Mancato rilascio dell’immobile in comodato senza determinazione di durata

La riforma Cartabia (d.lgs. n. 149/2022) ha inciso in maniera importante sul processo civile. Successivamente, con c.d. “correttivo Cartabia” (d.lgs. n. 164/2024), il Legislatore ha risolto alcune difficoltà applicative.

Premesso ciò, la vera novità della riforma è stata la modifica dell'art. 657 c.c., estendendo così la procedura di sfratto all'affitto d'azienda e al comodato d'uso. Tuttavia, su quest’ultimo aspetto, il Legislatore ha inserito la parola "comodato" in modo generico, senza alcuna limitazione, mentre ove si volesse interpretare in modo restrittivo tale riforma, ben avrebbe potuto il Legislatore inserire la locuzione comodato con termine di scadenza. In merito alla presente criticità, secondo i primi provvedimenti, nei contratti senza la scadenza, i giudici hanno ritenuto che quella seguita nella formulazione della norma del decreto delegato è modalità davvero imprecisa e superficiale tramite il generico richiamo alla finita locazione, sicché pare debba comunque ritenersi che l'applicabilità dello strumento della licenza e dello sfratto per la scadenza del contratto non possa comunque essere limitata; difatti, non vi è alcuna ratio legis logica nel limitare la portata della riforma solo ai contratti di comodato con indicazione del termine di scadenza, sfavorendo, in modo incomprensibile i contratti di comodato precario, ad nutum, senza la previsione di alcun termine di scadenza e, di conseguenza, è ammissibile lo speciale procedimento azionato anche nell'ipotesi di comodato senza l'indicazione di un termine di scadenza (Trib. Milano 25 ottobre 2023 n. 8325; Trib. Roma 23 maggio 2023). Difatti, anche laddove il contratto non contenga la pattuizione di un termine espresso, la procedura accelerata per il rilascio di immobili di cui all'art. 657 c.p.c., può essere utilizzata anche nei casi di comodato precario di beni immobili disciplinati dall'art. 1810 c.c. (App. Brescia, sez. III, 30 ottobre 2024, n. 991).

In conclusione, secondo i provvedimenti in esame, è applicabile la procedura di cui all'art. 657 c.p.c. in materia di comodato precario in quanto la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguente successiva possibilità di fare ricorso in caso di mancata restituzione del bene in oggetto, in quanto la condizione di risolubilità ad libitum è espressamente prevista dall'art. 1810 c.c. (Trib. Vicenza 25 settembre 2025, n. 1350).