I principi contabili del rendiconto condominiale: struttura legale, intellegibilità e invalidità della delibera
23 Aprile 2026
Massima Il rendiconto condominiale, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., deve essere redatto secondo un sistema misto cassa-competenza, e comporsi del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione; la mancanza o l’incompletezza di tali elementi, quando impedisca la verifica chiara e immediata della situazione patrimoniale e finanziaria del condominio, comporta l’annullabilità della delibera di approvazione ex art. 1137 c.c. Il caso Le ricorrenti, proprietarie di unità immobiliari site nel condominio convenuto, impugnavano le deliberazioni adottate dall’assemblea del 3 febbraio 2024, con le quali erano stati approvati i rendiconti relativi agli esercizi 2021 e 2022, oltre ad altre decisioni inerenti alla gestione. Con riferimento ai bilanci, le attrici lamentavano la non conformità della documentazione contabile alla disciplina dell’art. 1130-bis c.c., deducendo la mancanza del registro di contabilità, l’assenza di una compiuta rappresentazione dei saldi dei conti correnti e l’inidoneità della nota esplicativa a chiarire criteri di redazione, fondi e riserve. Secondo la prospettazione attorea, la complessiva documentazione sottoposta all’assemblea non consentiva una verifica immediata e trasparente della gestione, né permetteva ai condomini di comprendere la reale situazione patrimoniale del condominio. Il resistente Condominio si costituiva tardivamente, sostenendo che il rendiconto non è soggetto alle formalità proprie del bilancio societario e che la documentazione prodotta fosse comunque sufficiente a garantire la trasparenza della gestione. Il Tribunale, esaminata la documentazione, accoglieva il motivo di impugnazione relativo ai rendiconti 2021 e 2022, ritenendo che la carenza strutturale degli stessi li rendesse non conformi ai requisiti di legge e, pertanto, annullava la delibera nella parte relativa alla loro approvazione. La questione La pronuncia affronta un tema ormai centrale nel diritto condominiale successivo alla riforma del 2012, ovvero la natura del rendiconto ed i criteri contabili che ne presidiano la validità. La questione non si esaurisce nella mera verifica formale della presenza dei documenti indicati dall’art. 1130-bis c.c., ma investe la funzione informativa del rendiconto e il rapporto tra chiarezza contabile e diritto del condomino ad esprimere un voto consapevole in assemblea. In particolare, si tratta di stabilire se il rendiconto possa ancora essere redatto secondo un criterio esclusivamente finanziario di cassa, limitato alla registrazione delle entrate e delle uscite effettivamente intervenute nell’anno, oppure se debba incorporare anche la dimensione economica della gestione, con rappresentazione degli impegni maturati e delle obbligazioni ancora pendenti. La recente giurisprudenza di legittimità ha fornito indicazioni decisive in tal senso, ribadendo che il rendiconto deve consentire una conoscenza concreta dei reali elementi contabili della gestione (v. Cass. n. 28257/2023) e chiarendo definitivamente che, alla luce della riforma, il sistema contabile condominiale non può più essere ridotto ad una logica meramente finanziaria, ma deve esprimere una sintesi tra rendiconto economico e rendiconto finanziario (v. Cass. n. 25446/2025). In questo quadro, la verifica giudiziale non si arresta alla constatazione della mancanza formale di un documento, ma richiede di accertare se la documentazione complessivamente presentata all’assemblea sia idonea a rappresentare in modo chiaro, corretto e intellegibile la situazione patrimoniale e gestionale dell’ente. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Napoli, con la sentenza in commento, ricostruisce il sistema normativo distinguendo tra l’art. 1130 c.c., che individua gli obblighi generali dell’amministratore, e l’art. 1130-bis c.c., che disciplina in modo analitico la struttura del rendiconto. Quest’ultimo, secondo la lettera della norma, si compone del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione. Non si tratta di un’elencazione meramente formale, bensì della definizione di una struttura legale destinata a garantire la trasparenza della gestione e la possibilità di verifica immediata da parte dei partecipanti. Il giudice richiama l’insegnamento della Cassazione, secondo cui il registro di contabilità deve documentare in ordine cronologico i movimenti in entrata e in uscita, mentre il riepilogo finanziario deve rappresentare la consistenza patrimoniale del condominio, dando conto di crediti, debiti, fondi e riserve. La nota sintetica esplicativa, infine, deve illustrare i criteri di redazione, i rapporti in corso e le questioni pendenti, così da rendere comprensibile la gestione nel suo complesso. Particolare rilievo assume il principio, affermato da Cass. n. 25446/2025, secondo cui il fascicolo che compone il rendiconto della gestione condominiale deve essere redatto secondo un sistema misto cassa-competenza. Ciò implica che, accanto alla registrazione degli incassi e dei pagamenti intervenuti nell’esercizio, debbano essere rappresentati anche gli impegni di spesa maturati, le quote deliberate ma non ancora riscosse e le obbligazioni ancora da adempiere. Il bilancio condominiale, pertanto, non può più essere concepito come semplice libro di cassa, ma come strumento informativo complesso che restituisce l’effettiva dinamica economico-finanziaria della gestione. Nel caso concreto, la documentazione sottoposta all’assemblea si limitava ad un conto economico aggregato, ad uno stato patrimoniale privo di analitica valorizzazione delle poste e ad elenchi di spesa non organizzati secondo un criterio cronologico, senza che fosse prodotto il registro di contabilità e senza che emergesse una chiara indicazione dei saldi di conto corrente e degli impegni di competenza. Il Tribunale, pur ribadendo che il rendiconto non deve rispettare le rigorose formalità del bilancio societario, osserva che il principio di prevalenza della sostanza sulla forma non può tradursi nella compressione del diritto del condomino ad una informazione chiara e verificabile. Quando le carenze documentali impediscono di ricostruire la reale situazione patrimoniale del condominio e di comprendere l’effettiva consistenza di attività e passività, si realizza una violazione dell’art. 1130-bis c.c. idonea a incidere sulla validità della delibera di approvazione. La delibera viene dunque annullata, in quanto la documentazione contabile non consentiva ai condomini di esprimere un voto cosciente e meditato, vanificando la funzione informativa che la legge assegna al rendiconto. Osservazioni La sentenza in commento ha annullato la delibera di approvazione dei rendiconti 2021 e 2022, perché la documentazione sottoposta all’assemblea non consentiva di ricostruire con sufficiente chiarezza la gestione e la situazione patrimoniale secondo lo schema dall’art. 1130-bis c.c. La delibera non è stata ritenuta valida perché mancava l’intellegibilità del fascicolo del rendiconto e, quindi, la possibilità, per il condomino, di esprimere un voto realmente consapevole (Cass. civ., sez. VI/II, 20 dicembre 2018, n. 33038; Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257). In questo contesto si inseriscono l’annosa questione dei criteri contabili da applicare al rendiconto condominiale e una certa prassi giudiziaria - poco avvezza a concetti e nozioni contabili - la quale utilizza formule che, se non adeguatamente precisate, possono generare equivoci. Infatti, parlare di “criterio misto” come se fosse un possibile criterio di redazione del rendiconto è un’espressione impropria e fuorviante (Trib. Torre Annunziata 6 agosto 2024, n. 2345). È ormai pacifico che il rendiconto condominiale per esporre fedelmente e chiaramente il risultato economico della gestione deve essere comprensivo dei debiti e dei crediti residuati e, pertanto, deve essere necessariamente redatto con il principio della competenza contabile, criterio che, tuttavia, non si può applicare al registro di contabilità per le ragioni di seguito esposte. Nella corretta interpretazione dell’art. 1130-bis c.c. la giurisprudenza di legittimità, sull’onda della migliore dottrina e della più saggia giurisprudenza di merito (v., per tutte, Trib. Udine 19 agosto 2019, n. 1014), ha correttamente ricostruito la struttura della contabilità condominiale post riforma, affermando che essa si compone di diversi elaborati contenuti nel c.d. fascicolo di rendicontazione, ciascuno con funzione propria e, di conseguenza, redatto con un criterio coerente con quella funzione. In questa ottica, il registro di contabilità è necessariamente redatto con il principio di cassa, poiché il codice impone che in esso siano annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni dall’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita (art. 1130, comma 1, n. 7, c.c.). È, strutturalmente, un registro di cassa, che può tenersi anche con modalità informatizzate e riporta incassi e pagamenti nella loro manifestazione finanziaria, e non può che essere redatto secondo tale criterio. Questo dato, oltre che coerente con l’impianto normativo, costituisce la base materiale della tracciabilità e del raccordo con gli estratti del conto corrente intestato al condominio e va anche a delimitare i parametri e i dati per un controllo immediato che un condomino deve poter fare del rendiconto. L’elaborato che rende palesi i conti dell’amministrazione ai condomini, inteso in senso sostanziale - e cioè la rappresentazione dell’esercizio che consente di comprendere il risultato della gestione, la posizione patrimoniale e la dinamica dei rapporti in corso - non si esaurisce però nel registro di cassa. È qui che l’evoluzione giurisprudenziale, culminata nei recenti arresti della Cassazione sul tema, del 2023 e del 2025, va letta con attenzione. Il Supremo Collegio ha, innanzitutto, chiarito che l’assenza dei documenti strutturali del fascicolo (registro, riepilogo e nota) può riflettersi sulla validità della delibera (Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2018, n. 33038), quando impedisca ai partecipanti di percepire la reale situazione patrimoniale, indipendentemente dal concorrente diritto di accesso ai giustificativi. Ma è pur vero che, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto, non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito (Cass. civ., Sez. II, Sent., 29 maggio 2025, n. 14428). Ciò nonostante, non può passare inosservato che il rendiconto condominiale pur essendo composto da un fascicolo più semplice e meno formalizzato, affinché sia validamente redatto deve attenersi agli stessi valori di fondo del bilancio societario, ovvero la chiarezza dell’informazione, la correttezza della rappresentazione contabile, la veridicità sostanziale, la continuità dei dati di partenza, ed, infine, la prevalenza della sostanza sulla forma, affinché l’assemblea possa esprimere un voto consapevole. Per questo motivo per una piena comprensione del rendiconto condominiale appare comunque utile una lettura comparativa dell’art. 2423 c.c. il quale, in tema di società, prescrive che “il bilancio deve essere redatto con chiarezza e deve rappresentare in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell’esercizio”, mentre il successivo art. 2423-bis, n. 3), c.c. stabilisce che, nella redazione del bilancio, «si deve tener conto dei proventi e degli oneri di competenza dell’esercizio, indipendentemente dalla data dell’incasso o del pagamento». Tale impostazione normativa consente di ritenere che, in materia di rendiconto condominiale, come in tema di bilancio societario, per il codice civile, il principio di competenza rappresenta l’unico criterio contabile idoneo ad assicurare una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale dell’ente. Ne consegue che un rendiconto condominiale redatto esclusivamente secondo il criterio di cassa, omettendo la rappresentazione dei crediti e dei debiti del condominio, difficilmente potrebbe considerarsi chiaro e veritiero e, soprattutto, risulterebbe privo sia del riepilogo finanziario sia della situazione patrimoniale, espressamente richiesti dall’art. 1130-bis c.c. Il rendiconto condominiale, infatti, deve dare conto non solo dei movimenti di cassa, ma anche della situazione patrimoniale e del risultato economico dell’esercizio, il quale “è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati”; pertanto, esso non può essere ridotto al mero conto cassa. La violazione di tali criteri di redazione determinerebbe una divaricazione tra la rappresentazione contabile e il risultato effettivo, con conseguente lesione dell’interesse del condomino a una conoscenza concreta e completa dei reali elementi contabili (Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 2023, n. 28257). Non può, inoltre, sfuggire che un rendiconto per cassa produrrebbe un effetto distorsivo anche sul piano della ripartizione delle spese tra i condomini. Il piano di riparto, infatti, costituisce lo strumento attraverso il quale i costi della gestione vengono imputati pro quota ai partecipanti sulla base delle tabelle millesimali; esso presuppone necessariamente che tutte le spese maturate nell’esercizio siano state previamente individuate e contabilizzate nel rendiconto. Se, invece, il rendiconto fosse redatto secondo un criterio meramente finanziario, il piano di riparto finirebbe per riflettere solo una parte delle obbligazioni effettivamente sorte nel periodo considerato, con la conseguenza che taluni debiti o crediti del condominio resterebbero indebitamente esclusi dalla ripartizione per il solo fatto di non essere stati ancora pagati o riscossi. Con la sentenza del 16 settembre 2025, n. 25446, la Cassazione completa la sua nuova interpretazione del rendiconto condominiale, affermando che, dopo la riforma, esso non può più essere concepito come sola cassa, ma deve consentire anche la rappresentazione di crediti, debiti e impegni maturati. Anche questa pronuncia ha utilizzato la formula sistema misto cassa-competenza, ma, letta correttamente, la conclusione non impone una promiscuità interna del singolo prospetto, piuttosto riconosce che al registro (cassa) si affiancano il riepilogo finanziario e la nota, i quali hanno senso solo se capaci di fotografare l’attivo e il passivo e, quindi, anche poste non ancora monetizzate alla data di chiusura (quote o crediti non incassate e spese maturate e non pagate). Il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa assolvono alla funzione di restituire la consistenza patrimoniale e l’andamento economico dell’esercizio, con indicazione di crediti, debiti, fondi e riserve, così da rendere intelligibile la gestione e i rapporti in corso. In conclusione, il fascicolo di rendicontazione che l’amministratore deve presentare all’assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130, comma 1, n. 10 c.c.) deve avere carattere unitario e comprendere l’intera gestione annuale, ordinaria e straordinaria, e deve essere composto dai seguenti elaborati:
Tutti questi elaborati, nel loro insieme, compongono il fascicolo di rendicontazione e costituiscono il parametro attraverso cui i condomini e, in caso di impugnazione, il giudice possono verificare se il rendiconto rispetti i requisiti di trasparenza e chiarezza e consenta un’adeguata intelligibilità delle voci contabili e delle quote di riparto. Ne consegue che la mancanza, l’incompletezza o la reciproca incoerenza di tali documenti, quando impediscono una corretta comprensione della gestione, comportano l’annullabilità della delibera di approvazione. ANACI - Centro Studi Nazionale, Guida al rendiconto condominiale ex art. 1130-bis cod. civ., II ediz., ISBN 9788831290142; Schena, Rendiconto condominiale: prescrizioni di forma e contenuto, in IUS-Condominioelocazione.it, 16 novembre 2018; De Santis, L’eterno dilemma del rendiconto condominiale: criterio di cassa o di competenza?, in IUS-Condominioelocazione.it, 16 maggio 2023; Scalettaris, Alcune riflessioni sul rendiconto condominiale: i documenti che lo compongono, il principio di cassa, la continuità della gestione, in IUS-Condominioelocazione.it, 25 maggio 2023; Mascia, Il “fascicolo di rendicontazione” deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa, sia di competenza, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 settembre 2020; Voi, Rendiconto condominiale, in IUS-Condominioelocazione.it, 8 marzo 2024; Ginesi, Bilancio (principi e criteri), in IUS-Condominioelocazione.it, 20 novembre 2023; Tortorici, Condominio: rendiconto di cassa o di competenza? La giurisprudenza è divisa, in Il quotidiano giuridico, 2 settembre 2021; Pironti, Annullabile il rendiconto redatto in difformità del principio contabile misto, in Il quotidiano del condominio, 17 agosto 2021; Scarpa, Rendiconto condominiale: la forma è sostanza, in Il quotidiano giuridico, 9 dicembre 2025; Ligonzo, La riscossione in contanti delle quote condominiali: obblighi e corrette prassi applicative, in IUS-Condominioelocazione.it, 26 febbraio 2026. |
