La divisione ereditaria in caso di presenza di immobili abusivi

Massima

La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale". Con tale definizione deve intendersi un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali, nonché le divisioni ereditarie, elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, i contratti così come la divisone ereditaria che ricomprenda uno o più immobili abusivi sono validi a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Il caso

Una signora conveniva in giudizio i suoi germani per sentir dichiarare l’acquisto per intervenuta usucapione di due fondi che ricadevano nella comunione ereditaria dei genitori, chiedendo contestualmente anche l’apertura delle due successioni e lo scioglimento della suddetta comunione “mortis causa” relativamente agli altri beni.

Si costituivano in giudizio solo alcuni dei convenuti, i quali resistevano alla domanda principale di usucapione. Il Tribunale adito accoglieva, invece, quest’ultima domanda, dichiarando, poi, aperte le due controverse successioni, rimettendo la causa in istruttoria per le conseguenti operazioni e pronunce divisionali relativamente ai beni ancora ricadenti nella comunione ereditaria.

All’esito dei necessari accertamenti peritali il citato giudice, ravvisata l’indivisibilità dei beni residui (ferma rimanendo l’accertata usucapione di quello reclamato dall’attrice) appartenenti alla comunione ereditaria, li attribuiva in comune e per la quota di relativa spettanza ai convenuti, a carico dei quali veniva posto l’obbligo di versamento di un congruo conguaglio a vantaggio dell’attrice.

Decidendo sui distinti – e poi riuniti - gravami proposti dagli originari convenuti avverso la sentenza non definitiva - attinente all’accertata usucapione in favore dell’attrice – e su quella non definitiva da parte di quest’ultima, la Corte di appello accoglieva il primo per quanto di ragione riducendo l’oggetto immobiliare della riconosciuta usucapione ed, in senso parziale, anche il secondo, attribuendo alla medesima attrice una rimanente porzione rimasta inedificata, confermando nel resto la sentenza con riguardo alle altre attribuzioni disposte in sede divisionale, ancorché diminuendo l’ammontare del conguaglio da corrispondere a vantaggio dell’attrice.

Contro la sentenza di secondo grado formulava ricorso per cassazione quest’ultima (nella qualità di appellante avverso la sentenza definitiva) sulla base di cinque motivi, resistito dagli intimati con un congiunto controricorso. 

La questione

La questione centrale affrontata dalla Corte di cassazione nella pronuncia qui in commento ha riguardato – previo rigetto delle prime tre censure – l’oggetto del quarto motivo, con il quale era stata denunciata la violazione e falsa applicazione dell’art. 46, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, sostitutivo – con modificazione del relativo contenuto – dell’art. 17 l. n. 47/1985, nonché dell’art. 40, comma 2, della stessa legge (quest’ultimo riguardante gli abusi edilizi compiuti originariamente entro il 1° ottobre 1983), sul presupposto che la Corte di appello aveva ricompreso erroneamente nell’asse ereditario (e, quindi, nello scioglimento della relativa comunione) un immobile edificato su una determinata particella, malgrado fosse abusivo. 

Le soluzioni giuridiche

Con l’ordinanza in commento la Corte di cassazione ha accolto quest’ultimo motivo del ricorso, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui – sul presupposto che il citato art. 46  d.P.R. n. 380/2001, sanzionante con la nullità degli atti di trasferimento inter vivos degli immobili sprovvisti di titolo edilizio realizzati successivamente al 17 marzo 1985 si dovesse applicare anche alle divisioni ereditarie – aveva rilevato che la suddetta norma non fosse applicabile agli immobili privi di titolo edilizio nelle citate divisioni mortis causa non espressamente menzionati in essa, considerando, perciò, divisibile la particella con il sovrastante immobile abusivo con attribuzione ai germani dell’originaria attrice (salvo conguaglio).

La Corte di legittimità è pervenuta a tale soluzione – cassando con rinvio la sentenza impugnata - sulla scorta dell’applicazione dei principi sanciti dalle Sezioni unite con la sentenza n. 8230 del 2019, alla stregua della quale la divisibilità di un immobile (formante oggetto di un contratto come anche di una divisione ereditaria) – nel caso di specie oggetto di condono edilizio - è subordinata  alla verifica del dato formale dell’indicazione nel relativo atto del titolo edilizio, purché esistente e riferito effettivamente all’immobile costituentene oggetto, con esclusione  - ed è questo l’aspetto maggiormente qualificante - della rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo.  

Osservazioni

L’ordinanza in discorso, nell’occuparsi della fattispecie concreta sottoposta all’esame della Suprema Corte, ha avuto modo di occuparsi della vicenda in cui veniva in gioco l’accertamento o meno della divisibilità di un immobile abusivo ricadente in una comunione ereditaria, rispetto al quale era stata instaurata una procedura di condono edilizio, alla luce dei principi scaturenti dalla richiamata sentenza delle Sezioni unite (Cass. n. 8230/2019).  

Come ricordato nel provvedimento in esame, la Seconda Sezione civile - con ordinanza interlocutoria, n. 20061 depositata il 30 luglio 2018 – aveva disposto la trasmissione degli atti della causa al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite (sollecitazione poi accolta), avendo ravvisato un contrasto nella giurisprudenza di legittimità tra decisioni secondo cui la nullità di cui agli artt. 17e 40 l. n. 47 del 1985, e 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, avrebbe avuto natura formale in quanto derivante dalla mera assenza, nel contratto, delle dichiarazioni del venditore e decisioni che avevano valorizzato, per contro, la natura sostanziale della nullità in quanto derivante non soltanto dall’assenza delle menzioni nell’atto, ma anche dalla difformità tra il bene venduto e il progetto assentito.

A questo riguardo, la citata ordinanza interlocutoria, dopo avere ricostruito l’istituto della nullità c.d. urbanistica, analizzando il regime dell’invalidità prevista dalla l. n. 10 del 1977 (c.d. legge Bucalossi) e, prima ancora, dalla l. n. 765 del 1967 (c.d. “legge ponte”), evidenziandone la ratio di protezione dell’acquirente, più che di contrasto all'abusivismo, ebbe ad esaminare le modifiche introdotte con la l. n. 47 del 1985, nella quale la nullità è stata fatta discendere dall’omessa menzione, negli atti tra vivi di trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, degli estremi della concessione ad edificare (art. 17) o del condono edilizio o della domanda di condono edilizio con gli estremi dei prescritti versamenti (art. 40).

Con la ricordata pronuncia le Sezioni unite hanno, per l’appunto, risolto il contrasto in ordine alla natura delle c.d. nullità urbanistiche previste dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 e 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, reputata in alcune decisioni come formale, in quanto derivante dalla mera assenza, nel contratto, delle dichiarazioni del venditore, e in altre come sostanziale, in quanto derivante non soltanto dall’assenza delle menzioni nell’atto, ma anche dalla difformità tra il bene venduto e il progetto assentito.

A tal proposito è stato, perciò enunciato il principio di diritto secondo il quale la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

A sostegno di questa tesi, si è fatto ricorso, in linea con le indicazioni contenute nell’art. 12, comma 1, delle Preleggi, sia al dato letterale delle suddette norme, che connettono la nullità e l’impossibilità della stipula esclusivamente all’assenza di siffatta dichiarazione o allegazione ex art. 40, sia al dato teleologico, da individuarsi soltanto in esito all’esegesi del testo esaminando e non in funzione di finalità ispiratrici del complesso normativo in cui esso è inserito.

E’ stato poi evidenziato come l’intento perseguito dall’interpretazione sostanzialista, di supportare anche in ambito civilistico il disvalore espresso dall’ordinamento nei confronti del diffuso fenomeno dell’abusivismo edilizio, sia sconfessato dall’essere stata la nullità comminata soltanto con riguardo a specifici atti ad effetti reali inter vivos, con esclusione invece di quelli mortis causa, di quelli ad effetti obbligatori, di quelli riguardanti diritti reali di garanzia e di servitù e di quelli derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali, e come lo stesso istituto della conferma e l’atto aggiuntivo che la contiene presuppongano la sussistenza del titolo e della documentazione, senza implicare, altresì, l’effettiva corrispondenza al suo contenuto dell’edificio oggetto del negozio.

E’ stato, inoltre, chiarito che la sanzione in esame non possa essere sussunta nell’orbita della nullità c.d. virtuale di cui al comma 1 dell’art. 1418 c.c., la quale presupporrebbe l’esistenza di una norma imperativa e il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili, in quanto non riscontrata in seno al diritto positivo, e neppure nell’ambito della nullità di cui al comma 2, dell’art. 1418 c.c., per illiceità o impossibilità dell’oggetto o per illiceità della prestazione o della causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume, in considerazione sia dell’esclusione di alcune tipologie di atti (quelli sopra richiamati) dal suo ambito applicativo, sia dell’estraneità dell’illiceità dell’attività di produzione del bene contemplato nell’atto dall’oggetto e dalla causa della compravendita, costituiti rispettivamente dal trasferimento della proprietà della res e dallo scambio cosa contro prezzo.

Alla stregua di tali considerazioni, le Sezioni Unite di codesta Corte hanno, dunque, ritenuto che la nullità urbanistica costituisca una specifica declinazione del comma 3 dell’art. 1418 c.c., da definirsi come testuale in quanto volta a colpire gli atti in essa menzionati, e sia insuscettibile, in quanto tale, di applicazione estensiva o analogica, ma soggetta a stretta interpretazione, sebbene con la precisazione che il titolo menzionato nell’atto non soltanto debba realmente esistere, così come veridica deve essere la dichiarazione dell’alienante, ma debba altresì riferirsi all’immobile oggetto dell’atto. Ciò perché, ragionando diversamente, verrebbe svuotata di significato la previsione della conferma di cui agli artt. 46, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001, e art. 17, comma 4, e 40, comma 3, della l. n. 47 del 1985 (possibile soltanto in caso di omessa menzione non dipesa da insussistenza del titolo) e risulterebbe disattesa la stessa finalità perseguita dal legislatore di limitare le transazioni relative a immobili abusivi, ma anche perché verrebbe altrimenti vanificata la valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente propria della dichiarazione, richiedente la concreta riferibilità del titolo all’immobile oggetto dell’atto.

Si è, infine, esclusa la necessità di distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali del manufatto edificato, come richiesto nell’ordinanza di rimessione, in quanto irrilevante al fine di definire l’ambito della nullità del contratto, anche in considerazione della moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all’attività edilizia da eseguire e della conseguente indeterminatezza del sistema delle nullità, che verrebbe affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica difficilmente identificabili e sostanzialmente lasciate all’arbitrio dell’interprete.

Riferimenti

Cicero C., la menzione dei titoli urbanistici tra “nullità sostanziale” e “nullità formale”. (Nullità del contratto), in Giur. it., 2020, 2, 305 e ss.

Siniscalchi A.M., Né formale né sostanziale ma testuale. Che cosa cambia per la nullità “urbanistica” dopo le Sez. Unite 22 marzo 2019 n. 8230?  in Foro it., 2019, 9, I, 2795 e ss. 

Natoli C., La natura “testuale” della nullità urbanistica. (Compravendita), in Nuova giur. civ. comm., 2019, 4, 717 e ss.

Goione S., Regolarità urbanistica degli immobili: vecchie certezze e criticabili novità, in Contratti, 2016, 1, 28 e ss.