Case mobili nei campeggi e rendita catastale

Massima

Per la determinazione della rendita catastale di un campeggio occorre tener conto anche dell’inserimento del valore delle case mobili quali installazioni stabili di mezzi di pernottamento, anche se di proprietà di terzi. Ciò in quanto ai fini della qualificazione, classificazione ed attribuzione della rendita catastale, non assume rilievo “il titolo giuridico dell'installazione”. L’intento perseguito dal legislatore è, infatti, quello di assumere, quale base imponibile per la determinazione del reddito fondiario, non solo l'immobile in sé, ovverosia l'opera muraria, ma anche tutti quei beni che solo dal reciproco collegamento acquistano l'utilità e la capacità reddituale di cui sono ordinariamente privi, a prescindere dalla loro appartenenza, in quanto contribuiscono alla produzione di reddito fondiario e, pertanto, da dichiarare in DOCFA, a nulla rilevando il diritto vantato su detti beni da soggetti terzi.

Il caso

La controversia concerneva la rideterminazione in aumento della rendita catastale di un campeggio (classificato in categoria D/8) comprensiva di case mobili installate nel complesso, rispetto a quanto dichiarato dalla società contribuente con procedura Docfa a seguito di “frazionamento e fusione”. In sede di ricorso, la difesa della società evidenziava che la rendita dichiarata risultava pressoché corrispondente a quella accertata in via definitiva dall’Agenzia delle Entrate con il precedente avviso di accertamento e che, nel frattempo, l’immobile non aveva subito variazioni, se non una riduzione della superficie dell’area attrezzata. Contestava, in particolare, l’operato dell’Ufficio per aver ricompreso nella valutazione beni mobili di proprietà della conduttrice del campeggio (altra S.r.l.) e, dunque, di terzi.

La tesi del Fisco

L’AE, nel difendere la legittimità del proprio operato, precisava che le “mobile home” sono generalmente strutture prefabbricate ad uso abitativo, eventualmente dotate di ruote, realizzate in fabbrica e trasportate nel sito di installazione anche mediante trasporti speciali, la cui installazione avviene previa preparazione di una idonea piazzola, l’allaccio alle utenze ed agli scarichi; si tratta, cioè, di unità immobiliari in quanto stabili nel tempo e con autonomia funzionale e reddituale, pur se semplicemente appoggiate al suolo, dal momento che, quando vengono stabilmente infisse al suolo all’interno dell’area del campeggio, perdono la loro mobilità. In sostanza, costituiscono manufatti ricompresi nell’unità immobiliare in cui sono collocati, concorrendo alla sua consistenza: «la stabile collocazione, ad opera del gestore, di un nucleo organizzato di case mobili determina un’alterazione del territorio né precaria né transitoria». Sul punto, venivano richiamati gli indirizzi giurisprudenziali a favore dell’inclusione nella stima degli impianti fissi di altrui proprietà e sull’inapplicabilità dell’art. 1 comma 21 L. 208/2015 in quanto riferita agli impianti funzionali e allo specifico processo produttivo e, dunque, non estensibile alle case mobili di un campeggio.

La questione

La querelle delle “case mobili”   

In linea generale, le case mobili di proprietà di terzi non rientrano automaticamente nella rendita catastale del complesso, ma la loro rilevanza dipende da una serie di condizioni concrete.

Di norma, la rendita catastale concerne i beni immobili iscritti al Catasto ovvero i fabbricati stabilmente infissi al suolo o, comunque, quelle strutture che, per caratteristiche oggettive, sono considerate immobili ai fini fiscali.

Le case mobili (c.d. mobile home) nascono, invece, come beni mobili e mantengono tale natura finché conservano un’effettiva mobilità. Per tale motivo, esse non dovrebbero essere incluse nella rendita catastale di una struttura turistico-ricettiva (es. campeggio) quando restano effettivamente rimovibili: ciò accade, ad esempio, se sono dotate di ruote, non poggiano su fondazioni, sono collegate alle utenze tramite sistemi facilmente sganciabili e, in generale, non risultano stabilmente ancorate al suolo. In tali ipotesi, anche se utilizzate nell’ambito dell’attività ricettiva, rimarrebbero comunque beni mobili e non inciderebbero sulla determinazione della rendita.

Tuttavia, la situazione cambia laddove tali strutture perdono, in concreto, la loro mobilità ovvero se stabilmente installate (ad esempio prive di ruote, ancorate al terreno, dotate di verande o altre strutture fisse) e collegate in modo permanente alle reti (idrica, elettrica, fognaria), finendo di fatto per svolgere una funzione abitativa stabile. In questi casi, secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate e l’orientamento giurisprudenziale, esse possono essere considerate alla stregua di unità immobiliari, con conseguente possibilità di accatastamento autonomo o, comunque, di incidenza sulla rendita complessiva del compendio.

Per quel che concerne la proprietà, come affermato anche nella sentenza in commento, il fatto che le case mobili appartengano a un soggetto terzo non è, di per sé, decisivo: a rilevare è il grado di stabilità e la funzione economica che tali beni svolgono all’interno del campeggio. In altri termini, il criterio è sostanziale e non formale: conta come il bene è utilizzato e integrato nel complesso, non tanto chi ne è il proprietario.

La soluzione giuridica

L’inclusione delle “mobile-home”

Nel confermare la legittimità dell’operato di parte pubblica, i giudici tributari hanno ritenuto corretto, nell'ambito di strutture turistico-ricettive all'aperto (campeggi, villaggi turistici), inserire le installazioni stabili di mezzi di pernottamento - quali le case mobili - tra i beni da valutarsi per la determinazione della rendita catastale. Gli interpreti hanno confortato tale approdo ermeneutico con un richiamo alla giurisprudenza di legittimità laddove ha affermato l'incidenza nel processo valutativo della rendita catastale di tali manufatti, muovendo dall'art. 4 r.d. n. 652/1939 «che pone la stabile collocazione di una struttura - del tipo "casa mobile"- come elemento determinante un'alterazione del territorio che non può ritenersi né precaria, né transitoria, in quanto non rimovibile dal luogo in cui è stato posto senza scomporla almeno in parte, ovvero rompendo le aderenze che la tengono avvinta al suolo» (Cass. Civ., Sez. Trib., 17017/2020). Non si può infatti ritenere, hanno affermato i giudici, che i «mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento stabilmente installati nella struttura ricettiva soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio» (Cass. Civ., Sez. Trib., 4426/2020); ne consegue «che le predette strutture mobili abbiano assunto una funzione stabile nel tempo, sicché la loro utilità prolungata e specifica finalità, esclude inequivocabilmente le asserite caratteristiche di provvisorietà e precarietà» (Cass. Civ., Sez. Trib., 22559/2022). E’ stato considerato particolarmente utile alla risoluzione della controversia, il principio affermato più di recente dalla Suprema Corte (n. 17068/2024) secondo cui, nell’attribuzione della rendita catastale ad un cespite classificato in categoria D «va tenuto conto degli impianti fissi e di tutte le componenti che, essendo idonee a descrivere l'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita, contribuiscono in via ordinaria ad assicurare all'immobile una specifica stabile autonomia funzionale e reddituale».

L’irrilevanza della proprietà di terzi

I giudici tributari non hanno, parimenti, attribuito alcun rilievo alla circostanza che le mobile-home fossero di proprietà di un terzo (i.e. la società conduttrice il campeggio). Anche in questo caso, la Corte tributaria ha trovato conforto nella giurisprudenza di legittimità che ha recentemente affermato che:

• ai fini della qualificazione, classificazione ed attribuzione della rendita catastale, non assume rilievo «il titolo giuridico dell'installazione», riferendosi la procedura Docfa ad una dichiarazione presentata dalla parte in quanto proprietaria «delle particelle catastali dalla stessa possedute all'atto della variazione catastale» (Cass. Civ., Sez. Trib., 17068/2024);
• l'intento del legislatore è di assumere, quale base imponibile per la determinazione del reddito fondiario, «non solo l'immobile in sé, ovverosia l'opera muraria, ma anche: tutti quei beni - e tra questi gli impianti fissi - i quali solo dal reciproco collegamento acquistano l'utilità e la capacità reddituale di cui sono ordinariamente privi … a prescindere dalla loro appartenenza» in quanto «contribuiscono alla produzione di reddito fondiario, e pertanto vanno dichiarati nella denuncia ex D.M. n. 701 del 1994 (cd. DOCFA)» a nulla rilevando il diritto vantato su detti beni da soggetti terzi (Cass. Civ., Sez. Trib., 24573/2025).