Assemblea condominiale, nulli i costi non condivisi

La vicenda in esame trae origine da un complesso turistico nel quale l’assemblea aveva qualificato come spese ordinarie quelle relative a un servizio di animazione, ripartendole tra tutti i condomini ex art. 1123 c.c. Un condomino impugnava la delibera, sostenendo la natura voluttuaria del servizio e la sua fruibilità individuale, oltre al carattere innovativo della decisione rispetto alla precedente gestione, che gravava tali costi sulla sola struttura alberghiera.

Dopo il rigetto in primo grado, la Corte d’Appello accoglieva l’impugnazione, ritenendo la delibera innovativa e la spesa voluttuaria. La Cassazione, pur correggendo la motivazione sul punto – definendo “errore di diritto” il richiamo all’art. 1121 c.c. – conferma l’esito, fondandolo sulla nullità della delibera.

Il Collegio chiarisce che la nullità discende dall’impossibilità dell’oggetto: il servizio di animazione non rientra tra quelli necessari alla gestione delle parti comuni né soddisfa un interesse condominiale. Ne consegue che l’assemblea non può imporne il costo ai partecipanti.

Richiamando precedenti conformi, la Suprema Corte sottolinea che l’organo assembleare, pur dotato di ampia discrezionalità, resta vincolato alla gestione dei beni e servizi comuni e non può perseguire finalità extracondominiali. Decisioni eccedenti tali limiti richiedono il consenso unanime dei condomini, secondo uno schema negoziale.

La pronuncia rafforza dunque il confine tra gestione condominiale e iniziative estranee, con rilevanti ricadute pratiche sulla validità delle delibere e sulla ripartizione delle spese.