Mancato adeguamento alle norme antincendio in condominio: non sempre è responsabile l’amministratore
30 Aprile 2026
Massima L’obbligazione di custodia dell’impianto antincendio da parte del Condominio discende da precise fonti normative, siano esse di natura contrattuale o extracontrattuale o, più in generale, da atti o fatti che, ai sensi dell’art. 1173 c.c., siano idonei a far sorgere vincoli obbligatori. Nel caso di specie, veniva invocata la responsabilità di custode del Condominio per mancata manutenzione dell’impianto antincendio a cui esso Condominio era tenuto, allegando l’esistenza di uno specifico obbligo di legge, in tal senso, a suo carico. Dunque, qualora si voglia sussumere tale dedotta responsabilità nell’àmbito della disciplina dell’art. 2051 c.c. e del conseguente regime probatorio che pone a carico del custode la responsabilità oggettiva per i danni provocati dalla res custodita, essa non può ritenersi operante nel caso in cui manchi il nesso di causalità tra il difetto di funzionamento del bocchettone d’acqua antincendio, la assenza di estintori nell’edificio condominiale ed i danni subiti. Il caso Con atto di citazione, l’usufruttuario di una unità immobiliare conveniva in giudizio il Condominio e l’amministratrice in proprio, al fine di sentirli condannare, in solido, al risarcimento dei danni, in suo favore, quantificati in € 50.000,00, verificatisi a seguito di un incendio sviluppatosi nel proprio appartamento a causa della assenza/malfunzionamento dei presidi antincendio in quanto l’incendio veniva spento dai Vigili del Fuoco. Si costituivano in giudizio il Condominio e l’Amministratore, chiedendo il rigetto di qualsivoglia responsabilità e la chiamata in causa delle rispettive Compagnie assicuratrici. Espletata la c.t.u. volta ad accertare le cause dell’incendio e l’ammontare dei danni, il Tribunale di Bari rigettava la domanda non sussistendo obbligo per il Condominio di adeguamento alle normative antincendio (trattandosi di edificio di tipo “b” in base al d.m. n. 246/1987) e disponendo la compensazione delle spese del giudizio. L’usufruttuario spiegava appello principale chiedendo l’integrale riforma della sentenza sussistendo una colpa custodiale e di vigilanza in capo al Condominio mentre quest’ultimo spiegava appello incidentale per la riforma parziale della sentenza nella parte in cui il giudice aveva compensato integralmente le spese del giudizio. La Corte d’Appello rigettava l’appello principale in considerazione del fatto che l’appellante né aveva fornito la prova del malfunzionamento dell’impianto antincendio né del nesso di causalità tra il difetto di funzionamento dell’impianto e i danni subiti, ribadendo l’insussistenza di obbligo per il Condominio di installazione di impianto idrico antincendio ai fini dell’adeguamento ex d.m. n. 246/1987; accoglieva invece l’appello incidentale proposto dal condomini, condannando l’appellante al pagamento delle spese del primo grado di giudizio oltre alla condanna del pagamento delle spese processuali del giudizio di secondo grado. La questione Si tratta di verificare se, nell’ipotesi della pronuncia in oggetto, l’assenza o il mancato funzionamento dei presidi antincendio in condominio possa essere considerata causa o concausa dei danni subiti all’interno dell’appartamento andato a fuoco e, conseguentemente, determinare la condanna del Condominio e/o del suo amministratore per la sussistenza di un obbligo specifico di custodia nella mancata manutenzione dell’impianto antincendio non adeguato alla normativa vigente. Le soluzioni giuridiche La Corte d’Appello di Bari basa il proprio convincimento e la disamina su alcune considerazioni aderenti strictu sensu ai principi di diritto delle norme procedurali e, in parte, alle mere disposizioni legislative da applicare al caso di specie. Partendo dalla domanda spiegata in primo grado, respinta, e oggetto dell’appello principale, l’appellante non forniva la prova che i danni lamentati e/o l’aggravamento delle conseguenze dell’incendio derivavano dalla assenza degli estintori e dal mancato funzionamento degli idranti presenti in condominio; precisamente, non impugnando specificamente il relativo passo della sentenza, esso passava in giudicato. Inoltre, l’appellante, limitandosi ad addurre in capo al Condominio appellato il venire meno di uno specifico obbligo di custodia dell’impianto antincendio (da ricondursi eventualmente nell’àmbito dell’art. 2051 c.c.) errava nel non fornire, invece, la prova del nesso di causalità tra il menzionato malfunzionamento del bocchettone d’acqua antincendio e i danni lamentati dall’usufruttuario Anzi, dall’elaborato del consulente peritale nominato nel giudizio di primo grado emergeva che le cause dell’incendio erano di natura elettrica e che, essendo lo stabile degli anni ’60, l’unità immobiliare teatro dell’incendio avrebbe dovuto uniformarsi alle disposizioni normative di cui alla l. n. 46/1990 che prevedeva l’adeguamento dell’impianto elettrico dell’appartamento ai normali aggiornamenti di sicurezza e prevenzione incendi. L’incendio risultava, quindi, scaturito da un danno all’impianto elettrico dell’immobile dell’appellante al quale, in assenza di deduzioni e/o prove contrarie, andava ricondotta una responsabilità da custodia. Ad abundantiam, la Corte territoriale rileva come, in base alle prescrizioni di cui al d.m. n. 246/1987, non esisterebbe l’obbligo del Condominio di dotarsi di presidi antincendio - e quindi l’eventuale malfunzionamento dell’idrante non rappresenterebbe una concausa dell’evento dannoso - poiché la normativa antincendio riferita agli edifici destinati ad abitazione civile impone l’istallazione di impianti antincendio ad idranti in funzione solo di determinate altezze antincendio, espressamente esclusa nella tipologia “b” in cui rientra il Condominio appellato. Alla luce delle predette considerazioni, il giudice conclude per il rigetto dell’appello principale. Quanto, invece, alla proposizione dell’appello incidentale da parte del Condominio, e del suo accoglimento, il Giudice di secondo grado censura le deduzioni del Tribunale (che aveva compensato le spese di lite per “la particolarità delle questioni dedotte in causa”) ritenendo invece applicabile l’art. 92 c.p.c. nella formulazione applicabile ratione temporis che annovera la possibilità di compensare le spese di lite in presenza di “gravi ed eccezionali ragioni” che, invece, non venivano esplicitati e pertanto la avvenuta compensazione delle spese di lite era da reputarsi illegittima. Osservazioni La pronuncia in oggetto offre ancora una volta una attenta disamina sul concetto di responsabilità del condominio, dell’amministratore (in proprio) e, in particolare, dell’obbligo di custodia in capo ai medesimi. Il rapporto di custodia è quello intercorrente tra la cosa e il custode e la sua definizione è stata in più occasioni affidata sia alla giurisprudenza che alla dottrina le quali, in modo conforme, hanno inteso descrivere la custodia come quella situazione di disponibilità di fatto e di diritto che consente al soggetto custode (il Condominio) di poter escludere chiunque dal controllo e dall'utilizzo della cosa, assumendone i rischi derivanti dalla cosa. Con riferimento alla fattispecie oggi attenzionata, il condominio viene inteso da una delle parti (l’appellante) il soggetto cui imputare una responsabilità “custodiale” di vigilanza in ordine alla manutenzione (ordinaria/straordinaria) dell’impianto idrico antincendio per essere stato assente / malfunzionante ed avere determinato l’impossibilità di spegnere l’incendio che si era propagato in una unità abitativa facente parte del compendio condominiale. Tra i beni comuni dei quali il condominio è custode rientrano, giustappunto, gli impianti ed i servizi comuni e, al riguardo, l'art. 1117, n. 3), c.c. annovera le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. In ordine a tali beni, pertanto, qualora si verifichi un danno a terzi, il condominio ne risponde ai sensi dell'art 2051 c.c. e l'obbligo del condominio di adottare ogni misura necessaria, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde alla ratio dell'art. 2051 c.c. in ragione della posizione di custodia dei beni e dei servizi comuni dell'edificio (Cass. civ., sez. VI, 6 luglio 2021, n. 19128). Presupposto inscindibile del menzionato dovere di custodia è la sussistenza di uno specifico obbligo di custodia che deve trarre origine da precise fonti normative, di natura contrattuale o extracontrattuale o, in ogni caso, da tutti gli atti o da fatti che, ai sensi dell’art. 1173 c.c., siano idonei a far sorgere vincoli obbligatori. In materia di normativa antincendio per gli edifici di civile abitazione - nel quale sono da ricondursi anche i condomini - la normativa di riferimento acclude il d.m. n. 246/1987 (in parte modificato dal successivo d.m. n. 30/2019). Il d.m. n. 246/1987 fissa i criteri di sicurezza antincendio da applicare agli edifici di civile abitazione distinguendoli in tipologie a seconda della altezza antincendio, laddove per “altezza antincendi” non si intende l’altezza dell’edificio ma un parametro di rischio, ossia “l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso”; il d.m. n. 30/2019 individua, invece, nuove misure calibrate in funzione dell’altezza degli edifici (obblighi maggiormente severi per gli edifici più alti e molto più semplici per gli edifici più bassi). Se è pur vero che l’amministratore di condominio è tenuto a vigilare sulle parti comuni e ad adottare tutte le misure idonee a prevenire pericoli per l’incolumità pubblica derivanti dalle cose comuni e a rispettare, e a far rispettare anche a tutti i condomini, la normativa antincendio, è vero anche che la fonte specifica dell’obbligo di custodia deve essere ancorata ad un dato normativo. La perizia resa nel giudizio di primo grado - richiamata anche nel secondo grado - individua il condominio convenuto un edificio categoria “b” (altezza antincendio tra 24 e 32 metri) che, in base al d.m. n. 246/1987, prevede che l'impianto idrico antincendio sia obbligatorio se previsto nel progetto approvato o nel CPI ma non prescrive l'installazione ex novo per quelli preesistenti al d.m. 16/05/1987, salvo siano garantite in ogni caso le prestazioni idrauliche; l’edificio del condominio appellato risulta costruito nel periodo 1961/1962. E’ evidente come nelle richiamate disposizioni normative non vi sia alcun riferimento né viene imposto alcun obbligo agli edifici di categoria “b” quale quello del Condominio appellato e che, conseguentemente, per il Condominio appellato non sussisteva alcun obbligo di manutenere il preesistente impianto né di modificarlo. In merito, invece, alle caratteristiche idrauliche minime richieste per gli impianti antincendio previste per tali tipologie di edifici ai sensi del d.m. n. 246/1987, esistenti all’entrata in vigore del citato decreto - in difetto delle quali dovrà necessariamente seguire la rimozione dell’impianto - non risultano nel caso sub iudice elementi a riprova di una carenza delle prestazioni idrauliche richieste. L'obbligo del condominio di adottare ogni misura necessaria, affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde alla ratio dell'art. 2051 c.c. in ragione della posizione di custodia dei beni e dei servizi comuni dell'edificio (Cass. civ., sez. VI, 6 luglio 2021, n. 19128). Un aspetto rilevante della pronuncia in disamina che merita una importante considerazione finale è la rilevanza che ha avuto non solo l'espletata consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Tribunale nel corso del giudizio di primo grado - con la quale il Giudice ha avuto piena contezza dei dati afferenti la costruzione/agibilità del condominio e le cause dell’incendio di natura elettrica - ma anche la rilevanza che assumono le prove all’interno del giudizio. La domanda dell’appellante veniva rigettata anche per l’assenza di prove in ordine al malfunzionamento dell’impianto antincendio e al nesso di causalità tra il difetto di funzionamento del bocchettone d’acqua antincendio, l’assenza di estintori e i danni subiti dal medesimo nel proprio appartamento mentre, proprio attraverso l'indagine peritale, è stata acclarata la circostanza che l’incendio si era prodotto per effetto di un corto circuito all’impianto elettrico originatosi all’interno dell’unità abitativa privata. L’appellante, invero, non forniva neppure prova del fatto che l’impianto non fosse ad esempio funzionante. Con riferimento all'onere della prova, la Cassazione ha più volte ribadito che la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. determina un'inversione dell'onus probandi in ordine al nesso causale, incombendo sull'attore la prova del nesso eziologico tra la cosa e l'evento lesivo nonché la prova del danno subito, mentre grava sul convenuto la prova del caso fortuito (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2005, n. 5326). Infatti, l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, indipendentemente dalla pericolosità o meno o dalle caratteristiche intrinseche della prima (Cass. civ., sez. un., 30 giugno 2022, n. 20943). Benedetti, Sicurezza nel condominio: impianti e lavori, in Igiene & sicur. lav., 2011, 219; Brusco, Il rapporto di causalità, Milano, 2012; Buzzanca, Violazione delle normative in materia di sicurezza e responsabilità del condominio, in Immob. & proprietà, 2010, 9; Laghezza, Responsabilità da cose in custodia, caso fortuito e nessi di causa, in Foro.it., 2023, I, 1425. |
