L’installazione di una vetrata per iniziativa di un condomino può incidere negativamente sul decoro del fabbricato?

Massima

Integra una turbativa del possesso la condotta posta in essere dal proprietario di un’unità abitativa sita al pian terreno di un edificio, il quale, recingendo il proprio portico mediante lastre di vetro mobili incastonate tra guide di metallo ancorate al pavimento e al balcone sovrastante, alteri la complessiva armonia di linee che concorre a conferire al fabbricato una propria e specifica identità.

Il caso

Un condomino, proprietario di un’unità abitativa posta al piano terra di uno stabile, chiudeva il proprio portico recingendolo con lastre in vetro mobili, incastonate tra guide di metallo ancorate al pavimento e al balcone sovrastante.

L’amministratore dell’edificio lo invitava a rimuovere il manufatto, suscettibile di alterare l’estetica della facciata del fabbricato, in violazione dell’art. 1120 c.c., nonchè del regolamento condominiale.

Il condomino, invece, sosteneva la conformità del manufatto alle norme regolamentari edilizie.

Veniva quindi promossa la procedura di mediazione e, successivamente, l’azione giudiziaria nei confronti di questi.

Il Condominio chiedeva al Tribunale di adottare un provvedimento volto alla reintegrazione nel possesso della facciata, intaccato dall’iniziativa arbitraria dell’uomo e incidente sulla fruizione del bene comune.

Costituendosi in giudizio, il condomino, pur dichiarando esplicitamente di non contestare i fatti storici prospettati dal ricorrente, chiedeva il rigetto del ricorso, dovendosi escludere la configurabilità di una violazione della norma richiamata.

La questione

Si tratta di stabilire, nello specifico, se un condomino sia tenuto a rimuovere delle lastre in vetro mobili, da lui utilizzate per circondare il proprio portico, in quanto suscettibili di alterare l’estetica della facciata del fabbricato, in violazione dell’art. 1120 c.c. e, altresì, del regolamento condominiale.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale, ritenendo fondate le doglianze sollevate dal Condominio, accoglie il ricorso e ordina al convenuto di rimuovere, ex art. 1170 c.c., le lastre di vetro collocate a recinzione del portico, condannandolo altresì a rifondere al Condominio ricorrente le spese processuali.

Osservazioni

Ai sensi dell’art. 1120, ultimo comma, c.c., sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Per decoro architettonico del fabbricato, la giurisprudenza costante intende l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata e armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico (Cass. civ., sez. II, 11 settembre 2020, n. 18928; Cass. civ., sez. VI/II, 28 giugno 2017, n. 16258; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1718; Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2011, n. 10350; Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1995, n. 6496; Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1993, n. 10513; Cass. civ., sez. II, 13 aprile 1981, n. 2189).    

L’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche, soltanto, di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile (Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224; Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731), come nel caso della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, modificandone l’unità stilistica (Trib. Roma 18 febbraio 2009).

L'indagine volta a stabilire in concreto se un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro architettonico spetta al giudice di merito, il cui apprezzamento è discrezionale e sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato.

Tale decoro è valutato con riferimento alla linea estetica dell'edificio indipendentemente, come detto innanzi, dal suo particolare pregio artistico. Esso è un bene espressamente richiamato dall'art. 1120 cc., al quale sono direttamente interessati tutti i condomini, suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di quella collettiva delle parti comuni.

Nel caso in cui venga accertato un danno estetico di particolare rilevanza, il danno economico è da ritenersi insito in quello estetico, senza necessità di specifica indagine (Cass. civ., sez. II, 15 aprile 2002, n. 5417).

Dunque, la tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della concorrenza di due distinte circostanze di fatto: un'apprezzabile alterazione delle linee e delle                 strutture fondamentali dell'edificio, o anche di sue singole parti o di suoi singoli elementi dotati di sostanziale autonomia, e una consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle singole unità immobiliari che lo compongono.

Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione del decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità (Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1987, n. 4474).

In materia condominiale, le nozioni di aspetto architettonico, ex art. 1127 c.c., e di decoro architettonico, ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché ogni intervento edificatorio deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare, rispetto al preesistente complesso, una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore, senza che occorra che l'edificio sia dotato di particolare pregio artistico, ma soltanto di una fisionomia propria (Cass. civ., sez. VI/II, 25 agosto 2016, n. 17350; Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2026, n. 1107).

Dovranno senz’altro essere considerate le condizioni in cui versava il fabbricato condominiale prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non potrà essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori o era di mediocre livello architettonico (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2019, n. 10583; Cass. civ., sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549).

Pertanto, il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse, originariamente, e in qual misura, un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Per altro verso, deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme, suscettibile di valuta-zione economica (Trib. Milano 17 marzo 2017, n. 3222).

Come affermato in più occasioni dalla Suprema Corte, legittimamente le norme di un regolamento di  condominio - aventi natura contrattuale,  in  quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare o integrare la disciplina legale e, in particolare, possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali  esistenti nel momento della sua costruzione o in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass. civ., sez. II, 20 luglio 2025, n. 20297; Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 1999 n. 11121; Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2023, n. 28908; Trib. Torino 16 novembre 2022, n. 4433).

Nel caso in esame, il Tribunale di Brescia ricorda come il decoro architettonico sia un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendano apportare (Trib. Brescia 22 marzo 2019, n. 1228).

Una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398; Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2008, n.8830).

Inoltre, accertata la lesione del decoro architettonico a seguito di opere innovative, nessuna  influenza in  proposito può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità di esse o alla loro non visibilità in  relazione ai diversi possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale, trattandosi di  una tutela accordata in sé e per sé a prescindere da situazioni contingenti in quanto correlata soltanto all’esigenza di salvaguardare determinate caratteristiche architettoniche unitariamente considerate dello stabile condominiale (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851).

In definitiva, il decoro architettonico dell'edificio finisce con il costituire un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni.   

In merito al caso de quo, occorre in primis evidenziare che il codice civile non contiene una definizione e una disciplina specifica con riferimento alle verande in condominio. Parte della dottrina identifica la veranda nella chiusura, prevalentemente con vetri, supportati su metallo o legno, di spazi scoperti come balconi o terrazze, con opere effettuate dopo l’ultimazione dell’edificio.

Il Tribunale di Brescia ha, in particolare, osservato come in una vicenda affine a quella in esame, nella quale si discuteva della trasformazione dei balconi in verande, la Suprema Corte abbia introdotto una vera e propria inversione dell’onere probatorio, gravando l’autore dell’innovazione della dimostrazione dell’innocuità della modifica (Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27224).

Il giudice lombardo osserva, altresì, che l’apprezzabile simmetria che segna la facciata del condominio, conferendole un aspetto ordinato e dignitoso, resta scompaginata dall’installazione di una vetrata che spezza l’ordinata alternanza di volumi pieni e vuoti e introduce un’ampia superficie di materiale non omogeneo, parzialmente riflettente e dall’impatto visivo non trascurabile.

Inoltre, evidenzia che il regolamento condominiale (contrattuale) prevede il divieto inequivocabile (se non con voto della maggioranza ex art. 1136 c.c.) di “modificazioni delle facciate con l’applicazione di manufatti esterni di qualsiasi tipo e pregio”, nonché la chiusura di logge e/o dei balconi “anche con semplici ed amovibili pareti (in alluminio, vetro, ecc.) in quanto verrebbero alterati l’estetica e gli standard urbanistici dell’edificio”.

In definitiva, ad avviso del Tribunale di Brescia, la condotta posta in essere dal resistente deve qualificarsi come una turbativa del possesso e non uno spoglio (Cass. civ., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7069; Cass. civ., sez. II, 10 luglio 1985, n. 4109), risultando del tutto irrilevante il fatto che l’installazione della veranda da parte dello stesso fosse stata autorizzata in via amministrativa (Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2014, n. 20985). Infatti, la facciata e il relativo decoro architettonico di un edificio costituiscono un modo di essere dell'immobile e così un elemento del modo di godimento da parte del suo possessore: di conseguenza, la modifica della facciata, comportando un’interferenza nel godimento medesimo, può integrare una indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria.

Riferimenti

Bordolli, Decoro architettonico e opere nelle parti comuni o esclusive, in Immob. & proprietà, 2024, fasc. 4, 221;

Celeste, La realizzazione di una veranda sul balcone altera il decoro architettonico dell'edificio?, in IUS-Condominioelocazione.it, 25 ottobre 2017;

Mascia, Realizzazione di una veranda in condominio, in Immob. & proprietà, 2019, fasc. 10, 560;

Cremonese, Installazione di tettoie, pensiline e verande tra regolamento condominiale e decoro architettonico, in IUS-Condominioelocazioneit., 30 gennaio 2026.