L’opponibilità del contratto di locazione al nuovo acquirente
16 Aprile 2026
Massima Nel conflitto tra creditore assegnatario e terzo acquirente dell’immobile locato, in conformità al dettato dell’art. 1605 c.c., la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi - se non nei limiti del triennio, come prevede espressamente la stessa norma citata - al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. Il caso La controversia nasce dallo sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con il quale il locatore dopo avere acquistato la proprietà di un cespite immobiliare già locato ad uso abitativo, intima il rilascio dell’immobile chiedendone la liberazione e la condanna del conduttore al pagamento della somma dovuta a titolo di canoni di locazione non corrisposti. La questione La quaestio juris scrutinata dal Tribunale di Genova attiene, da un lato, alla dedotta inefficacia del contratto di locazione a non domino a suo tempo stipulato tra il precedente proprietario dell’immobile ed il conduttore, e, dall’altro lato, all’opponibilità o meno all’acquirente dell’immobile dell’ordinanza di assegnazione dei canoni disposta in favore del creditore pignoratizio. In particolare, la parte intimante sostiene che il contratto di locazione sarebbe inopponibile alla medesima in qualità di nuovo proprietario, con la conseguenza che quest’ultimo potrebbe pretendere il rilascio dell’immobile occupato senza titolo ed il risarcimento dei danni, quantificato nella misura del canone di locazione non percepito dal momento dell’acquisto della proprietà dell’immobile. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Genova rigetta la domanda avente ad oggetto l’intimato sfratto per morosità, rilevando, preliminarmente, che il conduttore occupa legittimamente l’immobile in forza di un contratto di locazione regolarmente registrato che, sebbene risulti stipulato da un soggetto che non era proprietario del bene, ciò nonostante, nessun contrasto è mai sorto tra la proprietà ed il soggetto che ha disposto dello stesso bene immobile. A ciò aggiungasi che la stessa proprietaria ha fatto proprio il contratto precedentemente stipulato a tale fine sollecitando via e-mail al conduttore il pagamento in proprio favore degli oneri condominiali, in tale modo, ratificando l’altrui operato, concernente la stipula del contratto di locazione, desumibile altresì dai solleciti di pagamento rivolti al conduttore da cui ha ricevuto nel corso degli anni il pagamento del canone. In ordine all’ulteriore questione riguardante l’opponibilità dell’ordinanza di assegnazione somme pronunciata ex art. 553 c.p.c., il Tribunale di Genova prende posizione sull’intervenuto conflitto tra creditore assegnatario e terzo acquirente dell’immobile locato riguardante l’efficacia di due diversi titoli di acquisto del diritto di credito, adottando la soluzione fondata sul criterio temporale, in forza del quale, in base al dettato dell’art. 1605 c.c. la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento, in tale ipotesi, restando salva, però, l’opponibilità della cessione non trascritta nei limiti del triennio. Osservazioni Nel caso di specie, il Tribunale era chiamato a stabilire quale dovesse essere la sorte di un contratto di locazione stipulato da un locatore che non era né proprietario dell'immobile locato, né titolare di altri diritti reali, né titolare di diritti personali di godimento su esso - c.d. locazione a non domino - e che di conseguenza non avrebbe teoricamente potuto garantire al conduttore il pacifico godimento della res. Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, la locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido perché non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l’art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell’oggetto da parte del locatore. L’indisponibilità sia giuridica che di fatto dell’immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l’invalidità, ma l’inefficacia del contratto di locazione, la quale, però, opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l’attuazione del rapporto obbligatorio. In particolare, la legittimazione consiste nel potere di un soggetto di disporre dell’oggetto del contratto, ragione per cui la mancanza di essa non comporta l’invalidità del contratto, perchè quest’ultimo non può ritenersi difforme dallo schema legale soltanto per essere stato stipulato da una persona non legittimata (Cass. civ., sez. III, 19 novembre 2013, n. 25911). Infatti, la locazione è definita dall'art. 1571 c.c. il contratto con il quale una parte si obbliga a fare godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Conseguentemente, premesso che, ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all’art. 1575 c.c., tale situazione è ciò che rileva, però, sul piano funzionale del contratto - quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento - non già della sua validità (Cass. civ., sez. VI, 5 giugno 2019, n. 15292). Infatti, l’unica eccezione a tale principio è rappresentata dall’ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico, come nel caso dell’usurpatore, ma a ben vedere, in tali casi l’invalidità del contratto deriverebbe dall’illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore. In realtà, il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l’inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l’immobile locato (Cass. civ., sez. II, 11 aprile 2006, n. 8411). Ciò significa che il difetto del potere dispositivo in capo al locatore non è di per sé sufficiente per ritenere il contratto stipulato a non domino non vincolante per le parti, tant’è che nel rapporto tra il locatore ed il conduttore il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l’ipotesi estrema già ricordata in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente. In punto opponibilità dell’ordinanza di assegnazione delle somme pronunciata ex art. 553 c.p.c., la Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 19 maggio 1979, n. 2871) ha affermato il principio secondo cui nel caso di pignoramento presso il conduttore - nella forma della espropriazione presso terzi - dei canoni di locazione da lui dovuti al locatore-debitore esecutato, la vendita dell'immobile locato da parte del debitore esecutato, e la successiva all'ordinanza di assegnazione del suddetto credito per canoni non ancora scaduti, è inopponibile all'assegnatario come causa estintiva degli effetti dell'assegnazione stessa. Come rilevato dallo stesso Tribunale nella pronuncia che si annota, trattasi di una fattispecie del tutto simile a quella scrutinata dal giudice ligure, riguardante la vendita dell’immobile in data posteriore a quella dell’ordinanza di assegnazione oggetto di un giudizio volto ad accertare se il trasferimento dell’immobile locato avesse determinato o meno il venire meno dell’obbligo per il conduttore di continuare a pagare i canoni fino alla concorrenza del credito vantato dal creditore pignoratizio nei confronti del locatore. Quid juris allora se la vendita dell’immobile locato costituisca o no una causa estintiva degli effetti dell’assegnazione dei canoni non ancora scaduti dovuti dal terzo conduttore - debitor debitoris - al locatore debitore diretto come corrispettivo della locazione? Su tale punto, la soluzione adottata dal Tribunale si colloca nel solco tracciato dall’art. 1605 c.c. ai sensi del quale, la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. In tale ottica, il Tribunale giunge così al rigetto della domanda proposta poiché, secondo l’art. 2643, n. 9), c.c., occorre guardare alla trascrizione di atti e sentenze da cui risulti la liberazione o cessione di pigioni o fitti non ancora scaduti, tanto più che, nella fattispecie scrutinata, appariva evidente come l’ordinanza con la quale ex art. 553 c.p.c. era stata disposta l’assegnazione dei crediti futuri non era conoscibile dall’acquirente, come del resto non lo era lo stesso contratto di locazione in quanto concluso tra un soggetto diverso dall’effettivo proprietario, fermo restando che lo stesso rapporto negoziale non risultava comunque trascritto e dunque, legittimamente opponibile erga omnes. Cagliari, L'inopponibilità della locazione dell'immobile pignorato, in Riv. esec. forz., 2023, 93; Bellante, Locazione di immobile pignorato e pagamento dei canoni al debitore esecutato, in Corr. giur., 2018, 1385; La Rocca, Questioni in tema di esecuzione civile ed opponibilità del contratto di locazione, in Il dir. fall. e soc. comm., 2004, II, 302; Castellazzi, Opponibilità della locazione di immobile ad uso abitativo all'aggiudicatario di bene venduto ad asta giudiziaria alla luce della legge n. 431/98, in Arch. loc. e cond., 2001, 211; Colonna, Osservazioni in tema di data certa ed opponibilità della durata della locazione all'acquirente dell'immobile locato, in Giur. it., 1996, 551; De Tilla, Sulla posizione sostanziale e processuale dell'acquirente dell'immobile locato, in Giust. civ., 1991, I, 2092. |
