Non sempre sono illegittime le clausole contrattuali che prevedono un esborso una tantum a carico del conduttore

Massima

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, la previsione di un esborso forfettariamente predeterminato e non destinato a protrarsi per tutta la durata del contratto, ove volta a compensare una prestazione individuata a carico del locatore, deve ritenersi legittima, ponendosi in rapporto di corrispettività con il godimento dei locali e la maggiore appetibilità degli stessi da parte dell'utenza.

Il caso

La causa - giunta all’esame del Supremo Collegio - originava da uno sfratto per morosità intimato dal locatore al conduttore in relazione ad un immobile, ubicato all’interno di una stazione ferroviaria e destinato all’attività di rivendita tabacchi e altri articoli, ponendo a fondamento della predetta intimazione il mancato pagamento di canoni e oneri accessori.

Il conduttore si opponeva, deducendo, da un lato, la non gravità dell’inadempimento consistente nel mancato pagamento dei canoni durante il periodo di emergenza sanitaria COVID, dovendosi considerare l’incidenza delle misure restrittive (della circolazione delle persone e del commercio) sull’attività svolta nell’immobile locato, e, dall’altro, l’esistenza di controcrediti per riparazioni e per l’esecuzione di opere sull’immobile, lamentando, allo stesso tempo, la violazione, da parte del locatore, dei c.d. obblighi di protezione dei legittimi interessi del conduttore.

Con ordinanza ex art. 665 c.p.c., l’adìto Tribunale ordinava il rilascio dell’immobile e il mutamento del rito.

Il locatore proponeva separato ricorso monitorio per il pagamento dei canoni e degli oneri accessori nella misura indicata all’interno del procedimento speciale di sfratto; il Tribunale emetteva decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a cui proponeva opposizione il conduttore per i medesimi motivi già posti a fondamento dell’opposizione allo sfratto.

La causa di opposizione a decreto ingiuntivo veniva riunita a quella pendente per effetto della conversione del rito sull’intimazione di sfratto.

Il conduttore, operato un riconteggio delle partite di dare e avere, sosteneva di essere a credito di una data somma nei confronti del locatore, e chiedeva, pertanto, previo accertamento della nullità delle clausole contrattuali censurate, respingersi le domande di risoluzione del contratto e di pagamento canoni, riservandosi di proporre in separato giudizio le domande restitutorie e chiedendo, peraltro, il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni e da distacco degli infissi nell’immobile locato.

Si costituiva il locatore, sostenendo che l’art. 11 della l. n. 25/1986 si riferiva al canone esigibile per la sola rivendita di tabacchi, con possibilità, dunque, per le parti di determinare liberamente il canone tenuto conto degli ulteriori beni venduti nell’immobile locato; assumeva, altresì, la legittimità delle ulteriori pretese economiche avanzate, fondate su clausole contrattuali relative ad oneri accessori per spese di cui il conduttore aveva in effetti beneficiato.

Il Tribunale accoglieva ex art. 1464 c.c. la domanda della conduttrice di riduzione del canone per il periodo di emergenza sanitaria, per cui, previa compensazione dei rispettivi crediti e debiti tra le parti, revocava il decreto ingiuntivo e condannava il conduttore al pagamento della differenza in favore del locatore; dichiarava risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione inter partes avente ad oggetto l’immobile ubicato nella stazione e, per l’effetto, confermava l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; rigettava, in particolare, le domande del conduttore di accertamento della nullità delle clausole contrattuali relative ai criteri di determinazione del canone e agli oneri accessori di cui all’art. 5.

Avverso la suddetta sentenza, promuoveva appello il conduttore, censurando - per quel che qui maggiormente rileva - la statuizione con cui il primo giudice aveva ritenuto legittimo l’art. 5 del contratto di locazione, che prevedeva il rimborso di € 60.000,00, da parte del conduttore, per i costi «direttamente sostenuti o da sostenere, da parte del locatore, per la realizzazione delle opere di ristrutturazione e riqualificazione interne al complesso di stazione».

La Corte d’Appello rigettava l’impugnazione, per cui il conduttore proponeva ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, nel caso di specie, con riferimento all’art. 5 del contratto di locazione, fosse stato violato o meno l’art. 79 della l. n. 392/1978, stante l’asserita assenza di sinallagmaticità tra l’esecuzione dei lavori nel complesso di stazione ed il beneficio ricavato dal conduttore, non condividendo, in particolare, l’affermazione della Corte territoriale secondo cui si tratterebbe del corrispettivo una tantum di € 60.000,00 fondato su di «un evidente interesse comune delle parti ad addivenire a tale riqualificazione», laddove, in realtà, tale interesse del conduttore alla manutenzione straordinaria degli apparati ferroviari della stazione non sussisterebbe rispetto alla messa a norma degli impianti riguardanti aree della stazione non collegabili al godimento effettivo dell’immobile occupato dallo stesso conduttore.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondate le doglianze del conduttore.

Invero, l’art. 5 del contratto di locazione prevedeva che il conduttore si impegnasse a corrispondere al locatore la somma di € 60.000,00, a titolo di parziale rimborso degli investimenti direttamente sostenuti o da sostenere, da parte del locatore, per la realizzazione delle opere di ristrutturazione e riqualificazione interne al complesso di stazione.

Come rilevato dal giudice distrettuale, gli esborsi previsti dalla clausola 5 sono, innanzitutto perfettamente determinati nel loro ammontare (importo totale e periodicità di pagamento), e, in secondo luogo, sono correlati ad una prestazione del locatore esattamente individuata nel contratto (le opere di ristrutturazione e riqualificazione interne al complesso di stazione).

Ad avviso degli ermellini, pertanto, deve ritenersi legittima la previsione di oneri predeterminati in misura anche forfettaria che siano sinallagmatici rispetto a prestazioni “secondarie” del contratto previste a carico del locatore.

La previsione di un esborso predeterminato forfettariamente nel suo esatto ammontare e non destinato a protrarsi per tutta la durata della locazione, ove volto a compensare una prestazione individuata a carico del locatore - nella specie, le opere di ristrutturazione e riqualificazione interne al complesso di stazione - deve ritenersi legittima, ponendosi in rapporto di corrispettività con il godimento dei locali e la maggiore appetibilità degli stessi da parte dell’utenza.

Trattasi, infatti, di oneri determinati ex ante e previsti in vincolo di sinallagmaticità nel contesto dell’intero regime contrattuale e la causa del corrispettivo una tantum risiede nell’interesse comune dei contraenti alla riqualificazione della stazione ferroviaria ove è ubicata l’unità immobiliare da concedere in locazione.

Sussiste, dunque, un evidente interesse comune delle parti ad addivenire alla riqualificazione della stazione ferroviaria, interesse che, per il locatore, risiede nella valorizzazione del proprio patrimonio e, per il conduttore, nelle maggiori opportunità di commercio che offre un locale posto all’interno di una stazione ove è piacevole intrattenersi, e, quindi, incide sul valore locativo dell’immobile, sebbene per effetto anche di opere future eseguende dalla parte del locatore.

Ciò esclude - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - l’ipotesi di indebito vantaggio posto a carico del conduttore, in violazione dell’art. 79 della l. n. 392/1978.

Osservazioni

La decisione in commento offre lo spunto per ricordare che la disciplina dei patti contrari alla legge nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione è contenuta nell’art. 79 della l. n. 392/1978, disposizione, questa, che è stata abrogata dall’art. 14, comma 4, della l. n. 431/1998 “limitatamente alle locazioni abitative” (ora regolamentate dall’art. 13 della predetta legge).

In particolare, il comma 1 dell’art. 79 dispone la nullità delle pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto, oppure ad attribuire al locatore un canone maggiore a quello pattuito o “altri vantaggi” in contrasto con le disposizioni della medesima legge.

La ratio di tale disposto è da rinvenirsi nel favor conductoris, con l’evidente fine di impedire che l’eventuale conduttore, tradizionalmente considerato il partner contrattuale più debole, si determini ad accettare condizioni lesive dei propri diritti pur di assicurarsi il godimento dell'immobile.

A ben vedere, l’art. 79 contiene una regola di inderogabilità a senso unico, in quanto non sono compresi nel divieto tutti i patti contrari alle disposizioni della l. n. 392/1978: le clausole difformi dalla previsione legale sono valide se favorevoli al conduttore, atteso che, pur non ottemperando a specifiche norme, non arrecano alcun ingiusto vantaggio al locatore a danno del conduttore, mentre sono nulle se favorevoli al locatore.

Si è precisato, però, che, perché si abbia nullità di una clausola del contratto di locazione, in base al disposto del citato art. 79, non è sufficiente che essa attribuisca un qualche vantaggio al locatore, ma è necessario che gli attribuisca un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge medesima (Cass. civ., sez. III, 7 dicembre 2005, n. 27004; Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1995, n. 4843).

In quest’ottica, si è ulteriormente puntualizzato che l'art. 79 esclude la validità - non di qualsivoglia accordo vantaggioso per il locatore, bensì - solo di quei patti che preventivamente eludono diritti attribuiti al conduttore da norme inderogabili (Cass. civ., sez. III, 23 febbraio 1995, n. 2069).

Comunque, la previsione di inderogabilità comporta l’integrazione sostitutiva della disciplina legale imperativa ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli artt. 1339 e 1419 c.c., con la conseguenza che la clausola in violazione della previsione legale viene ricondotta al paradigma previsto ex lege, lasciando sussistere il rapporto contrattuale.

La giurisprudenza è, infatti, costante nel ritenere che la clausola difforme dalla previsione legale viene sostituita di diritto ex art. 1339 c.c., con automatica eterointegrazione del contratto ai sensi dell'art. 1419 c.c., con la conseguenza che la nullità della singola clausola del contratto di locazione non importa la nullità dell'intero contratto ai sensi dell’art. 1419, comma 1, c.c., restando questa esclusa a norma del comma 2 della stessa norma (v., tra le tante, Cass. civ., sez. III, 3 settembre 2019, n. 21965; Cass. civ., sez. III, 21 novembre 2014, n. 24843; Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2005, n. 19156; Cass. civ., sez. III, 26 settembre 1997, n. 9464).

Per quanto riguarda la tematica oggetto dell’ordinanza in commento, mette punto rammentare che, nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, tutta la disciplina imperativa del contratto è permeata intorno al principio della libera determinazione del canone, sicché, in questa prospettiva, occorre analizzare la validità o meno, in rapporto all’art. 79, delle singole clausole.

Occorre evidenziare che l’art. 79, con norma ritenuta di chiusura, stabilisce, altresì, la nullità di quelle pattuizioni che sono comunque dirette «ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».

La generica formulazione della norma ha voluto ricomprendere qualsiasi ipotesi, di variazione anche solo formale, della disciplina del contratto così come configurata dalla l. n. 392/1978 e diretta ad attribuire un vantaggio, anche non economico, al locatore.

In quest’ordine di concetti, i giudici di legittimità hanno ritenuto la nullità di quelle clausole che prevedono il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, prive di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale (Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2023, n. 368; Cass. civ., sez. III, 16 ottobre 2008, n. 25274; Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 2004, n. 23638; Cass. civ., sez. III, 9 ottobre 1996, n. 8815).

Pertanto, si afferma la nullità di tutte quelle clausole contrattuali che, non trovando una giustificazione nel sinallagma contrattuale e, pur senza prevedere in modo palese un canone superiore a quello inizialmente concordato e, quindi, senza contrastare con alcuna delle norme della l. n. 392/1978, si risolvono in un aggravio economico per il conduttore.

Di contro, è stata ritenuta legittima, quale espressione di autonomia contrattuale, la clausola con la quale venga pattuito un canone locativo costituito in parte da una somma di denaro e per altra parte dall'esborso di somme determinate per ristrutturazione e restauro dell'immobile locato (Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 1999, n. 1683).

Parimenti, non altera di per sé l'equilibrio contrattuale, in modo da configurare un’elusione dell'art. 79, la previsione pattizia che ponga a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l'esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell'immobile locato, laddove l'obbligazione di pagamento, nel rispetto dell'art. 32, sia determinata tenuto conto dell'altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della l. n. 392/1978, la determinazione del canone è libera e, dall'altro, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l'art. 1587 c.c. un ostacolo all'autonomia contrattuale nell'inserimento di altre obbligazioni di natura “principale” nell'unico contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2010, n. 13245).

E’ stata, inoltre, ritenuta valida la transazione con cui le parti di un contratto di locazione definiscono la lite tra loro pendente relativa all'ammontare del canone e alla durata del rapporto, convenendo una differente scadenza per il rilascio dell'immobile e un diverso maggiore corrispettivo per il suo godimento; si precisa che la transazione così conclusa, rimanendo irrilevanti i motivi e gli interessi sottesi al raggiungimento di tale accordo sopravvenuto, non è nulla per contrarietà al disposto dell'art. 79, poiché tale norma, volta ad evitare l'elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano già sorti (Cass. civ., sez. III, 17 maggio 2010, n. 11947; Cass. civ., sez. III, 9 novembre 2006, n. 23010).

Più di recente, la Cassazione ha confermato la decisione di merito, la quale aveva ritenuto che non costituisse un “altro vantaggio” - sanzionato con la predetta nullità - la pattuizione con cui, in sede di conclusione di una sublocazione avente ad oggetto l'edicola di una stazione ferroviaria, la subconduttrice si era obbligata ad estinguere le passività facenti capo al proprio coniuge, trovando così giustificazione nel meccanismo causale dell'art. 1272 c.c. (Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 2014, n. 4985).

Guida all’approfondimento

Petrelli, Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, a cura di Celeste e Petrelli, Milano, 2023, 350;

Di Marzio, Commento all’art. 79 della legge n. 392/1978, in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 744;

Tiscornia, La rivendicazione delle somme dichiarate illegittimamente maggiorate in tempo di equo canone: disciplina, con una qualche confusione, ex art. 79 della l. n. 392/1978, in Arch. loc. e cond., 2008, 59;

Cuffaro, Patti contrari alla legge (contratto di locazione e nullità speciali), in Riv. dir. civ., 1999, I, 466;

Carrato, Ancora sulla sfera di operatività e sui presupposti di applicabilità dell'art. 79 della l. n. 392/1978, in Rass. loc. e cond. 1997, 157;

Izzo, Libera determinazione del canone di locazione e nullità delle clausole di “buona entrata”, di doppio aggiornamento o di corresponsione anticipata dell'intero corrispettivo, in Giust. civ., 1996, 3147;

De Tilla, Sulla nullità della clausola che accolla al conduttore la ordinaria manutenzione, in Giust. civ., 1993, I, 1230.