Scioglimento del condominio: non è necessario l’atto pubblico, basta la delibera a maggioranza

Nel caso in oggetto, la Corte d’Appello di Napoli affronta il tema dello scioglimento del condominio, ribadendo principi di rilievo per la prassi applicativa. La vicenda trae origine dall’azione promossa da due condomini volta a ottenere il riconoscimento dell’unicità di un complesso immobiliare, gestito separatamente dal 1986 in due edifici autonomi. Domanda respinta già in primo grado e definitivamente rigettata in appello.

Il Collegio conferma, in primo luogo, la piena validità della delibera assembleare che aveva disposto la scissione, chiarendo che l’art. 61 disp. att. c.c. costituisce norma speciale: lo scioglimento può essere deliberato a maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c., senza necessità di atto pubblico né trascrizione. La delibera, infatti, vincola tutti i condomini, anche successivi acquirenti.

Parimenti infondata è la censura relativa alla presenza di beni comuni indivisibili. Richiamando l’art. 62 disp. att. c.c., la Corte precisa che la permanenza in comune di alcuni impianti (centrale termica, fognature, rete idrica) non impedisce la scissione, purché sussista l’autonomia strutturale degli edifici.

Di particolare interesse il passaggio sul disconoscimento della copia del verbale assembleare. Ai sensi dell’art. 2719 c.c., la contestazione deve essere specifica e circostanziata: non sono sufficienti formule generiche. In difetto, la copia è utilizzabile, anche alla luce di elementi presuntivi quali la gestione separata protrattasi per decenni.

Infine, la pronuncia ribadisce la distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Non è consentito qualificare come nullità vizi che integrano mere ipotesi di annullabilità per eludere il termine decadenziale di trenta giorni ex art. 1137 c.c. Nel caso di specie, le censure risultano tardive e, pertanto, inammissibili.