La realizzazione di opere su spazi condominiali a beneficio di singole unità non determina la costituzione di servitù

Massima

L’esecuzione di lavori straordinari su area condominiale, ancorchè a beneficio di singole proprietà esclusive ed apportanti modifiche permanenti, non determina ex se la costituzione di servitù, se non alteri per le altre unità abitative l’ordinaria destinazione di uso o ne comprima il godimento impedendo di trarne la utilità tipica, spettando sempre al giudice del merito valutare la natura delle opere, la loro funzionalità al migliore utilizzo della res e l’idoneità ad impedire il pari uso per gli altri comunisti.

Il caso

Davanti al Tribunale di Palermo, alcuni condomini di uno stabile adivano il Condominio e l’amministratore, nonché altri condomini, al fine di ottenere la declaratoria di nullità della delibera assembleare del 18 maggio 2023, ratificativa di lavori straordinari non previsti nel capitolato di appalto, consistenti: nella realizzazione di prese d’aria sul basamento piano terra, prospetto laterale; nella coibentazione interna dei parapetti di alcuni balconi; nella realizzazione di prese d’aria lungo il parapetto perimetrale del lastrico solare; nella razionalizzazione dei cavi di antenna mediante passaggio sottotraccia ed inserimento in cassette lungo il parapetto interno del lastrico solare; nel ripristino del pluviale-cavedio per il passaggio di tubazioni relative ad impianto termico-solare; nell’utilizzo di un cavedio esistente per il passaggio di tubazioni relative ad impianto termico-solare; nella realizzazione di un foro di 10 cm nel retro prospetto ad altezza piano III per lo scarico dei fumi della cucina di un appartamento.

Gli attori lamentavano che si trattasse di lavori a vantaggio esclusivo di alcuni condomini, costituendo una servitù carico delle parti comuni dell’edificio, e dunque contestavano la nullità della delibera in quanto adottata in difetto dell’unanimità ex art. 1108, comma 3, c.c.

Chiedevano altresì - previo accertamento della mancata preventiva autorizzazione assembleare nell’affidamento di detti lavori alla ditta appaltatrice - la condanna dell’amministratore, in proprio, per omessa vigilanza, per omessa presentazione dei rendiconti consuntivi per un quinquennio e per avere consentito la modifica della sagoma del torrino ai fini dell’appoggio dei pannelli solari al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti.

Il Condominio, costituendosi, eccepiva la decadenza dall’impugnazione e, nel merito, che gli interventi eseguiti rientrassero nelle opere disciplinate ex art. 1102 c.c. senza necessità di autorizzazione, ad eccezione di quelli relativi alla realizzazione di un foro e coibentazione interna di alcuni balconi comunque rientranti nell’ipotesi di cui all’art. 1134 c.c. senza oneri per il condominio, non avendo i singoli committenti richiesto alcun rimborso.

Analogamente, l’amministratore ed i condomini evocati allegavano come le opere riguardanti il passaggio sottotraccia di cavi con inserimento in cassette e la realizzazione di prese d’aria erano a vantaggio di tutti i condomini e che, con adunanza del 23 giugno 2010, l’assemblea si era espressa favorevolmente all’istallazione dei pannelli solari, alle opere di canalizzazione ella esecuzione del foro, negando modifiche del torrino ovvero su parti comuni.

I convenuti, dunque, chiedevano il rigetto della domanda.

La questione

Si trattava, preliminarmente, di affrontare la questione se la ratifica assembleare di opere fuori capitolato di appalto comportasse il vizio della invocata nullità e perciò contestabile in ogni tempo, ovvero di annullabilità nel termine decadenziale di 30 giorni dalla approvazione o comunicazione del verbale agli assenti ex art. 1137, comma 2, c.c.

Laddove, invero, le opere eseguite su parti comuni - segnatamente muri, prospetti e parapetti perimetrali e del lastrico solare - avessero inciso su porzioni private secondo una valutazione del caso concreto, la delibera assunta sarebbe stata certamente nulla, in quanto assunta al di fuori delle competenze regolamentari dell’adunanza.

Al contrario, laddove l’esecuzione dei lavori su aree comuni avesse sottratto o limitato la facoltà di utilizzo di tutti ovvero alcuni dei comunisti, imponendo un peso sul fondo servente condominiale a vantaggio dei fondi dominanti costituiti da alcune proprietà esclusive, si sarebbe effettivamente decisa la costituzione di una servitù con la necessità del consenso unanime di tutti i partecipanti ex art. 1108, comma 3, c.c., in mancanza del quale la delibera sarebbe inficiata da un vizio di annullabilità.

A tal fine, il giudicante doveva valutare, nel caso concreto, l’effettivo impatto delle singole lavorazioni sulle parti comuni, l’eventuale pregiudizio a singole unità abitative, la conseguente compressione per i singoli condomini dell’uso della cosa comune incisa dalle opere realizzate, la concreta costituzione di un diritto reale derivato dall’imposizione di un peso, o all’opposto l’esecuzione di migliorie a vantaggio di tutti i comunisti con possibilità di trarne un godimento maggiore senza alterazione della destinazione specifica.

Infine, residuava l’eventuale accertamento di responsabilità dell’amministratore per culpa in vigilando circa la integrità delle parti comuni, in specie per omesso controllo sulla società appaltatrice nell’attuazione di opere nell’interesse esclusivo di alcuni condomini, nonché per omesso deposito dei bilanci di esercizio in violazione degli artt. 1130, n. 10), c.c. e 1130-bis c.c.

Le soluzioni giuridiche

Ad avviso del Tribunale decidente, la delibera impugnata era affetta dal vizio di annullabilità e non di nullità.

A sostegno richiamava le ipotesi elaborate dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806), secondo cui sono nulle le decisioni assembleari prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito in quanto contrario all’ordine pubblico, alla morale ed al buon costume; le delibere con oggetto estraneo alla competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulle proprietà esclusive di ognuno dei condomini.

All’opposto, sono annullabili quelle decisioni affette da irregolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento, ovvero inficiate da vizi formali per violazioni di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, inerenti al procedimento di convocazione o informazione dell’adunanza.

Nel caso di specie, avendo gli attori allegato l’esecuzione di opere su parti comuni, tali da costituire su di esse una servitù a vantaggio di proprietà esclusive, e non opere su parti private o incidenti sul diritto individuale di uso delle parti comuni interessate dai lavori, non ricorrevano le ipotesi di nullità sovra elencate.

In particolare, analizzando le singole lavorazioni il giudice aveva accertato come la decisione di utilizzo dei cavedi per il passaggio di tubazioni acquirenti impianti solari e fotovoltaici era stato deliberato in favore di tutti condomini, escludendosi così la configurazione di una servitù in favore di alcuni immobili a discapito di altri.

Analogamente, la realizzazione di prese d’aria in corrispondenza del basamento del piano terra del prospetto laterale, apportava vantaggi per tutti i proprietari delle unità all’interno dello stabile, essendo funzionale al contrasto del fenomeno di risalita capillare di umidità, si dà escludersi la configurazione dell’imposizione di un peso con detrimento della delle utilità individuali; la realizzazione di prese d’aria lungo il parapetto perimetrale del lastrico solare ai fini di una successiva ulteriore copertura ausiliaria, meritevole per una maggiore protezione a vantaggio dell’intero edificio; la razionalizzazione dei cavi di antenna mediante il passaggio sottotraccia e l’inserimento in cassette di derivazione lungo il parapetto interno perimetrale del lastrico solare, utilizzabile da tutti condomini; il ripristino del pluviale cavedio preesistente dal lastrico solare fino a livello lungo il metro prospetto dell’edificio, per il passaggio delle tubazioni relative agli impianti termici solari nonché all’utilizzo di un cavedio esistente nel lastrico a tal fine, utilizzabile da tutti proprietari laddove interessati all’impianto termico solare già approvato da pregressa delibera.

Si trattava, dunque, di opere non idonee ad integrare una servitù su parti comuni, giacchè era consentito al singolo condomino di modificare il bene condominiale per un migliore godimento, peraltro nel caso di specie generale, senza compromettere la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico dell’edificio e senza alterare la destinazione del bene arrecando pregiudizio al diritto d’uso degli altri condomini, come evidenziato dalle pronunce di legittimità (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2018, n. 9278; Cass. civ., sez. II, 13 luglio 2017 n. 17400).

Nello specifico, le opere realizzate non impedivano il pari uso degli altri condomini, non assoggettavano la parte comune al favore di un piano o di una porzione di piano, apportando un vantaggio corrispondente ad una limitazione per gli altri ovvero imponendo un peso pari alla maggiore utilità ricevuta dai beneficiari, non erano idonee perciò alla costituzione di una servitù ex art. 1027 c.c.

All’opposto, tali opere miglioravano per tutti i comunisti l’utilizzo della cosa comune, potendo le singole proprietà usufruire dei pluviali, dei cavi sottotraccia, delle prese d’aria al fine di ottenere un maggiore beneficio ai singoli servizi.

D’altra parte, anche la realizzazione di un foro di 10 cm nel retro prospetto in corrispondenza del terzo piano a vantaggio di un unico appartamento, per lo scarico dei fumi della cucina, non arrecava danno agli altri condomini limitando il pari utilizzo del bene, in assenza di alterazione del prestigio architettonico dell’edificio ovvero della stabilità dello stesso.

Alla luce di tali evidenze, il magistrato panormita escludeva la ricorrenza del vizio di nullità per assenza di decisione incidente su diritti individuali, sussumendo le contestazioni attoree nel vizio di mera annullabilità: gli istanti avevano censurato infatti l’illegittimità del quorum costitutivo, richiamando la necessaria approvazione unanime per l’imposizione della servitù.

Prescindendosi, dunque, dall’accertata inesistenza della costituzione di un diritto reale di godimento, avendo il Condominio resistente eccepito ritualmente l’inammissibilità della domanda per decadenza ed essendo pacifico il decorso del termine perentorio di 30 giorni ex art. 1137 c.c. dalla comunicazione della delibera agli istanti in data 22 maggio 2023, a fronte della loro impugnazione solo in data 27 giugno 2023, il Tribunale dichiarava l’inammissibilità dell’impugnazione.

Parimenti, con riferimento alla domanda risarcitoria avanzata nei confronti dell’amministratore in proprio per omessa vigilanza nell’esecuzione dei lavori di cui sopra, essa era assorbita dalla risoluzione della questione impugnatoria, mentre la doglianza di mala gestio per mancata approvazione dei bilanci nell’ultimo quinquennio imponeva la citazione personale dell’asserito responsabile, sì da ritenersi anch’essa domanda inammissibile.

Osservazioni

La pronuncia in commento affronta il tema della facoltà dei singoli condomini di apportare modifiche ovvero migliorie alle parti condominiali ex art. 1102 c.c. senza preventiva autorizzazione assembleare, e quando queste si traducano, invece, una imposizione di servitù a carico del fondo servente costituito dalla porzione condominiale interessata dai lavori per l’utilità di singole proprietà esclusive in qualità di fondi dominanti, con necessità perciò di decisione unanime dell’assemblea ex art. 1108, comma 3, c.c.

Sul punto, la norma prevede espressamente che “ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purché non ne altri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.

Ebbene, le Corti, nei vari gradi di giudizio, hanno evidenziato come l’uso più comodo della cosa comune possa comportare la modifica della stessa, purchè non di impatto tale da pregiudicarne il pari uso degli altri comunisti, giacchè diversamente si rientrerebbe nel novero delle innovazioni di cui all’art 1120 c.c. ovvero si risolverebbe nella costituzione di servitù.

La casistica giurisprudenziale si è per lo più pronunciata su ipotesi di servitù condominiali “esterne” ovvero concesse a terzi estranei al condominio su parti comuni, tuttavia, si rinvengono varie pronunce anche sulle servitù “interne”, come quelle affrontate dalla decisione in commento evincendosi da esse la necessità di valutazioni del caso concreto a seguito di istruttoria, al fine di dirimere le contestazioni insorte sulla legittimità di opere senza il preventivo assenso della assemblea.

Ad esempio, in tema di installazione di impianto fotovoltaico - nel solco dell’arresto della Suprema Corte (Cass. civ., sez. VI, 17 gennaio 2023, n. 1337) sul posizionamento di impianti di energia rinnovabile su superficie comune senza necessità di autorizzazione assembleare preventiva - il Tribunale di Trani, con sentenza del 17 gennaio 2025, n. 66, ha sancito come il diritto relativo debba essere contemperato con l’interesse degli altri condomini, garantendo loro la possibilità di ripartirne l’uso, non potendo il singolo utilizzare perciò l’intera superficie del tetto e dovendo perciò ridimensionare l’estensione dei pannelli per consentire l’installazione agli altri proprietari.

In materia di scarico, il Tribunale di Firenze, con sentenza dell’11 maggio 2025, n. 1619, ugualmente ha accertato l’illegittimità dell’innesto di un tubo di scarico di una proprietà individuale in un pluviale condominiale, alterando tale intervento la destinazione del bene comune utilizzato solo per le acque meteoriche.

Ancora, la Corte d’Appello di Ancona, con sentenza del 21 settembre 2025, n. 1141, ha statuito come l’appoggio di una canna fumaria al muro perimetrale del fabbricato rientri nelle modifiche che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso e non rechi pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dello stabile.

E, da ultimo, la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2025 n. 26702) ha ammesso la possibilità che un singolo condomino installi nella tromba delle scale e con taglio di quest’ultime un mini ascensore finalizzato al c.d. abbattimento delle barriere architettoniche, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, con il limite della tutela della staticità e sicurezza.

Non sembra, dunque, che in tutti questi casi l’imposizione del peso sia mai stata considerata costitutiva di servitù sull’area condominiale a servizio dell’utilizzatore, sì da richiedersi determinazione unanime assembleare ex art. 1108, comma 3, c.c.

Invero, superata l’astratta possibilità che anche tra proprietà esclusiva e proprietà condominiale dello stesso edificio possa costituirsi una servitù, atteso che - come affermato da Cass. civ., sez. II, 6 agosto 2019 n. 21020 e, di recente, da Cass. civ., sez. II, 7 dicembre 2025, n. 31913 - il principio nemini res sua servit trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, giacché in tal caso l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune”, il novero dei casi appare piuttosto limitato.

La Suprema Corte (v., in particolare, Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 2020, n. 23741)  ha riconosciuto la natura di servitù all’installazione dell’autoclave imposta ab origine dal costruttore nella proprietà esclusiva ovvero nel vano sottoscala, sicchè ha ritenuto non necessaria l’unanimità ex art. 1108, comma 3, c.c. per la decisione di spostare detta autoclave unitamente alla elettropompa ed alla cisterna su area comune ovvero sul piano copertura del torrino, non comportando detta decisione una rinuncia all’utilitas e dunque al diritto reale, bensì rientrando tale facoltà di amministrazione dell’organo collegiale in materia di gestione di servizi ed impianti comuni.

Tali pronunce consentono di derivare il principio secondo cui - qualora una proprietà esclusiva tragga dalle parti comuni di un edificio un’utilità ulteriore e diversa rispetto a quella goduta da tutte le altre unità immobiliari - ciò non implica ex se la sussistenza di una servitù, dovendosi altresì verificare se sussistano gli estremi per un richiamo alle norme in tema di esercizio della cosa comune. Senza dubbio, qualora il conseguimento di un vantaggio sia del tutto unilaterale, risolvendosi a beneficio di un unico proprietario, allora deve escludersi la condominialità poiché mancherebbe la reciprocità dell’utlitas, principio cardine della comunione. Nel caso, dunque, in cui la compagine condominiale non goda di una soddisfazione analoga a quella del condomino che riceve il beneficio particolare, ed anzi si trovi a sopportare un peso, ricorrono gli estremi della servitù prediale.

In conclusione, ai fini dell’accertamento della sussistenza di un diritto reale di servitù a favore del fondo di proprietà esclusiva ed a quello di proprietà comune occorre la manifestazione di una signoria di fatto sulla cosa comune tale da alterarne la destinazione per asservirla in tutto o in parte a vantaggio del singolo.

In particolare, qualora ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù del proprio diritto di comunione. Laddove, invece, il singolo goda delle cose comuni secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, e qualora questo si risolva in un peso imposto a vantaggio di un piano o di una porzione di piano di proprietà esclusiva deve certamente qualificarsi come vera e propria servitù prediale su cosa comune, con ogni conseguenza in termini di necessità di voto unanime per la relativa delibera autorizzativa.

Guida all’approfondimento

Bona, Otto variazioni sul tema dell’“uso” delle cose comuni nel condominio, in Foro it., 2021;

Saltarelli, Casi clinici di condominio, in Arch. loc. e cond., 2025, fasc. 3;

Scalettaris, Il diritto di servitù a carico delle parti comuni condominiali, in Arch. loc. e cond., 2025, fasc. 1;

De Lorenzo, Antimateria e diritti di uso esclusivo, in Foro it., 2021;

Spirito, La c.d. servitù di telefonia di “passaggio con appoggio” sull’altrui fondo, in Njus, 12 gennaio 2022.