La sostituzione della tubazione idrica: legittimazione e pagamento delle spese

L’art. 1117 c.c. elenca le cosiddette parti comuni dell’edificio, delle quali il condominio è custode e responsabile. Tra queste, la norma menziona gli impianti idrici e fognari e, dunque, le tubazioni che li compongono, insieme ai pozzi, alle cisterne. La norma in esame, in particolare, stabilisce che questi tubi, ed i loro collegamenti, sono parti comuni “fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Premesso ciò, quasi sempre i tubi posti in verticale sono condominiali, in quanto la loro funzione è quella di creare una rete idrica o fognaria posta al servizio delle singole unità immobiliari: essi rientrano, quindi, nel novero delle parti comuni; il fatto che quei tubi attraversano le proprietà individuali non è rilevante per escludere la loro appartenenza al condominio. Invece, le tubazioni orizzontali si considerano appartenenti al proprietario dell’unità immobiliare (appartamento o negozio) in cui sono situate; tuttavia, bisogna comunque verificare il punto in cui è situata la chiave di arresto dell’acqua. Su tali aspetti, inoltre, occorre valutare la cosiddetta “braga” quale elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale – di pertinenza del singolo appartamento – e la tubatura verticale che rientra nella competenza condominiale.

Alla luce delle considerazioni esposte, l’assemblea del condominio può (deve) intervenire su tutto ciò che attiene alle parti comuni; la stessa, difatti, non può intervenire sulle parti private. Pertanto, ai fini della soluzione del quesito in esame, sarebbe opportuno individuare e comprendere il tipo di intervento realizzato (funzionalità dei beni comuni) e, quindi, la correlata attribuzioni delle spese a tutti i condomini. Diversamente, un intervento nella proprietà privata senza autorizzazione del proprietario, determinerebbe un problema di “legittimazione” e “attribuzione delle spese” in quanto l’utilità condominiale degli impianti, anche riferita ai singoli condomini nelle loro proprietà esclusive, non prevale mai sul diritto di proprietà delle singole proprietà. Per meglio dire, con l’inciso “se non risulta il contrario dal titolo” inserito nell’art. 1117 c.c., il Legislatore istituisce una presunzione di condominialità: se non c’è un titolo che attribuisce la proprietà esclusiva di una parte a un singolo condomino, quella parte si presume comune. È una presunzione relativa, cioè superabile con la prova contraria, ma opera automaticamente in assenza di indicazioni diverse.

In conclusione, stabilire dove si trova esattamente il tratto di tubatura da riparare, se nella zona comune o in quella privata, richiede un accertamento tecnico concreto: ispezioni, rilievi, spesso demolizioni parziali. Dopo tale accertamento, sarà possibile valutare l’attribuzione della rispettiva competenza e, per l’effetto, dell’attribuzione della spesa.