Trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari e mancanza della diagnosi energetica

Massima

La delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell'art. 26, comma 2, della l. n. 10/1991, in relazione all'art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera.

Il caso

La causa originava da un’impugnativa, proposta davanti al Giudice di Pace, con cui un condomino si lamentava - per quel che qui interessa - del fatto che, in una precedente delibera, il Condominio aveva ritenuto non necessaria, in base alla normativa vigente, la redazione di una diagnosi energetica e la determinazione del criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento in base alla norma UNI 10200, rifiutando le relative prestazioni di un tale Architetto, salvo poi deliberare, con l’atto impugnato, il conferimento di analogo carico a favore di una Società di consulenza per una maggior somma.

Il magistrato onorario adìto rigettava la domanda, statuendo, con riferimento alla doglianza sopra riportata, che trattavasi - non già di invalidità della delibera sotto il profilo della sua legittimità, quanto piuttosto - della contestazione dell’opportunità e della convenienza delle scelte operate dall'assemblea, come tale non sottoponibile al vaglio dell'Autorità giudiziaria al di fuori dall'ipotesi dell'eccesso di potere, non ricorrente nello specifico.

La pronuncia veniva impugnata dal condomino, per omessa pronuncia sul motivo di impugnazione, con il quale l’allora attore in primo grado aveva sostenuto che l'incarico allo Società di consulenza era stato deciso e conferito dall’assemblea ad installazione già avvenuta da due anni e, dunque, ad impianto di termoregolazione già realizzato, lamentando, altresì, che il primo giudice non aveva ritenuto configurato l'eccesso di potere.

Il Tribunale rigettava l'appello, rilevando:

• a) che, dalla lettura dell'atto di citazione per impugnazione della delibera, non si comprendessero le violazioni di legge contestate;
• b) che il condomino sembrava lamentare la tardività dell'incarico conferito alla Società di consulenza, che avrebbe dovuto essere conferito già all'epoca della modifica dell'impianto di riscaldamento, ma trattavasi di doglianze nuove;
• c) che, in ogni caso, la successiva iniziativa assembleare di recuperare ex post quanto in precedenza omesso non era, di per sé, illegittima e, anzi, appariva volta proprio a conferire al precedente operato quella legittimità che mancava;
• d) che, sotto il profilo dell'eccesso di potere, anche se l'assemblea, su sollecitazione dell'amministratore, avesse conferito l'incarico professionale de quo spinta dai motivi di impugnativa della precedente delibera da parte dello stesso condomino, non per questo si verserebbe in un eccesso di potere, ma al contrario rispondeva ad un interesse comune riportare nel pieno rispetto della normativa in materia gli interventi già eseguiti sull'impianto di riscaldamento;
• e) che, sempre sotto il profilo dell'eccesso di potere, il controllo del giudice preteso dall’impugnante riguardava la congruenza economica della delibera assembleare e, quindi, al merito della decisione dei condomini, che esulava dal sindacato giudiziale, non ricorrendo il vizio di eccesso di potere per il solo fatto che fosse stata scelta una soluzione più costosa, rientrando ciò nell'esercizio del potere discrezionale spettante all'assemblea.

Il condomino, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fossero fondate le doglianze del ricorrente, il quale - denunciando la violazione degli artt. 1137e 1120 c.c., in relazione agli artt. 1421e 2909 c.c., nonché dell’art. 9 della Direttiva europea 2012/27/UE - si lamentava, per un verso, della mancata rilevazione d’ufficio della nullità della delibera impugnata e contrasto con sentenza passata in giudicato, che, a suo dire, costituiva il presupposto e l’antecedente necessario di quella in esame, e, per altro verso, dell’illogicità e contraddittorietà di quel passaggio motivazionale, in cui si affermava che la successiva iniziativa assembleare potesse recuperare ex post quanto in precedenza omesso, conferendo al precedente operato quella legittimità che, invece, mancava, senza considerare che l’elaborato successivamente redatto dalla Società di consulenza non poteva mai asseverare ex post la fattibilità degli interventi de quibus, nell’ottica di garantire un risparmio energetico, una volta intervenuta ad impianto autonomo già realizzato.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tali doglianze infondate.

Quanto alla doglianza relativa alla tardività ed inutilità dell’incarico conferito tardivamente alla suddetta Società, gli ermellini richiamano l’orientamento secondo cui la delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell'art. 26, comma 2, della l. 9 gennaio 1991, n. 10, in relazione all'art. 8, lett. g), della stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla fase di esecuzione della delibera.

Tali norme, nell'àmbito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, distinguono, infatti, una fase deliberativa “interna” - attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga all'art. 1120 c.c. - da una fase esecutiva “esterna” - relativa ai successivi provvedimenti di competenza della Pubblica Amministrazione - e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento (Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2015, n. 862; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2022, n. 1166).

Quanto, poi, alla doglianza secondo cui il nuovo incarico affidato alla Società di consulenza fosse economicamente più oneroso per il Condominio rispetto all’identico incarico rifiutato due anni prima ad un tale Architetto, i magistrati del Palazzaccio hanno ritenuto la stessa “non censurabile” innanzi all’Autorità giudiziaria, in quanto non integra un’ipotesi di eccesso di potere, risolvendosi nell’insindacabile esercizio del legittimo potere discrezionale dell’assemblea.

Osservazioni

La sentenza in commento è condivisibile riguardo a quest’ultimo assunto, mentre lascia perplessi il primo.

Invero, con riferimento all’eccesso di potere sindacabile dall’autorità giudiziaria, si è giustamente ricordato che il magistrato, in sede di impugnazione dell’assemblea condominiale, possa solo controllare il legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, ma non possa, invece, estendere il suo sindacato al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito.

Ne consegue che le ragioni attinenti all’opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio possono valutarsi soltanto in caso di delibera che arrechi “grave pregiudizio alla cosa comune”, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c., applicabile nella materia condominiale in forza del richiamo di cui all’art. 1139 c.c. (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 13 maggio 2022, n. 15320; Cass. civ., sez. VI/II, 25 febbraio 2020, n. 5061).

Nella specie, la legittimità dell’esercizio del potere - limitatamente alla violazione di legge o di regolamento, esclusa la valutazione sulla convenienza della gestione - non è stata messa in discussione dal giudice del merito, il quale, incidenter tantum, ha ritenuto legittima la delibera impugnata che intendeva “sanare” la precedente decisione in ordine agli interventi sull’impianto di riscaldamento privi di progetto e diagnosi prescritti dalla normativa vigente in materia di efficientazione energetica.

Meno convincente, invece, l’altro passaggio motivazionale della sentenza in commento, dove i giudici di legittimità - richiamando precedenti sul punto - ritengono irrilevante l’attestazione di diagnosi energetica.

E’ noto che, con l’art. 26), n. 2, della l. 9 gennaio 1991, n. 10, il legislatore ha introdotto un’innovazione sostanziale per l’approvazione delle delibere assembleari con le quali venga decisa la trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato in impianti autonomi a gas: la norma richiamata, infatti, stabilisce che, per gli interventi su parti comuni degli edifici, volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia alternative, sono valide le decisioni prese a maggioranza (specificata, poi, nella metà del valore dell’edificio a seguito della l. n. 220/2012).

Nell’àmbito dell’art. 8, che ha elencato i numerosi interventi - quali, la coibentazione degli edifici, l’installazione di apparecchiature idonee allo scopo ed ad alto rendimento, ecc. - finalizzati a ridurre i consumi, è stata inserita l’ipotesi di cui alla lett. g) relativa alla trasformazione di cui sopra, a condizione che i singoli impianti siano dotati di un sistema automatico di regolamentazione della temperatura, inseriti in edifici composti di più unità immobiliari e muniti di apparecchiatura volta a determinare i consumi per ciascuna unità immobiliare.

La ratio di tale scelta doveva individuarsi nella necessità di consentire un più facile e rapido raggiungimento di una maggioranza che approvasse l’esecuzione di interventi che, pur se di fatto sarebbero classificabili come innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. - addirittura vietate, ai sensi del comma 2, c.c., in quanto comportanti l’impedimento all’uso dell’impianto da parte dei condomini dissenzienti - possono, tuttavia, derogare ai suoi dettami ove finalizzati a realizzare gli obiettivi voluti dal legislatore con la normativa del 1991.

Tuttavia, la sensibile riduzione del quorum deliberativo ha sollevato problemi soprattutto in ordine alla validità delle delibere assembleari prive della contestuale presentazione ed approvazione del progetto e della relativa relazione tecnica di conformità.

Secondo la nuova formulazione dell’art. 28, il proprietario dell’edificio o chi ne ha titolo (l’amministratore per gli immobili in condominio) deve depositare presso lo sportello unico per l’edilizia - il nuovo ufficio costituito dalle Amministrazioni comunali per curare i rapporti tra il privato, l’amministrazione e, ove occorra, le altre Amministrazioni (art. 5 del d.P.R. 380/2001) - in duplice copia, la denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere finalizzate a contenere i consumi di energia negli edifici pubblici e privati (di qualunque destinazione d’uso), a quelle relative all’esercizio e manutenzione degli impianti esistenti (art. 25), nonché alle ulteriori opere riguardanti i nuovi impianti, le modifiche, le installazioni concernenti le fonti rinnovabili di energia e quant’altro sia ricompreso nell’àmbito di applicazione della normativa stessa; contestualmente, deve essere depositato il progetto delle opere medesime, corredato da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista, che attesti la rispondenza degli interventi alle prescrizioni di cui alla legge in esame.

Tali complessi adempimenti, strettamente pratico-tecnici, vanno valutati alla luce dell’intera normativa, perché solo in tal modo risulta possibile comprenderne la funzione, che è quella di garantire, nell’àmbito di una progettazione unitaria, la realizzazione degli obiettivi posti dal legislatore a fondamento della normativa medesima; il termine “unitario”, infatti, deve essere interpretato nel senso che il progetto e la relativa relazione tecnica devono essere riferite a tutte ed a ciascuna delle unità immobiliari che compongono il condominio e non anche ad un unico progetto condominiale; l’art. 28, infatti, si riferisce all’installazione del singolo impianto dal momento che le caratteristiche di ciascun impianto possono chiaramente mutare da alloggio ad alloggio.

Tuttavia, nella realtà operativa, non sempre vengono rispettate tutte le prescrizioni ed i passaggi tecnici previsti dalla presente legge, e ciò in quanto, molto spesso, la scelta dei condomini di abbandonare il sistema centralizzato di riscaldamento è solo l’espressione di una convenienza pratica, dettata dalla volontà di realizzare un’assoluta autonomia di gestione del servizio da parte dei singoli partecipanti.

Per quel che interessa più da vicino queste brevi note, va segnalato che ciò ha dato vita, nei primi anni di operatività della legge, ad una serie di conflitti sostanzialmente legati al dubbio che ha accompagnato la validità delle delibere che, non munite della predetta documentazione, erano state egualmente approvate secondo le nuove maggioranze agevolate.

Le prime pronunce sull’argomento da parte dei giudici di merito sono state alquanto concordi nel sostenere la nullità della delibera non accompagnata dalla documentazione di cui sopra, mentre, al contrario, la Cassazione - anche con la decisione annotata - ha ritenuto che la delibera condominiale di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi della l. n. 10/1991, necessita della maggioranza delle quote millesimali, ma non richiede, ai fini della sua validità, di essere accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma 1, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera.

Secondo i giudici di legittimità, si possono così riconoscere, nel predetto iter, due momenti ben distinti: uno decisionale, interno, attinente ai rapporti tra i condomini (art. 26, comma 2), che consiste nell’approvazione da parte dell’assemblea della trasformazione dell’impianto centralizzato, ed uno attuativo, ovvero di inizio ed esecuzione dei lavori, esterno, relativo ai successivi provvedimenti di competenza della Pubblica Amministrazione (artt. 28 ss.), che è decisamente successivo al primo, in quanto il suo fine consiste nell’incentivare e dare senso, valore, efficacia e validità alle iniziative volte a ridurre il consumo specifico di energia.

Da ciò consegue che i summenzionati aspetti amministrativi assumono rilevanza solo dopo che la trasformazione sia stata approvata e quando il soggetto legittimato debba depositare presso lo sportello unico per l’edilizia tutti i documenti di cui all’art. 28 citato (v. Cass. n. 862/2015 e Cass. n. 1166/2002,   richiamate in motivazione; cui adde Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2001, n. 7130; Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1999, n. 1165; Cass. civ., sez. II, 1° luglio 1997, n. 5843).

Sembra alquanto dubbia, però, la legittimità di una delibera adottata in un’assemblea nel corso della quale non si sia fatto alcun accenno al rispetto delle prescrizioni della l. 10/1991 per la riduzione dei consumi energetici; invero, solo attraverso il progetto e la relativa relazione tecnica di conformità i condomini intervenuti alla riunione hanno la possibilità di verificare se il sacrificio del loro diritto al mantenimento del servizio comune risponda alle finalità ed alle prescrizioni della legge stessa; mancherebbe, peraltro, un indispensabile punto di riferimento per un accertamento della legittimità dell’operato, poi, per il responsabile della buona conduzione dell’impianto e, da ultimo, per il Comune, quale autorità preposta dalla legge alla vigilanza.

In altri termini, è vero che trattasi di adempimenti tecnico-amministrativi che riguardano la fase attuativa e non attengono al momento decisionale della delibera, ma è pur vero che la maggioranza agevolata è concessa dal legislatore solo riguardo alla trasformazione di un impianto di riscaldamento che risponda ad un effettivo uso razionale dell’energia.

Riferimenti

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Celeste, Trasformazione del riscaldamento: deve essere previsto il tipo di impianto, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 4, 40;

De Tilla, Impianto autonomo di riscaldamento e progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica, in Arch. loc. e cond., 2002, 411;

Avolio, Trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari: la delibera assembleare ai sensi della l. n. 10/1991 sul risparmio energetico, in Riv. giur. edil., 1999, I, 944;

Ditta, Legge n. 10/1991: rilevanza del progetto delle opere e della relazione tecnica di conformità nella delibera di trasformazione dell'impianto termico comune, in Nuova giur. civ. comm., 1998, I, 774;

Bergamo, Alcune riflessioni in tema di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo, in Giur. it., 1998, 1329;

Terzago, L'iter per la trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari autonomi a gas, in Arch. loc. e cond., 1992, 359;

Parmeggiani, La delibera assembleare di trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi, in Arch. loc. e cond., 1988, 404.