazione assembleare sia stata richiesta e, appunto, votata anche dal condomino attore, in quanto, da un lato, il principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non è derogato dalle norme in tema di condominio, e, dall'altro, la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere è propria della materia processuale, mentre è estranea alla materia sostanziale. Tali considerazioni offrono lo spunto per ricordare che il discrimen - di matrice pretoria - tra delibere nulle e delibere annullabili è stato, di recente, parzialmente rivisto dal supremo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un. 14 aprile 2021, n. 9839), secondo il quale, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c. - come modificato dall'art. 15 della l. n. 220/2012 - mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico (quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni”), contenuto illecito, ossia contrario alle norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. In buona sostanza, le Sezioni Unite, nei precedenti arresti, avevano avuto cura di tracciare il suddetto discrimen, nel senso che dovevano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), quelle con oggetto che non rientrava nella competenza dell'assemblea, quelle che incidevano sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, quelle comunque invalide in relazione all'oggetto, mentre dovevano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Nelle relative motivazioni, si individuava il criterio distintivo tra nullità e annullabilità nella contrapposizione tra “vizi di sostanza”, come tali afferenti al contenuto delle delibere, e “vizi di forma”, afferenti invece alle regole procedimentali per la formazione delle delibere assembleari: i primi ricorrevano quando le delibere presentavano un oggetto impossibile o illecito, mentre i secondi quando le delibere risultavano assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, ma pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c. Al riguardo, si ricordava che, nel condominio, la volontà collettiva si formava mediante il metodo collegiale, che assegnava ogni potere decisionale all'assemblea dei condomini, la quale deliberava secondo il principio maggioritario: la volontà della maggioranza, formatasi secondo le regole ed i criteri previsti dalla legge, era vincolante, infatti, per tutti i condomini, anche per quelli assenti o dissenzienti (art. 1137, comma 3, c.c.). La preoccupazione del legislatore di assicurare la certezza dei rapporti giuridici di un’entità così complessa, come il condominio degli edifici, spiegava perché la relativa disciplina normativa fosse improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle delibere dell'assemblea dei condomini, che erano efficaci ed esecutive finché non venissero rimosse dal giudice (art. 1137, comma 3, c.c.), e perché tale disciplina non contemplasse alcuna ipotesi di nullità delle delibere dell'assemblea condominiale, che avrebbe reso le medesime esposte in perpetuo all'azione di nullità, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi avesse interesse. La riforma della normativa condominiale (l. n. 220/2012) aveva, poi, accentuato il disfavore per le figure di nullità delle delibere assembleari: invero, il novellato art. 1137 c.c. configurava espressamente l'impugnazione delle suddette delibere come un’azione di “annullamento” - il testo originario non ne parlava espressamente - da proporre “contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. Il tenore amplissimo della disposizione non lasciava dubbi sull'intento del legislatore di ricondurre ogni forma di invalidità delle delibere assembleari, senza distinzioni, alla figura della “annullabilità” e di porre così a carico del singolo condomino l'onere - esigibile sul piano della diligenza - di verificare, una volta ricevuta comunicazione di una delibera dell'assemblea, la sussistenza di eventuali vizi della stessa e, in caso positivo, di impugnarla, chiedendone l'annullamento. Il tenore dell'art. 1137 c.c. non doveva, tuttavia, ingannare: esso non consentiva di ritenere che la categoria della nullità fosse interamente espunta dalla materia delle delibere dell'assemblea dei condomini, poiché esistevano categorie, nel mondo del diritto, che non erano monopolio del legislatore, ma scaturivano spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge, come, per esempio, con riferimento alle delibere dell'assemblea condominiale affette dai vizi più gravi. Si trattava, allora, di verificare in quali termini le fattispecie di nullità, previste dall'art. 1418 c.c. per il contratto, potessero valere per le delibere dell'assemblea del condominio ed in quali termini esse fossero compatibili con il carattere collegiale dell'assemblea e con il principio maggioritario, tenendo presente che l'àmbito in cui esse potevano operare era, comunque, circoscritto dalla disciplina posta dall'art. 1137 c.c.: in particolare, nel compiere tale verifica, doveva considerarsi che, con la disposizione del citato art. 1137 c.c., il legislatore - mosso dall'intento di favorire la sanatoria dei vizi ed il consolidamento degli effetti delle delibere dell'assemblea condominiale - aveva elevato la categoria della annullabilità a “regola generale” dell’invalidità delle delibere assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e dell’eccezionalità (ciò trovava conferma nel fatto che, con la citata riforma del 2013, sono state introdotte - agli artt. 1117-ter, comma 3, e 1129, comma 14, c.c. - alcune speciali fattispecie di nullità, in tema, rispettivamente, di modificazioni delle destinazioni d’uso e di nomina dell’amministratore di condominio). Orbene, tenendo presente le suesposte considerazioni, le Sezioni Unite si danno carico di ricercare lo spazio che, nella disciplina codicistica del condominio, residua per la categoria della “nullità” riguardo alle delibere dell'assemblea dei condomini. Innanzitutto, proprio considerando il fatto che la categoria dell’annullabilità è stata elevata dal legislatore a regola generale delle delibere assembleari viziate, è possibile cogliere l'inadeguatezza del criterio distintivo tra nullità e annullabilità fondato sulla mera contrapposizione tra “vizi di sostanza” e “vizi di forma”. Invero, l'art. 1137 c.c. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte “le delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale”, per cui sono annullabili non solo le delibere assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato. In proposito, le Sezioni Unite ritengono che la categoria giuridica della nullità, riguardo alle delibere dell'assemblea dei condomini, abbia un’estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo a quei vizi talmente radicali da privare la delibera di cittadinanza nel modo giuridico. In particolare, la delibera condominiale deve ritenersi affetta da nullità nei seguenti casi:
Al di fuori di tali ipotesi, deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della delibera, che può essere, quindi, fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'art. 1137 c.c. e unicamente dal condomino assente, dissenziente o astenuto. Scarpa, Utenze condominiali e fatturazione dei consumi, in Immob. & proprietà, 2015, 156; Gallucci, Condominio: frazionamento dell'unità immobiliare e diritto di partecipazione all'assemblea, in Dirittoegiustizia.it, 2010; Izzo, L'assemblea deve autorizzare l'amministratore a resistere in giudizio, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 5, 25; Fichera, Uso della cosa comune del singolo condomino e autorizzazione dell'assemblea, in Merito, 2004, fasc. 4, 19; Frigerio, Presunzione di comproprietà delle cose comuni e frazionamento catastale, in Nuova giur. civ. comm., 1991, I, 715; Vincenti, Comunione dell'impianto per il riscaldamento e locali di proprietà esclusiva privi di diramazione, in Giur. it., 1988, I, 2, 227. |
