Il criterio di ripartizione in assenza di tabelle parziarie

Preliminarmente, si osserva che a norma dell'art 1123, comma 3, c.c., qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Premesso ciò, in relazione al quesito in esame, i giudici di legittimità hanno evidenziato che il fatto che le tabelle millesimali degli edifici in condominio esprimano il valore dei singoli appartamenti ragguagliandolo a quello dell'intero stabile, non impedisce che esse possano essere utilizzate, ai fini della ripartizione delle spese condominiali, anche nell'ipotesi in cui tali spese vadano suddivise fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle opere eseguite; in tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti e il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere ben può essere stabilito in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l'esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2026, n. 1095).

Secondo il citato provvedimento di legittimità, anche senza tabelle parziali, la ripartizione tra i soli utenti va calcolata in proporzione al valore delle unità interessate, ricavandolo dalla tabella generale; oltre a ciò, i giudici hanno evidenziato che non è condivisibile l’assunto in base al quale, in assenza di tabelle condominiali parziali, non sarebbe possibile ripartire le spese riferendo i millesimi generali al condominio parziale, costituito dagli utilizzatori (nel caso specifico della colonna di scarico).

In definitiva, ove manchino delle tabelle parziarie, non si può arrivare alla conclusione secondo cui il costo dell'intervento sul bene che sia comune solo ad alcuni condomini debba essere suddiviso in parti uguali tra di essi: in mancanza di un accordo derogatorio (assunto all’unanimità), non si può che fare applicazione dei millesimi di proprietà previsti dalla tabella generale sono ragguagliati all'intera proprietà.