L’inesistenza di tabelle “parziarie” non giustifica il riparto delle spese per teste tra i soli utilizzatori
28 Aprile 2026
Massima A norma dell'art 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e riparazione delle parti comuni di un edificio in condominio vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, per cui il fatto che le tabelle millesimali degli edifici in condominio esprimano il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell'intero stabile non impedisce che le stesse possano essere utilizzate, con i dovuti accorgimenti, ai fini della ripartizione delle spese condominiali anche nell'ipotesi in cui tali spese debbano essere suddivise fra i soli condomini che hanno tratto utilità dalle opere eseguite. Il caso La causa - giunta, di recente, all’esame del Supremo Collegio - originava da un’impugnazione, proposta da un condomino, avverso la delibera assembleare che l’attore riteneva lesiva dei propri diritti per l’erronea contabilizzazione di alcune voci del relativo rendiconto consuntivo; più precisamente - per quel che qui maggiormente interessa - si contestava l’attribuzione di un addebito di € 283,00, quale saldo dei lavori effettuati per la sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere di una porzione dell’immobile, essendo la spesa stata suddivisa in parti uguali tra i condomini interessati anziché per millesimi di proprietà. Il Tribunale adìto aveva respinto la domanda attorea, ritenendo corretta la ripartizione in misura uguale tra gli utenti degli importi delle spese di rifacimento della colonna di scarico. La Corte d’Appello era stata della medesima opinione. Il condomino proponeva, quindi, ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare se, nel caso di specie, fosse stato correttamente applicato l’art. 1123 c.c. e, in particolare, i criteri che disciplinavano la suddivisione delle spese tra i condomini aventi per oggetto il ripristino di impianti a servizio di una parte di essi, avendo la Corte territoriale ritenuto che, mancando nel condominio le tabelle parziarie, l’unico criterio giuridicamente corretto per ripartire una spesa tra un numero limitato di condomini risiedeva nella ripartizione in parti uguali tra i medesimi condomini. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondate le doglianze del ricorrente. Invero, come precisato dagli stessi giudici in relazione ad una fattispecie sovrapponibile a quella oggetto di causa - ripartizione delle spese relative ad una conduttura di scarico interessante gli appartamenti della verticale di un edificio in condominio - a norma dell'art 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e riparazione delle parti comuni di un edificio in condomino vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Il fatto che le tabelle millesimali condominiali esprimano il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell'intero stabile non impedisce che esse possano essere utilizzate, ai fini della ripartizione delle spese condominiali, anche nell'ipotesi in cui tali spese vadano suddivise, ai sensi dell'art. 1123, comma 2, c.c. - rectius, comma 3 - fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle opere eseguite. In tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti ed il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini, i quali hanno tratto utilità da tali opere, ben può essere stabilito in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l'esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione (v., in tali termini, Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1966, n. 1435). Ad avviso degli ermellini, l’argomento addotto dalla Corte d’Appello a fondamento della divisione in parti uguali, secondo cui, in assenza di “tabelle condominiali parziali”, non sarebbe possibile ripartire le spese riferendo i millesimi generali al condominio parziale, costituito dagli utilizzatori della colonna di scarico, non è, quindi, condivisibile. Neppure condivisibile è apparso l’argomento, a fortiori, addotto dallo stesso giudice distrettuale, ossia l’approvazione, nell’assemblea che si era tenuta, da parte dei cinque condomini utenti della colonna nera interessata della delibera di sostituzione dell’intera «colonna di scarico delle acque nere, lasciandola nella posizione attuale, per un costo di € 11.000»; d’altronde, dalla delibera di approvazione dell’esecuzione del lavoro non può essere ricavata, per implicito, l’approvazione di un criterio di ripartizione dei costi “diverso” da quello stabilito dal comma 1 dell’art. 1123 c.c. (v., in proposito, Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020, n. 791). Osservazioni Va sottolineato, dunque, che, poiché tutti i partecipanti al condominio, ossia i condomini, sono comproprietari dei beni facenti parte della comunione edilizia, secondo una quota ideale corrispondente al valore del proprio appartamento, rapportato al valore dell’intero edificio, secondo un principio che vige in ogni tipo di comunione, ne consegue che le spese che attengono direttamente a tali beni debbano essere sopportate proporzionalmente in relazione all’entità della quota stessa, e tale previsione poggia sulla presunzione secondo cui il legislatore, nell’impossibilità di determinazione differenziata, presume corrispondenti ai valori delle proprietà individuali le utilità che le cose comuni sono destinate alle proprietà medesime (si pensi all’androne dello stabile, che è un bene indivisibile nella struttura e nell’uso, e che presta un servizio di generale utilità per tutti i condomini). Nel codice civile, quindi, non si è ricorso alla suddivisione paritaria tra i vari condomini per ragioni di equità, atteso che, di regola, negli stabili coesistono unità immobiliari di varia grandezza, sicché la ripartizione delle spese in base al numero degli appartamenti, anziché in base ai valori millesimali delle singole proprietà, creerebbe un’ingiustificata disparità di trattamento, in particolare, per le unità immobiliari più piccole che verrebbero poste allo stesso piano di quelle più grandi. È stata, invece, ritenuta (Cass. civ., sez. II, 2 agosto 1969, n. 2916) corretta la ripartizione in parti uguali delle spese per l’installazione dell’impianto di televisione centralizzato, trattandosi di servizio destinato a servire i condomini appunto in parti uguali - quanto meno per l’antenna e la centralina, mentre le c.d. discese restano a carico di ciascun condomino a seconda del numero di prese per ogni appartamento - e lo stesso dicasi per le spese concernenti i citofoni. Vanno, tuttavia, fatte salve le c.d. spese personali o individuali, da porsi, cioè, a carico del singolo condomino, in ordine alle quali, a rigore, non dovrebbe configurarsi alcuna competenza dell’assemblea riguardo alla relativa ripartizione. Si pensi, ad esempio, alle spese postali, per avviso di convocazione - se sono indirizzate a quel condomino che risiede fuori dell’immobile, dove invece abitano tutti gli altri partecipanti - o per risposta a continui solleciti, o quelle per diffide ad adempiere in caso di persistente morosità, o quelle per soddisfare la richiesta di documentazione contabile avanzata non nella sede “istituzionale” di approvazione del bilancio annuale, aderendo ai rilievi di quell’orientamento, che considera legittima tale istanza in ogni tempo, addossandone però i costi delle relative operazioni finalizzate a prendere visione ed estrarne copia al condomino richiedente (v., ora, il disposto dell’art. 1130-bis, comma 1, c.c., come introdotto dalla l. n. 220/2012). Orbene, nel caso di specie analizzato dall’ordinanza in commento, si è fatta applicazione del disposto comma 3 dell’art. 1123 c.c. - anche se, erroneamente, viene richiamato il comma 2, che concerne il riparto delle spese “in proporzione all’uso” - il quale stabilisce che, quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell’intero fabbricato, deve seguirsi il criterio secondo cui le spese vanno poste soltanto a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa (la norma parla di scale, lastrici solari, cortili, ma, in tale regime, possono essere attratte in via analogica anche altre parti comuni non richiamate). La norma trova il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale e funzionale, e, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità immobiliari, per cui le cose/servizi/impianti necessari per l’esistenza e l’uso delle suddette unità di una parte soltanto dell’edificio appartengono ai proprietari di queste unità e non agli altri, riconoscendo così la cittadinanza nel nostro ordinamento alla figura del c.d. condominio parziale. Secondo la giurisprudenza, in siffatte ipotesi, diviene automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege: tutte le volte, cioè, in cui un bene - come detto - risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i partecipanti della compagine condominiale su quel bene. In definitiva, se il comma 1 dello stesso art. 1123 c.c. elabora il principio generale secondo cui l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni si suddivide in proporzione alle quote di ciascuno, il comma 3 consente di concludere che l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava, invece, soltanto su taluni condomini, proprio come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza. A ben vedere, le sentenze, pur dando per scontata l’ammissibilità di una situazione giuridicamente rilevante di “condominio parziale”, prescegliendone una definizione astratta quale strumento di semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività, giustificato dall’appartenenza di determinati beni o servizi soltanto ad alcuni condomini, si limitano, in realtà, a dare soluzione ai singoli casi di specie (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 24 novembre 2010, n. 23851, relativa alle spese di rifacimento di un tetto; Cass. civ., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21246, riguardo al corridoio di accesso a più appartamenti; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066, sulle spese dei singoli corpi di fabbrica di un complesso di edifici raggruppati in blocchi; Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136, concernente un corridoio comune soltanto a parte del fabbricato; Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1255, con riferimento ai proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all’interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, separato dall’edificio con le unità abitative, erano stati obbligati a concorrere alle spese di manutenzione della facciata di quest’ultimo). In quest’ordine di concetti, ad esempio, in sede di ripartizione delle spese del tetto di un complesso immobiliare coperto da tetti diversi, occorrerebbe aver riguardo alla copertura dei singoli corpi di fabbrica, e porre le medesime spese non a carico di tutti i condomini, e lo stesso dicasi per i lastrici solari di proprietà comune per tutto ciò che concerne la pavimentazione, il manto di asfalto o di materiale impermeabile, le solette che li sorreggono, le gronde, i canali di attraverso cui si raccolgono e defluiscono le acque piovane; così proseguendo, nel caso di uno stabile con due scale accessibili dallo stesso ingresso, che servono due gruppi di condomini distinti, le spese per le medesime scale andranno a carico del relativo gruppo che viene servito, mentre quelle per l’androne comune saranno suddivise tra tutti i condomini; parimenti le spese di manutenzione delle colonne di eduzione e di scarico graveranno su ogni gruppo di condomini situati sulla stessa verticale e non sugli altri. Quest’ultima situazione si è verificata, appunto, nel caso di specie, in cui si è esclusa la legittimità della suddivisione “paritaria” tra tutti i condomini interessati, sull’ovvio presupposto dell’inesistenza di una convenzione contraria in tal senso (ad esempio, una delibera totalitaria o una clausola del regolamento di natura contrattuale). In buona sostanza, le tabelle millesimali c.d. generali non diventano inutilizzabili solo perché il perimetro della ripartizione si restringe, in quanto occorre semplicemente ricalcolare il rapporto di valore tra le unità immobiliari interessate, prendendo i millesimi di ciascuna e rapportandoli alla somma dei millesimi del gruppo di condomini che trae utilità dall’opera; si tratterà - come suggerito dai magistrati del Palazzaccio - di «eseguire solto alcune operazioni aritmetiche necessarie al fine di ottenere il nuovo rapporto di proporzione»: una sorta di applicazione “in scala” dell’art. 1123 c.c. correlato alla fattispecie del condominio parziale. In quest’ottica, è corretto affermare che, per la spesa di riparazione dei canali di scarico dell’edificio - che, essendo del pari, ai sensi dell’art. 1117, n. 3), c.c., oggetto di proprietà comune fino al punto di raccordo nella colonna verticale della diramazione diretta verso i locali di proprietà esclusiva dei singoli, posta all’altezza di ciascun piano dell’edificio - rimane a carico di tutti i condomini, o a quelli coinvolti nel c.d. condominio parziale, per la parte relativa alla tubazione verticale di scarico, ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alla conduttura che si irradia verso i singoli appartamenti (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2012, n. 778; Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2001, n. 583; Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1995, n. 12894). Ginesi, Condominio parziale e impugnazioni: la rilevanza dell'art. 1123, 3° comma, c.c., in Immob. & proprietà, 2017, 420; Attademo, Pluralità di scale e condominio parziale, in Giur. it., 2015, 2076; Salciarini, Spese in parti uguali e “diversa convenzione” contrattuale, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 4, 19; Cusano, Il condominio parziario: i principi di riparto delle spese e l'esecuzione dei crediti vantati dai terzi in condominio, in Arch. loc. e cond., 2010, 110; Iannone, Condominio parziale, parti comuni, innovazioni e ripartizione delle spese, in Riv. neldiritto, 2015, 1084; Gallucci, Nulle le delibere condominiali che adottano a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese difforme da quello legale, in Dirittoegiustizia.it, 2010; Gemma Brenzoni, Note in tema di millesimi condominiali e ripartizione spese, in Arch. loc. e cond., 2005, 11; De Tilla, Sulla ripartizione delle spese comuni in parti eguali, in Rass. loc. e cond., 2001, 387; De Tilla, Sul condominio c.d. parziale e sulla ripartizione delle spese comuni, in Giur. merito, 1992, 540; Salis, Riparto delle spese di manutenzione nel condominio parziale, in Riv. giur. edil., 1966, I, 998. |
