Presupposti per la non decadenza dall’agevolazione prima casa in caso di vendita e riacquisto

Massima

La previsione per cui il contribuente che entro cinque anni dall'acquisto dell'immobile con i benefici prima casa lo trasferisca a titolo oneroso o gratuito conserva detti benefici se entro un anno dall'alienazione dello stesso proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale deve essere intesa nel senso che entro l'anno deve intervenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale ed il trasferimento della residenza in quell'immobile.

Il caso

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 6 marzo 2026, n. 5016, ha chiarito alcuni rilevanti profili in tema di agevolazione prima casa, con particolare riferimento ai presupposti di non decadenza in caso di vendita infraquinquennale e riacquisto entro un anno.

Nel caso di specie il contribuente aveva proposto ricorso per la cassazione della sentenza con cui la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado ne aveva rigettato l'appello.

I giudici di merito avevano confermato la legittimità dell'avviso di accertamento con il quale l'Ufficio aveva ripreso maggiore Iva, interessi e sanzioni, revocando l'aliquota agevolata "prima casa" del 4%, applicata sull'acquisto di un immobile non di lusso poi rivenduto prima del decorso di cinque anni dall'acquisto senza adibire a propria abitazione principale l'altro immobile acquistato entro l'anno dall'alienazione.

La CGT di II grado, dopo avere premesso che gli elementi necessari per mantenere il beneficio c.d. prima casa erano l'acquisto, entro un anno dall'alienazione, di una nuova abitazione e (con principio poi modificato dalla Cassazione) il trasferimento della residenza presso il nuovo immobile entro il termine finale, da individuarsi, in assenza di un termine legale, in quello triennale in analogia a quello previsto per l'accertamento, aveva ritenuto che tale termine valesse comunque «a condizione che il contribuente non venisse ad essere, in quel lasso di tempo, destinatario di avviso di liquidazione», avendo però, nella fattispecie, il contribuente trasferito la residenza nel nuovo immobile soltanto a seguito della notifica dell'avviso di liquidazione ed essendo poi peraltro anche risultato, dall'analisi del certificato storico di residenza, che il medesimo contribuente aveva poi nuovamente trasferito la propria residenza nell’abitazione nella quale era stato residente negli ultimi vent'anni.

La CGT aveva quindi ritenuto che lo stesso fosse decaduto dall'agevolazione "prima casa".

Secondo il ricorrente, invece, nella specie era stato rispettato nella destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale il termine triennale decorrente dall'acquisto, termine che non poteva ritenersi interrotto dalla notifica dell'avviso di liquidazione, pena la violazione del principio di "certezza del diritto" e di quello di "uguaglianza della legge".

La questione

In sostanza, la questione oggetto del giudizio atteneva all’applicazione del disposto dell'art. 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, che dispone che, in caso «di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto», il contribuente conserva detti benefici se (e solo se) «entro un anno dall'alienazione dell'immobile.... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

La Corte di Cassazione ha già peraltro in passato osservato che, con la disposizione citata, il legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni (di cui al comma 1, della stessa nota II bis, cit.), prevedendo «non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (cfr., Cass., 28 giugno 2018, n. 17148; Cass., 16 ottobre 2020, n. 22488; Cass., 27 febbraio 2020, n. 5353; Corte Cost., 13 febbraio 2009, n. 46).

La stessa Corte ha poi evidenziato che ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto) deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale, essendo insufficiente la mera intenzione di detta destinazione (cfr., Cass., 27 febbraio 2020, n. 5353; Cass., 30 dicembre 2019, n. 34572; Cass., 13 febbraio 2017, n. 3713; Cass., 8 luglio 2016, n. 13958; Cass., 28 giugno 2016, n. 13343; Cass., 30 aprile 2015, n. 8847; Cass. n. 24457 del 2022; Cass., 1 luglio 2022, n. 20957).

Le soluzioni giuridiche

Secondo la Suprema Corte la censura era infondata.

I giudici di legittimità evidenziano in ogni caso che, ai sensi dell'art. 384, ultimo comma, c.p.c. secondo cui non sono soggette a cassazione le sentenze erroneamente motivate in diritto quando il dispositivo sia conforme al diritto, la motivazione andava parzialmente corretta nei termini di seguito indicati.

Rileva la Cassazione che proprio perché si è in presenza di un'eccezione alla regola generale, la stessa deve essere letta ed interpretata in termini rigorosi, dovendosi statuire che entro l'anno debba avvenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale (cfr., Cass., n. 24457 del 8 agosto 2022), laddove, ed era un profilo che rilevava anche nella fattispecie in esame, il trasferimento della residenza deve avvenire proprio in quell'immobile (non essendo sufficiente, come a seguito del primo acquisto, che la residenza venga trasferita solo nel Comune in cui il bene è ubicato, e ciò al fine di impedire facili speculazioni). Il trasferimento della residenza, rileva ancora la Corte, è del resto strettamente connesso con la destinazione ad abitazione del secondo immobile acquistato, non potendosi, in una fattispecie eccezionale quale quella in esame, realizzarsi l'adibizione a propria abitazione principale senza che si realizzino entrambi i presupposti.

La (risalente) giurisprudenza della Corte, secondo la quale il termine di decadenza deve essere identificato con lo stesso termine (triennale) previsto per l'esercizio dei controlli (così Cass., 7 luglio 2000, n. 9149, Cass., 29 aprile 2009, n. 10011; Cass., 20 settembre 2006, n. 20376; Cass., 17 ottobre 2005, n. 20066; Cass., 10 settembre 2004, n. 18300) deve dunque ascriversi a quelle fattispecie agevolative rispetto alle quali, diversamente da quanto evidenziato in ordine alla fattispecie in esame, il legislatore “non” abbia fissato uno specifico termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio (cfr., Cass., 9 giugno 2021, n. 15983); lettura, questa che, a sua volta, si salda con il rilievo secondo il quale «i benefici fiscali sono naturaliter subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi» (Cass., 20 settembre 2006, n. 20376; Cass., 17 ottobre 2005, n. 20066; Cass., 28 marzo 2003, n. 4714; Cass., 25 gennaio 2000, n. 797).

La Cassazione ribadisce quindi il principio di diritto già affermato con l’Ordinanza n. 3704 del 13 febbraio 2025, in base al quale «il "dies a quo" della decorrenza del termine triennale di decadenza del potere dell'Ufficio di revoca dell'agevolazione va individuato nel giorno di scadenza dell'anno dall'alienazione del precedente immobile per il quale il contribuente ha goduto dei benefici prima casa, perché solo allo spirare di tale termine il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all'agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto».

Nel caso in esame, pertanto, era corretta la decisione del giudice di merito, che aveva ritenuto legittima la revoca dell'agevolazione prima casa, atteso che - posto che non era in discussione tra le parti l'acquisto entro un anno dalla vendita dell'immobile (acquistato con le agevolazioni) di una nuova proprietà immobiliare abitativa - l'effettivo trasferimento della residenza presso il nuovo immobile, con destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale (che, ad avviso della CGT, doveva avvenire nel «termine finale triennale, in analogia a quello previsto per l'accertamento» - statuizione questa da correggere nel senso già sopra precisato) non era avvenuto entro il termine annuale dall'alienazione del precedente immobile.

In tal senso andava quindi integrata la motivazione della sentenza impugnata, considerando il "dies a quo" di decorrenza del termine triennale di decadenza del potere dell'Ufficio di revoca dell'agevolazione coincidente con il giorno di scadenza dell'anno dall'alienazione del precedente immobile per il quale il contribuente aveva goduto dei benefici prima casa.

Osservazioni

A prescindere dallo specifico caso processuale, in termini più generali giova anche evidenziare quanto segue.

La linea interpretativa già adottata in passato, secondo cui non esisterebbe, per la fattispecie in esame, un termine per il trasferimento della residenza, se non quello "...entro termini ragionevoli...", come per esempio ritenuto da Cass. n. 28401/2013, con la conseguenza che, se un termine deve esistere, questo non potrebbe che essere che quello triennale collegato al potere accertativo dell'Amministrazione (cfr., Cass., n. 22944/2013) dalla registrazione del rogito della prima cessione, deve ormai essere considerata superata.

Come visto, il comma 4 della citata nota II-bis prevede la decadenza dal beneficio in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, a meno che il contribuente "entro un anno dall'alienazione dell'immobile” proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Un termine preciso quindi viene espressamente indicato, per cui il mantenimento del beneficio in caso di alienazione dell'immobile acquistato sottostà ad una condizione più restrittiva rispetto a quella prevista dal comma 1 della stessa norma, non essendo sufficiente che il contribuente dichiari di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato, ma, bensì, che entro l'anno dall'alienazione acquisti appunto altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La Corte Costituzionale, con l'Ordinanza n. 46 del 2009, ha peraltro affermato che, con il comma 4 della citata nota II-bis, il legislatore ha voluto disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, introducendo un'eccezione alla regola della decadenza dai benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma, laddove tale eccezione opera esclusivamente nel caso in cui appunto il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La disciplina dettata per il riacquisto dell'immobile trova del resto la propria ratio nel fine di favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale, in favore di coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, evitando però al contempo che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi realizzati attraverso la semplice integrazione dei requisiti necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto (cfr., Cass., 03/11/2023, n. 30527; Cass., n. 11221 del 2020; Cass., n. 30925 del 2019; Cass., n. 13343 del 2016; Cass., n. 8847 del 2015).

In tal senso la Cassazione ha peraltro già chiarito che l'art. 1, nota II-bis, n. 4, Parte I, Tabella allegata al Dpr. n. 131 cit. «letteralmente dispone nel senso che l'acquirente debba risiedere "anagraficamente" nella abitazione acquistata entro l'anno dalla vendita della precedente "prima casa" affermando che la differenza delle condizioni cui la legge subordina il riconoscimento del beneficio "prima casa", per il quale è sufficiente che il contribuente dichiari di "voler stabilire la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato", è giustificata dall'intenzione del legislatore di evitare che l'agevolazione vada a favorire, non l'acquisto di un bene primario costituzionalmente così elevato dall'art. 47 Cost., comma 2, bensì intenzioni speculative» (cfr., Cass. n. 30925 del 2019; n. 13343 del 2016).