Le richieste dell’amministratore nei confronti del locatore

In base all’art. 9, commi 1 e 2, della l. n. 392/1978, sono interamente a carico del conduttore, “salvo patto contrario”, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni; inoltre, se spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Premesso ciò, con la citata normativa, il Legislatore ha delineato le spese a carico del conduttore, esplicitando “salvo patto contrario” e, quindi, una possibile diversa pattuizione espressa tra le parti contrattuali. Da ciò consegue che nel rapporto tra condominio e singolo proprietario di un immobile locato, l'eventuale morosità nel pagamento degli oneri condominiali, anche se a carico del conduttore per contratto o per legge, è sempre imputabile al singolo proprietario; quindi, nell'ipotesi in cui il proprietario-locatore anticipi le spese di competenza del conduttore, ha diritto al rimborso di quanto anticipato, previa dimostrazione dell'avvenuto pagamento e del fatto che tali spese siano reali ed effettivamente sostenute.

In conclusione, in risposta al quesito in esame, l’amministratore (deve) rivolgersi al proprietario in quanto non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi o consuetudine dell'amministratore di condominio che si rivolge in via prioritaria ai conduttori (e non ai condomini locatori) per il pagamento degli oneri condominiali (Cass. civ., sez. II, 13 settembre 2006, n. 19650). Quindi deve ritenersi escluso che la pretesa di pagamento possa essere fatta valere nei confronti di soggetti diversi dall'effettivo proprietario, quand'anche abbiano posto in essere, nel tempo, reiterati comportamenti espressivi di tale qualità ovvero nei confronti del conduttore dell'unità immobiliare locata, non trovando applicazione, in ambito condominiale il principio dell'apparenza del diritto poiché, non sussistendo relazione di terzietà tra condominio e condomino, non si riscontra, in conseguenza, esigenza di tutela della buona fede del terzo che detto principio tende a tutelare (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2007, n. 17039).