Terrazza a livello e presunzione di condominialità: il criterio funzionale prevale sulla destinazione pertinenziale esclusiva, salvo il titolo contrario

Massima

In tema di condominio degli edifici, la terrazza a livello che svolga funzione di copertura dei vani sottostanti è soggetta alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., la quale non viene meno per il solo fatto che ad essa si acceda unicamente dall'unità immobiliare di un singolo proprietario o che questi ne tragga un'utilità maggiore rispetto agli altri condomini. La presunzione è superabile esclusivamente mediante uno specifico titolo che attribuisca espressamente la proprietà esclusiva del bene, da intendersi come il negozio di alienazione o l'atto di destinazione del titolare del diritto reale, non essendo a tal fine sufficiente la mera destinazione pertinenziale esclusiva, né la maggiore utilità ricavata dal singolo.

Il caso

La controversia ha avuto origine a causa di alcune infiltrazioni che interessavano le unità immobiliari sottostanti una terrazza a livello, indicata dalle parti come lastrico solare condominiale e rivendicata dai proprietari dell’appartamento sovrastante come bene esclusivo. Il condominio, unitamente a singoli condomini, otteneva in via cautelare un provvedimento che ordinava ai proprietari di consentire l’accesso alla terrazza per l’esecuzione di lavori urgenti.

Con il giudizio di merito, il Tribunale di Grosseto confermava la misura cautelare e riconosceva il diritto di accesso ex art. 843 c.c., sul presupposto che la terrazza era funzionalmente collegata all’edificio quale parte comune.

Poi, il processo conosce una lunga fase di gravame, dapprima innanzi alla Corte d’Appello di Firenze, che sostanzialmente conferma la decisione di primo grado, e successivamente innanzi alla Corte di Cassazione, la quale, con sentenza del 5 novembre 2021, n. 32102 cassava con rinvio, chiedendo di verificare in concreto la titolarità del bene e la sussistenza dei presupposti del diritto di accesso, enunciando principi di diritto sulla presunzione di condominialità della terrazza a livello e sulla necessità di un titolo contrario.

Riassunto il giudizio, la Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, accertava che la terrazza rientrava tra i beni condominiali, valorizzando l’atto di divisione e i verbali assembleari indicati in motivazione, e riconosceva il diritto del condominio ad accedere all’immobile dei proprietari per raggiungere la terrazza ed eseguire le riparazioni.

Contro tale decisione, i proprietari della terrazza hanno proposto un nuovo ricorso per cassazione perché i giudici di merito hanno ritenuto che il lastrico solare rientrasse tra i beni comuni sul mero assunto che questo assolvesse alla funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, ma il ricorso viene rigettato dall’ordinanza in commento.

La questione

Il caso in esame pone una questione ricorrente e mai del tutto sopita nel contenzioso condominiale, ovvero stabilire a chi appartiene la terrazza a livello che copre i vani sottostanti, in considerazione che è accessibile e goduta in via esclusiva dal proprietario dell'appartamento ad essa collegato. I coniugi ricorrenti sostenevano che la terrazza - di 84 mq., dotata di vista panoramica sul mare, di dimensioni persino superiori all'appartamento cui era annessa - fosse un elemento di pregio della loro proprietà privata e che solo incidentalmente e in minima parte assolvesse ad una funzione di copertura. Il condominio, invece, rivendicava la natura comune del bene e, con essa, il diritto di accedervi per eseguire i lavori di riparazione imposti dalle infiltrazioni negli appartamenti sottostanti.

La questione è, quindi, quella di stabilire se nel caso di specie vige la c.d. presunzione di condominialità che l’art. 1117 c.c. stabilisce per i lastrici solari o se, invece, la destinazione di fatto esclusiva di una terrazza a livello, la sua ampiezza, il suo pregio o l'accessibilità riservata a un solo proprietario costituiscano elementi caratterizzanti e sintomatici di una proprietà riservata ai titolari dell’appartamento che vi accede in via esclusiva e pertinenziale. Punto focale dell’accertamento resta il titolo necessario per vincere quella presunzione. Sullo sfondo, ma non privo di peso, resta il tema dei poteri del giudice di rinvio chiamato a riesaminare il regime dominicale del bene dopo che la prima sentenza della Cassazione aveva già tracciato i principi di diritto da applicare.

Le soluzioni giuridiche

L’ordinanza affronta il ricorso come censura alla qualificazione del bene operata dal giudice di rinvio.

I ricorrenti insistevano sulla proprietà esclusiva della terrazza, deducendo che essa fosse elemento di pregio e solo marginalmente svolgesse funzione di copertura, e richiamavano l’atto di divisione e il proprio titolo d’acquisto per sostenere l’avvenuto scioglimento del condominio.

La Cassazione, considerando i limiti del giudizio di rinvio e il suo contenuto di merito, rigetta il motivo.

In particolare, ribadisce che il giudizio di rinvio è un processo “chiuso”, delimitato dalla sentenza di annullamento, e che, quando la cassazione investe anche profili motivazionali, al giudice di rinvio è consentita una valutazione complessiva dei fatti già acquisiti, nel rispetto delle preclusioni maturate. Nel caso di specie, la sentenza di legittimità del 2021 aveva imposto di accertare la proprietà esclusiva o comune del bene, tenendo presenti principi di diritto già enunciati in ordine alla presunzione di condominialità della terrazza a livello, alla necessità di un titolo contrario e alla persistenza della disciplina condominiale quando, a seguito di divisione, restino beni in comune tra le parti.

La Corte afferma che i giudici di merito hanno fatto corretta applicazione di tali principi e che la censura del ricorrente tende, in realtà, a sostituire la propria lettura degli atti a quella del giudice del rinvio. Viene, quindi, richiamato l’orientamento consolidato secondo cui l’interpretazione del contratto e l’accertamento della volontà negoziale sono indagini di fatto, sindacabili in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per motivazione inadeguata, non essendo sufficiente contrapporre una diversa lettura plausibile degli stessi elementi.

Sotto il profilo sostanziale, la Corte dà continuità ai principi già tracciati nel giudizio precedente. La terrazza a livello con funzione di copertura deve presumersi bene comune ex art. 1117 c.c., la destinazione pertinenziale a servizio dell’appartamento contiguo non elide i diritti dei condomini sulla cosa comune e la deroga all’attribuzione legale richiede un titolo specifico. L’assenza di un atto idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva comporta la riconduzione del bene al regime condominiale. Accertata la titolarità condominiale del bene da riparare, si consolida il diritto del condominio ad accedere, ai sensi dell’art. 843 c.c., attraverso la proprietà dei convenuti, per raggiungere la terrazza condominiale e ad eseguire le necessarie riparazioni.

Osservazioni

La pronuncia in commento si colloca all’interno di un articolato e significativo processo evolutivo della giurisprudenza di legittimità, attraverso il quale la Corte di cassazione è pervenuta alla progressiva elaborazione di un indirizzo ormai consolidato in materia di uso e titolarità esclusiva della terrazza a livello.

Secondo l’orientamento più risalente, si riteneva possibile desumere il titolo contrario alla presunzione di condominialità di una terrazza a livello dal rapporto di collegamento strutturale, funzionale e pertinenziale tra la superficie scoperta e l’unità immobiliare dalla quale vi si accedeva. In questa prospettiva, la Cassazione aveva affermato che la terrazza posta sullo stesso piano dell’unità immobiliare ad essa collegata non si identificava automaticamente con un lastrico solare condominiale, perché poteva costituire parte integrante e proprietà esclusiva dell’alloggio contiguo quando, per il modo in cui era conformata e utilizzata, risultava destinata soprattutto a dare affaccio, espansione e utilità a quella unità, mentre la funzione di copertura dei vani sottostanti restava secondaria e sussidiaria (Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1968, n. 363; Cass. civ., sez. II, 28 marzo 1973, n. 856; Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1974, n. 1501). La terrazza veniva per lo più individuata come una superficie posta a copertura di alcuni vani e sullo stesso piano di altri, della quale l’appartamento contiguo costituiva il naturale riferimento strutturale e funzionale, al punto che veniva considerata una proiezione verso l’esterno di detta unità immobiliare, con prevalenza della funzione accessoria rispetto a quella di copertura (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924; Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1990, n. 8394). In questa giurisprudenza, dunque, il dato saliente non era solo l’accesso materiale, ma il fatto che il collegamento obiettivo con l’appartamento consentiva di considerare la terrazza come bene ad esso incorporato o ad esso pertinenziale, e quindi come elemento idoneo a rivelare, anche sul piano del titolo, l’appartenenza esclusiva dello stesso.

In ogni caso, anche questa giurisprudenza aveva sempre ritenuto che la sola accessibilità dall’appartamento a livello non bastasse a far sorgere una presunzione di proprietà esclusiva della terrazza, bensì occorreva che il collegamento strutturale e funzionale con l’unità esclusiva prevalesse sulla funzione di copertura.

Si tratta di arresti lontani nel tempo, ma ancora assai istruttivi, perché mostrano come il nucleo del problema sia stato sempre individuato non nell’intensità del godimento individuale, bensì nella persistente destinazione oggettiva del bene al servizio della proprietà esclusiva, del fabbricato e nell’eventuale titolo contrario.

Già al tempo emergeva che la formula “uso esclusivo” non coincideva con “proprietà esclusiva” e non valeva, da sola, a sottrarre il bene alla disciplina del condominio.

Parallelamente, un secondo asse evolutivo ha riguardato la definizione del titolo contrario alla presunzione di condominialità. La giurisprudenza più recente ha ormai chiarito che l’art. 1117 c.c. non introduce una mera presunzione semplice, superabile con qualsiasi prova contraria, ma fissa un vero e proprio criterio legale di attribuzione della proprietà.

L’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, può essere superata solo dalle risultanze contrarie del primo atto di trasferimento dall’originario unico proprietario dell’edificio ad un altro soggetto, non essendo invece decisivo il mero regolamento di condominio, salvo che esso abbia natura contrattuale ed entri a far parte integrante degli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari (Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2022, n. 21440). Anche le risultanze catastali non hanno efficacia decisiva ai fini dell’accertamento della proprietà esclusiva della terrazza a livello, assolvendo il catasto a finalità essenzialmente fiscali. Ne consegue che l’eventuale accatastamento del bene o la sua rappresentazione come pertinenza dell’appartamento cui accede non valgono da sole a superare il criterio legale di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., occorrendo invece un titolo contrario chiaro e univoco, redatto nella forma scritta richiesta ad substantiam, per dimostrarne la proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 6 settembre 2019, n. 22339). In difetto di tale titolo, resta prevalente la funzione oggettiva di copertura del bene, che ne sorregge la presunzione di condominialità.

La terrazza a livello, pur non nominata espressamente dall’art. 1117 c.c., viene attratta nel regime condominiale quando svolge la stessa funzione di copertura del lastrico solare, e la deroga all’attribuzione legale al condominio, mediante assegnazione della terrazza in proprietà esclusiva, può derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione o in un atto di destinazione del titolare del diritto reale. Non è determinante invocare la pertinenzialità della terrazza rispetto all’appartamento da cui vi si accede, perché la pertinenza presuppone già l’esistenza di un diritto reale sul bene accessorio e, comunque, ai sensi dell’art. 819 c.c., non può pregiudicare i diritti dei terzi, cioè degli altri condomini, sulla cosa comune (Cass. civ., sez. II, 23 agosto 2017, n. 20287). Proprio questo argomento ridimensiona drasticamente una difesa molto frequente nella prassi, fondata sull’asserita “naturalità” del collegamento tra terrazza e appartamento frontista.

Quindi, per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione occorre fare riferimento al primo atto di trasferimento dall’originario proprietario ad altro soggetto (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2018, n. 20693) e non grava sul condomino o sul condominio che invoca la comunione l’onere di dimostrare la funzione del bene, essendo invece chi rivendica la proprietà esclusiva a dover provare il titolo contrario (Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2021, n. 27363; Cass. civ., sez. II, 29 novembre 2024, n. 30713).

In questa prospettiva, la decisione oggi in commento appare perfettamente coerente, perché non eleva la funzione di copertura a regola assoluta, ma la assume correttamente come indice oggettivo che fa scattare la presunzione legale, superabile solo da un titolo specifico.

Sul piano concettuale e sistematico, l’evoluzione giurisprudenziale più importante ha riguardato la nozione di uso esclusivo. Per lungo tempo, la giurisprudenza ha oscillato tra la tendenza a leggere le clausole di uso esclusivo come meri assetti convenzionali del godimento e la tentazione di attribuire loro una consistenza reale piena, tendenzialmente perpetua e trasferibile.

In questa linea, si collocava l’orientamento secondo cui l’uso esclusivo sulle parti comuni non incideva sull’appartenenza del bene alla collettività, ma sul riparto delle facoltà di godimento, in deroga agli artt. 1102 e 1117 c.c., e poteva dunque configurarsi come diritto reale non riconducibile all’uso di cui all’art. 1021 c.c., tendenzialmente perpetuo e trasferibile insieme all’unità cui accedeva (Cass. civ., sez. II, 16 ottobre 2017, n. 24301).

Quel filone, tuttavia, è stato superato dalle Sezioni Unite che, con la nota pronuncia del 17 dicembre 2020, n. 28972, rappresenta, in effetti, il vero spartiacque. La Corte, chiamata a pronunciarsi sulla pattuizione che attribuiva l’uso esclusivo di una porzione di corte condominiale, ha escluso la configurabilità di un “diritto reale di uso esclusivo” atipico su parte comune, affermando che una simile costruzione urta contro il principio del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali e finisce per incidere, svuotandolo, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune ex art. 1102 c.c. La sentenza chiarisce che il godimento costituisce parte intrinseca e caratterizzante del diritto di comproprietà e che non è consentito all’autonomia privata creare, fuori dai tipi legali, un diritto reale che sottragga stabilmente agli altri condomini il godimento del bene comune. Le Sezioni Unite, inoltre, hanno affrontato anche l’interpretazione dell’art. 1126 c.c. spiegando che la previsione dell’uso esclusivo del lastrico solare non vale a fondare un generale modello di diritto reale atipico, ma riguarda una situazione peculiare, giustificata dal fatto che il lastrico, pur rimanendo comune e pur assolvendo alla funzione di copertura, può essere di fatto calpestato solo da uno o alcuni condomini senza che gli altri ne siano concretamente privati di una utilità che avrebbero altrimenti potuto esercitare.

Anche la mera attribuzione negoziale di un uso riservato non trasforma il bene comune in bene esclusivo e, se pure si voglia riconoscere una disciplina convenzionale del godimento, essa non può mai tradursi nella creazione di una figura reale atipica, né tanto meno può valere come scorciatoia probatoria per superare la presunzione di comunione.

La giurisprudenza successiva ha mostrato di muoversi in modo coerente con questo orientamento, occupandosi della concessione a terzi del godimento di una porzione di lastrico in uso esclusivo per l’installazione di un traliccio e di antenne di telefonia (Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2025, n. 20548), affermando che l’usuario esclusivo non può, in assenza del consenso unanime dei condomini, concedere a terzi diritti di godimento ex art. 1108, comma 3, c.c. né consentire installazioni sulla parte comune rimasta in “nudo” condominio. La sentenza è molto significativa, perché mostra la ricaduta pratica del principio delle Sezioni Unite ritenendo che se l’uso esclusivo non è proprietà esclusiva e non è diritto reale atipico pieno, il condomino che ne gode non può comportarsi uti dominus rispetto al bene.

Questo sviluppo aiuta a comprendere meglio anche la ratio della pronuncia qui annotata. La Corte, infatti, non si limita a ribadire che la terrazza con funzione di copertura si presume comune, riaffermando la centralità del titolo e il carattere non decisivo del mero collegamento fattuale con l’appartamento frontista.

In questa stessa linea, si collocano le decisioni che insistono sul fatto che la sola accessibilità o la sola utilità particolare non escludono la comunione, affermando ad esempio che costituisce terrazza a livello, ai fini dell’art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta incassata nel corpo del fabbricato, posta al sommo di alcuni vani ma sullo stesso piano di altri, destinata tanto a coprire l’edificio sottostante quanto a dare affaccio e comodità all’appartamento cui è collegata (Cass. civ., sez. II, ord. 22 novembre 2021, n. 35316).

In questa prospettiva, l’ordinanza in commento valorizza correttamente il fatto che una terrazza a livello non perde la propria attitudine condominiale per il solo fatto di essere accessibile da una sola unità o di offrire a tale unità una utilità più intensa, né è sufficiente opporre l’assetto di fatto consolidatosi nel tempo, né richiamare atti divisionali o successivi passaggi negoziali in cui il bene non sia inequivocabilmente sottratto alla comunione. La questione, infatti, non è se il condomino frontista abbia usato soltanto lui la terrazza, né se essa sia stata percepita socialmente come “sua”, ma se il titolo costitutivo abbia davvero derogato alla regola legale dell’art. 1117 c.c. In mancanza, il bene resta comune e il ricorso per cassazione non può trasformarsi nello strumento per ottenere una nuova lettura del fatto, mascherata da denuncia di violazione di legge.

È proprio questo, in definitiva, il pregio principale della pronuncia annotata, impedendo sul piano processuale che la disputa sulla titolarità del bene venga surrettiziamente riaperta in sede di legittimità mediante la contestazione dell’interpretazione plausibile data dal giudice di rinvio agli atti negoziali e alle risultanze probatorie. In tal modo, la Corte conferma che, in materia condominiale, la funzione oggettiva del bene continua a costituire il primo criterio ordinante, mentre il titolo contrario opera come eccezione rigorosa, non suscettibile di dimostrazione con argomenti congetturali o con letture estensive del solo uso individuale.

Riferimenti

Costabile, Lastrico solare e terrazza a livello, in Immo. & proprietà, 2018, fasc. 8-9, 497;

Gioia, Condominio: la presunzione legale di proprietà comune del terrazzo a livello, in NJus, 2021;

Franco, Riflessioni intorno (ai criteri interpretativi relativi) alla titolarità dei beni (comuni) di cui all’art. 1117 c.c., in Immob. & proprietà, 2022, fasc. 1, 28;

Mascia, Il lastrico solare si presume bene di proprietà condominiale, se non risulta diversamente dal titolo, in Immob. & proprietà, 2022, fasc. 3, 147;

Chiesi - Russo, Lastrico solare, “utilitas” e condominio parziale: e pluribus unum!, in Immob. & proprietà, 2022, fasc. 1, 21;

Triola, La terrazza a livello in un edificio condominiale e il problema della proprietà comune o esclusiva, in Immob. & proprietà, 2024, fasc. 5, 287;

Celeste, Regolamento condominiale: quando è “titolo contrario” alla presunzione di condominialità?, in IUS- Condominioelocazione.it, 11 marzo 2025;

Chiesi - Odierno, Quando il lastrico solare si trasforma in un ginepraio…, in IUS-Condominioelocazione.it, 21 febbraio 2022;

Liberati Buccianti, Sull’invalidità della clausola costitutiva di un diritto reale atipico, in Rivista di diritto civile, 2021, fasc. 4, 781;

Triola, L’art. 1117 c.c. e la “presunzione” di condominialità delle parti comuni, in Immob. & proprietà, 2025, fasc. 8-9, 501.