Uso della piscina e del campo da tennis condominiali: sì a turni, no alle esclusioni

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare con cui era stato approvato un regolamento volto a organizzare l’uso delle strutture comuni. In particolare, il campo da tennis veniva assegnato mediante turni settimanali proporzionati ai millesimi di proprietà, mentre per la piscina era previsto un numero di ospiti variabile in funzione delle quote possedute.

I condomini ricorrenti lamentavano la violazione dell’art. 1102 c.c., ritenendo che il criterio millesimale potesse rilevare esclusivamente nella ripartizione delle spese e non nella regolazione dell’uso dei beni comuni. A loro avviso, il sistema introdotto determinava una compressione del diritto al pari godimento.

La Suprema Corte ha respinto tali censure, ribadendo un orientamento consolidato: il principio del “pari uso” non implica una fruizione identica e simultanea del bene comune. Ciascun partecipante può trarne anche un’utilità più intensa, purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri di farne uso.

In questa prospettiva, l’adozione di criteri organizzativi basati sui millesimi è ritenuta legittima, in quanto espressione del potere dell’assemblea di regolamentare l’uso delle parti comuni. Il limite invalicabile resta quello della non esclusione: le regole non devono tradursi in un sostanziale svuotamento del diritto degli altri condomini.

La pronuncia evidenza quindi l’equilibrio tra discrezionalità assembleare ed esigenze di tutela individuale, offrendo un parametro operativo per la gestione di servizi condominiali sempre più complessi.